Steuern für Vermieter: Werbungskosten richtig absetzen

Der Steuerbescheid kommt, und die Mieteinnahmen stehen darin brutto — als hättest du das ganze Geld behalten. Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind, und sie mindern genau diese Einnahmen in der Anlage V. Laufende Kosten ziehst du im Jahr der Zahlung ab, das Gebäude schreibst du über Jahrzehnte ab, und größere Sanierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf können zu Anschaffungskosten werden, statt sofort abziehbar zu sein.

Wer diese drei Kategorien auseinanderhält, holt sich in der Regel mehr zurück als über jeden Einzeltrick. Wer sie vermischt, verschenkt vierstellige Beträge — oder bekommt sie Jahre später vom Finanzamt gestrichen.

Was Werbungskosten bei Vermietung sind

Abziehbar ist, was mit der Vermietung zusammenhängt. Das ist weiter, als viele denken, und umfasst auch Kosten in Zeiten ohne Mieteinnahmen — solange die Vermietungsabsicht besteht und nachweisbar ist.

Die üblichen Posten: Schuldzinsen für das Darlehen, aber nicht die Tilgung. Grundsteuer und alle Betriebskosten, soweit du sie nicht umlegen kannst. Erhaltungsaufwand, also Reparaturen und Renovierungen. Kosten der Hausverwaltung. Versicherungen. Kontoführung. Fahrten zum Objekt. Steuerberatung für die Anlage V. Inserate, Maklerkosten für die Vermietung, Bonitätsauskünfte. Rechtsverfolgungskosten bei Mietstreit. Und die Abschreibung.

Nicht abziehbar: die Tilgung, weil sie Vermögensumschichtung ist. Der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden, weil Boden sich nicht abnutzt. Kosten der privaten Nutzung. Und ein Punkt, der viele überrascht: die Zuführung zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Geld ist eingezahlt, aber noch nicht verausgabt — abziehbar wird es erst, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Wie hoch die Erhaltungsrücklage sinnvollerweise ist, steht an anderer Stelle.

Abschreibung: der größte Posten, den niemand überweist

Der Gebäudeanteil deines Kaufpreises wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Bestandsimmobilien mit Baujahr ab 1925 sind das zwei Prozent im Jahr über 50 Jahre, für ältere Gebäude 2,5 Prozent über 40 Jahre. Für Neubauten gibt es befristete Sonderregelungen mit höheren Sätzen — die solltest du mit deiner Steuerberatung durchgehen, weil sie an Stichtage und Effizienzstandards gebunden sind.

Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung. Die Aufteilung ergibt sich aus dem Verhältnis der Verkehrswerte; das Finanzamt nutzt dafür eine eigene Arbeitshilfe, deren Ergebnisse häufig zulasten des Gebäudeanteils ausfallen. Ein Gutachten kann sich lohnen, wenn der Bodenrichtwert hoch ist.

Und ein Detail mit großer Wirkung: Die Kaufnebenkosten teilen das Schicksal des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage werden also im selben Verhältnis aufgeteilt und erhöhen die Abschreibungsbasis. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer allein ist das ein spürbarer Betrag.

Sofort abziehen oder abschreiben: die 15-Prozent-Falle

Hier verlieren Käufer regelmäßig Geld, ohne es zu merken.

Erhaltungsaufwand — Reparieren, Renovieren, Ersetzen von Vorhandenem — ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Herstellungsaufwand — Erweitern, wesentlich Verbessern, Standard heben — wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. So weit die Grundregel.

Die Sonderregel greift in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in dieser Zeit 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Der Sofortabzug entfällt, verteilt wird dann über 50 Jahre. Aus 25.000 Euro Sofortabzug werden 500 Euro im Jahr.

Ausgenommen sind Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sowie Erweiterungen. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte die Maßnahmen daher entweder unter der Grenze halten oder bewusst ins vierte Jahr schieben. Und bei größeren Beträgen lässt sich Erhaltungsaufwand ab etwa 4.000 Euro netto auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn das steuerlich günstiger ist. Die Abgrenzung im Einzelnen erklärt der Ratgeber zu Instandhaltung und Instandsetzung.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung im ersten Vermietungsjahr

Eine Eigentumswohnung mit 72 Quadratmetern, Kaufpreis 180.000 Euro, finanziert mit 120.000 Euro zu 3,8 Prozent. Die Miete beträgt 640 Euro nettokalt.

Eigene Beispielrechnung. Grunderwerbsteuersatz 6,5 % und hälftig geteilte Maklerprovision von 3,57 % je Seite als ortsübliche Ansätze. Stand: 09/2026.

Und so sieht das steuerliche Ergebnis des ersten Jahres aus:

Eigene Beispielrechnung für das erste volle Vermietungsjahr. Der Grenzsteuersatz ist eine Annahme und hängt vom übrigen Einkommen ab. Stand: 09/2026.

Der Verlust ist kein Betriebsunfall, sondern der Normalfall im ersten Jahr einer finanzierten Wohnung. Er verrechnet sich mit deinen übrigen Einkünften und senkt die Steuer. Interessant ist der Blick darauf, wie sich das verschiebt: Mit sinkender Zinslast durch Tilgung wird aus dem Verlust über die Jahre ein Gewinn — die Abschreibung bleibt konstant, die Zinsen fallen. Wer wissen will, wie sich das auf die Rendite auswirkt, findet die Systematik im Ratgeber Mietrendite berechnen.

Was du das ganze Jahr über sammeln solltest

1. Ein Konto je Objekt

   Miete rein, Kosten raus. Das ersetzt im Zweifel die halbe Belegsammlung und macht die Anlage V zu einer Auswertung statt zu einer Suchaktion.

2. Rechnungen mit Zahlungsnachweis

   Handwerkerrechnungen brauchen die Zahlung, nicht nur das Papier. Barzahlung ohne Beleg wird gestrichen. Bei größeren Rechnungen den Leistungszeitraum notieren.

3. Fahrtenprotokoll

   Datum, Ziel, Anlass, Kilometer. Übergaben, Ablesungen, Handwerkertermine, Eigentümerversammlung. Kleinvieh, aber es summiert sich schnell auf dreistellige Beträge.

4. Hausgeldabrechnung aufheben

   Aus ihr ergibt sich, welche Anteile umlagefähig waren, welche du selbst trägst und wie viel aus der Rücklage tatsächlich verausgabt wurde. Ohne sie ist der Abzug eine Schätzung.

Wo der Abzug regelmäßig scheitert

Drei Konstellationen tauchen immer wieder auf.

Verbilligte Vermietung an Angehörige. Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, wird der Werbungskostenabzug gekürzt. Zwischen 50 und 66 Prozent ist eine positive Prognose nötig, unter 50 Prozent wird zwingend aufgeteilt. Wer der Tochter die Wohnung für 350 Euro überlässt, sollte vorher rechnen.

Leerstand ohne Nachweis. Kosten während des Leerstands bleiben abziehbar, solange du die Vermietungsabsicht belegen kannst — Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungsprotokolle. Ohne Nachweis unterstellt das Finanzamt irgendwann fehlende Einkünfteerzielungsabsicht. Kommunale Wohnraumschutzsatzungen können außerdem eine Anzeigepflicht bei längerem Leerstand vorsehen — ein Punkt, den viele Eigentümer übersehen.

Modernisierung falsch eingeordnet. Wer Bad, Heizung, Fenster und Elektrik gleichzeitig erneuert, hebt den Standard und produziert Herstellungsaufwand. Zeitlich gestreckt bleibt vieles Erhaltungsaufwand. Was daneben auf die Miete umgelegt werden kann, steht im Ratgeber zur Modernisierungsumlage.

Dieser Text ersetzt keine steuerliche Beratung — die Anlage V hängt an deiner Gesamtsituation, und die Abgrenzungsfragen sind Einzelfallarbeit. Was sich unabhängig davon lohnt: eine saubere Buchführung übers Jahr. Wer die Mietverwaltung abgibt, bekommt genau diese Aufstellung am Jahresende als Datei und muss sie nicht aus Kontoauszügen rekonstruieren.

Kurz zusammengefasst

Werbungskosten bei Vermietung sind alle durch die Vermietung veranlassten Ausgaben: Schuldzinsen ohne Tilgung, nicht umlegbare Betriebskosten, Erhaltungsaufwand, Verwaltung, Fahrten, Beratung — und vor allem die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, meist zwei Prozent im Jahr. Die Kaufnebenkosten erhöhen diese Basis. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten in Instandsetzung steckt, verliert den Sofortabzug. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist noch kein Abzug. Im ersten Jahr einer finanzierten Wohnung entsteht typischerweise ein Verlust — und der senkt deine Steuer sofort.