Legionellenprüfung: Wer muss prüfen und wie oft?

Alle drei Jahre steht jemand mit einem Koffer voller Probenflaschen im Keller deines Mehrfamilienhauses. Wenn nicht, hast du womöglich eine Pflicht übersehen. Als Vermieter musst du prüfen lassen, wenn dein Gebäude eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung hat und du das Wasser an andere abgibst — also vermietest. Der Turnus beträgt bei vermieteten Wohngebäuden drei Jahre. Eine Großanlage liegt vor, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder in einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle mehr als drei Liter stehen.

Diese beiden Zahlen entscheiden alles. Wer sie kennt, weiß in fünf Minuten, ob die Legionellenprüfung für sein Haus Pflicht ist.

Legionellenprüfung: für welche Vermieter Pflicht besteht

Die Pflicht trifft dich als Betreiber der Anlage, in einer Eigentümergemeinschaft also die Gemeinschaft und praktisch den Verwalter. Voraussetzung sind drei Punkte gleichzeitig: eine Großanlage nach den genannten Grenzwerten, eine Dusche oder eine andere Einrichtung, an der Wasser vernebelt wird, und die Abgabe des Wassers an Dritte. Vermietung zählt dabei als Abgabe im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit — auch bei einem einzelnen vermieteten Haus.

Keine Pflicht besteht, wenn du dein Haus selbst bewohnst und niemandem sonst Wasser abgibst. Ebenfalls außen vor bleiben dezentrale Lösungen: Durchlauferhitzer, kleine Etagenspeicher unter 400 Litern und kurze Leitungswege unter drei Litern Inhalt. Genau hier liegt eine Falle: Wird eine zentrale Anlage durch eine große Zirkulationsleitung ergänzt, kann das Drei-Liter-Kriterium schon bei einem kleinen Speicher erfüllt sein. Im Zweifel misst dein Heizungsbauer den Leitungsinhalt aus — das ist eine Rechnung über eine halbe Stunde, keine Gutachterfrage.

Wie die Prüfung abläuft

1. Labor beauftragen

   Nur ein akkreditiertes Labor darf Proben nehmen und auswerten. Ein Handwerker ohne Zulassung liefert dir ein Ergebnis, das die Behörde nicht anerkennt.

2. Probenstellen festlegen

   Mindestens am Austritt des Warmwasserbereiters, am Rücklauf der Zirkulation und an je einer weit entfernten Zapfstelle pro Steigstrang.

3. Mieter informieren

   Die Termine musst du rechtzeitig ankündigen; deine Mieter müssen den Zutritt dulden. Ein Aushang im Hausflur reicht in der Regel nicht, informiere schriftlich.

4. Befund aufbewahren

   Das Prüfprotokoll gehört in die Hausakte und muss auf Verlangen des Gesundheitsamts vorgelegt werden können.

Der entscheidende Wert heißt technischer Maßnahmenwert und liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, musst du das Gesundheitsamt der Stadt Bochum unverzüglich informieren, die Ursache untersuchen lassen — dafür gibt es die sogenannte Gefährdungsanalyse — und die nötigen Maßnahmen ergreifen. Bis dahin kann das Amt Nutzungseinschränkungen anordnen, im Extremfall ein Duschverbot. Deine Mieter musst du in diesem Fall ebenfalls informieren.

Rechenbeispiel: was die Prüfung kostet und wer sie zahlt

Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen, 840 Quadratmetern Wohnfläche und drei Steigsträngen. Nötig sind fünf Proben: Vorlauf, Zirkulationsrücklauf und je eine periphere Entnahmestelle pro Strang.

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen Laborpreisen. Verteilt wird nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel, in der Regel nach Wohnfläche.

Die laufenden Kosten der Untersuchung darfst du als Betriebskosten auf deine Mieter umlegen — sie gehören zu den Kosten der Wasserversorgung. Zwei Posten sind dagegen deine Sache: die Gefährdungsanalyse nach einem auffälligen Befund und alle baulichen Maßnahmen, also Spülungen, Dämmarbeiten, der Rückbau toter Leitungen oder eine neue Zirkulationspumpe. Das ist Instandsetzung und nicht umlagefähig. Wo die Grenze verläuft, klärt der Text zu Instandhaltung und Instandsetzung; welche Posten sonst noch in die Abrechnung dürfen, steht unter umlagefähige Betriebskosten.

Warum Bochumer Altbauten häufiger auffallen

Rund 65 Prozent aller Wohngebäude in Bochum sind älter als Baujahr 1970, und stadtweit stehen rund 25.400 Mehrfamilienhäuser, davon etwa 2.300 mit zehn und mehr Wohneinheiten. In diesen Beständen stecken lange, verzweigte Leitungsnetze, oft schlecht gedämmte Zirkulationen und — der häufigste Auslöser — tote Stränge: Leitungen zu Wohnungen, die zusammengelegt oder umgebaut wurden, und in denen das Wasser seither steht.

Dazu kommt ein Muster, das in der Praxis immer wieder Befunde produziert: Wohnungen, die längere Zeit leer stehen. Wo niemand duscht, bewegt sich kein Wasser, und die Temperatur im Strang sinkt. Wer eine Wohnung länger nicht vermietet hat, sollte vor dem Einzug des neuen Mieters spülen lassen. Nebenbei: Ein Leerstand von voraussichtlich mehr als sechs Monaten ist in Bochum nach der Wohnraumschutzsatzung anzeigepflichtig — zwei gute Gründe, Leerlauf kurz zu halten, wie die Seite Leerstand vermeiden zeigt.

Was passiert, wenn du die Prüfung versäumst

Ein versäumter Turnus ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Das ist aber nicht das eigentliche Risiko. Erkrankt ein Mieter an einer Legionellose und lässt sich der Zusammenhang zu deiner Anlage herstellen, haftest du auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, und im schweren Fall steht der Vorwurf der fahrlässigen Körperverletzung im Raum. Deine Haftpflichtversicherung wird dabei genau prüfen, ob die Betreiberpflichten eingehalten wurden.

Praktisch ist der Aufwand überschaubar: ein Vertrag mit einem Labor, ein Termin im Kalender alle drei Jahre, ein Protokoll in der Hausakte. Genau das gehört zu den Betreiberpflichten, die neben der Verkehrssicherungspflicht und der Rauchmelderpflicht an dir hängen. Wer mehrere Objekte hat, gibt diese Termine sinnvollerweise ab — bei einer Mietverwaltung laufen Turnus, Beauftragung, Abrechnung und Aktenführung ohne dein Zutun.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Legionellenprüfung

Kurz zusammengefasst

Prüfpflicht besteht, wenn dein vermietetes Gebäude eine Großanlage hat — über 400 Liter Speicher oder über drei Liter Leitungsinhalt — und irgendwo geduscht wird. Der Turnus beträgt drei Jahre, die Proben nimmt ein akkreditiertes Labor, der Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, geht die Meldung an das Gesundheitsamt der Stadt Bochum, und es folgen Gefährdungsanalyse und Maßnahmen. Die laufende Untersuchung darfst du umlegen, die Sanierung nicht. Halte die Temperaturen ein, spüle leerstehende Wohnungen und trag den nächsten Termin sofort in den Kalender — bei rund 375 Euro alle drei Jahre ist das die günstigste Betreiberpflicht, die du hast.