Verkehrssicherungspflicht: Streuen, Beleuchten, Bäume

Sechs Uhr morgens, minus zwei Grad, und auf dem Gehweg vor deinem Haus liegt Raureif. Die Verkehrssicherungspflicht macht dich als Eigentümer für alles verantwortlich, was von deinem Grundstück ausgeht: Glätte, Dunkelheit, morsche Äste, lose Dachziegel. Du darfst Räumen und Streuen auf den Mieter übertragen, aber nur schriftlich, konkret und mit einer Pflicht zur Kontrolle, die bei dir bleibt.

Diese Kontrolle ist der Punkt, an dem die meisten Vermieter haften. Nicht weil sie nichts übertragen hätten — sondern weil sie danach nie wieder hingesehen haben.

Verkehrssicherungspflicht: wofür du als Eigentümer haftest

Die Verkehrssicherungspflicht ist keine Vorschrift mit Paragrafennummer, sondern eine von der Rechtsprechung entwickelte Grundregel: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt.

Für ein Mietshaus heißt das konkret: geräumte und gestreute Zugänge, beleuchtete Treppenhäuser und Hauseingänge, standsichere Bäume, ein dichtes und festes Dach, sichere Geländer und Stufen, funktionsfähige Spielgeräte, freie Rettungswege. Dazu kommt der Gehweg vor dem Grundstück, den die Kommune auf die Anlieger überträgt.

Maßstab ist nicht die absolute Sicherheit, sondern das Zumutbare. Niemand muss den Gehweg rund um die Uhr eisfrei halten. Aber jeder muss in dem Zeitfenster tätig werden, das die örtliche Satzung vorgibt, und muss auf erkennbare Gefahren reagieren.

Räumen und Streuen: die Bochumer Regeln

Die Stadt Bochum regelt Straßenreinigung und Winterdienst in einer eigenen Satzung. Diese Satzung legt fest, wer welchen Gehwegabschnitt räumen muss, in welchem Zeitfenster geräumt und gestreut sein muss, wie breit der geräumte Streifen sein muss und wie an Sonn- und Feiertagen zu verfahren ist.

Ein Rat aus der Praxis: Schreib diese Vorgaben nicht aus dem Gedächtnis in den Mietvertrag und paraphrasiere sie auch nicht. Nimm den aktuellen Satzungstext, zieh die relevanten Sätze heraus und leg sie als Anlage bei. Satzungen werden geändert, und eine falsch wiedergegebene Uhrzeit im Mietvertrag ist im Haftungsfall genau die Lücke, die dir vorgehalten wird.

Zwei Punkte, die häufig übersehen werden. Erstens ist die Wahl des Streumittels geregelt: Auftausalz auf Gehwegen ist in vielen Ruhrgebietskommunen eingeschränkt oder untersagt, zulässig sind abstumpfende Mittel wie Splitt oder Granulat. Prüf die Bochumer Satzung, bevor du dem Mieter einen Sack Salz in den Keller stellst. Zweitens gehört zur Winterdienstpflicht auch das Beseitigen des Streuguts nach der Saison.

Übertragung auf den Mieter: drei Bausteine

1. Klare Regelung im Mietvertrag

   Nicht „der Mieter übernimmt den Winterdienst“, sondern: welcher Abschnitt, welche Breite, welches Zeitfenster, welches Streumittel, welche Vertretungsregelung bei Urlaub und Krankheit. Ein Verweis auf die Hausordnung reicht nur, wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil ist und diese Punkte tatsächlich enthält.

2. Möglichkeit zur Erfüllung

   Schneeschieber, Besen, Streugut und ein zugänglicher Lagerort gehören dazu. Wer die Pflicht überträgt, aber kein Streugut stellt, hat sie nicht wirksam übertragen. Bei mehreren Parteien gehört ein Turnusplan ausgehängt.

3. Kontrolle und Dokumentation

   Die Überwachungspflicht bleibt bei dir und lässt sich nicht abwälzen. Stichproben bei Glätte, ein kurzer Vermerk mit Datum, bei Verstößen eine schriftliche Abmahnung. Wer einen Mieter über Jahre nicht kontrolliert, haftet neben ihm.

Bei mehreren Einheiten ist der Dienstleistervertrag meist die bessere Lösung. Die Kosten sind umlagefähig, die Ausführung ist dokumentiert, und du hast einen Vertragspartner statt sechs Mietparteien mit unterschiedlicher Auffassung von „früh genug“. Welche Posten in die Abrechnung dürfen, steht im Ratgeber zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Bäume, Beleuchtung, Dach: die stillen Risiken

Der Winterdienst steht in jedem Ratgeber. Die teureren Fälle kommen von woanders.

Bäume. Die Rechtsprechung verlangt eine regelmäßige Sichtkontrolle vom Boden aus, in der Regel zweimal im Jahr — einmal im belaubten, einmal im unbelaubten Zustand. Bei erkennbaren Auffälligkeiten wie Pilzbefall, Totholz oder Rissen muss ein Fachmann ran. Große Altbäume auf Gründerzeitgrundstücken sind in Bochum keine Seltenheit, und ein herabstürzender Ast trifft im Zweifel ein parkendes Auto.

Beleuchtung. Hauseingang, Treppenhaus, Zuwegung, Kellertreppe, Müllplatz. Eine defekte Leuchte ist unbeachtlich, bis jemand stürzt; danach ist sie der Kern des Verfahrens. Ein monatlicher Rundgang mit kurzem Vermerk kostet zehn Minuten.

Dach und Fassade. Lose Ziegel, gelöste Blechabdeckungen, brüchige Regenrinnen, abplatzender Putz an Erkern. Bei 65 Prozent Wohngebäuden aus der Zeit vor Baujahr 1970 ist das in Bochum ein realer Posten. Nach jedem Sturm gehört eine Sichtprüfung dazu, einmal im Jahr eine gründlichere.

Geländer, Stufen, Spielgeräte. Einmal im Jahr prüfen, Ergebnis notieren. Bei Spielgeräten gelten strengere Maßstäbe, weil Kinder die Gefahr nicht einschätzen können.

Rechenbeispiel: Winterdienst gegen Sturzschaden

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien, 480 Quadratmetern Wohnfläche und rund 25 laufenden Metern Gehweg.

Eigene Beispielrechnung. Die Beträge für Schmerzensgeld und Regress sind Größenordnungen aus veröffentlichter Rechtsprechung, keine festen Sätze. Stand: 09/2026.

1.210 Euro im Jahr, davon der größte Teil umlagefähig — gegen einen Schadensfall, der schnell im mittleren fünfstelligen Bereich landet und bei grober Fahrlässigkeit auch die Versicherung ins Grübeln bringt. Das ist die ganze Rechnung. Wer sie einmal gesehen hat, diskutiert nicht mehr über 850 Euro Saisonvertrag.

Dein Kontrollplan fürs Jahr

Verkehrssicherung scheitert selten am Wissen und fast immer an der Organisation. Ein Plan mit festen Terminen löst das Problem.

Im Frühjahr: Baumkontrolle im belaubten Zustand, Streugut entfernen, Spielgeräte und Geländer prüfen, Dachrinnen nach dem Winter kontrollieren. Im Sommer: Sichtprüfung von Dach und Fassade, Heckenrückschnitt an Gehwegen, Prüfung der Außenbeleuchtung vor der dunklen Jahreszeit. Im Herbst: Baumkontrolle im unbelaubten Zustand, Laub, Winterdienstvertrag oder Turnusplan aushängen, Streugut bereitstellen. Ganzjährig monatlich: Rundgang mit Blick auf Beleuchtung, Stufen, Kellerzugänge, Müllplatz.

Alles davon gehört in eine einfache Liste mit Datum und Kürzel. Diese Liste ist im Ernstfall dein wichtigstes Beweismittel — und wenn es zu einem konkreten Haftungsfall kommt, gehört er sofort zu deiner Versicherung und zu einem Fachanwalt, nicht in eine E-Mail an den Geschädigten.

Wer mehrere Objekte hat, führt diese Termine sinnvollerweise zentral. In der Mietverwaltung laufen Winterdienst, Baumkontrolle, Rauchmelderprüfung und Heizungswartung als ein Jahresplan mit Protokoll. Und was davon Instandhaltung ist und was laufender Betrieb, entscheidet über die Umlage — die Abgrenzung erklärt der Ratgeber zu Instandhaltung und Instandsetzung.

Kurz zusammengefasst

Als Eigentümer haftest du für Glätte, Beleuchtung, Bäume, Dach und alles andere, was von deinem Grundstück ausgeht. Räumen und Streuen darfst du auf den Mieter übertragen, aber nur schriftlich, konkret und mit gestelltem Gerät — die Kontrollpflicht bleibt bei dir. Die Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Bochum legt Abschnitte, Zeitfenster und Streumittel fest; nimm den Satzungstext als Anlage in den Vertrag, statt ihn zu paraphrasieren. Ein Saisonvertrag kostet rund 850 Euro und ist umlagefähig. Ein einziger Sturz kostet ein Vielfaches davon.