Mietspiegel Bochum richtig anwenden

Acht Zeilen, fünf Spalten, vierzig Zahlen. Mehr ist die Tabelle nicht, die entscheidet, was deine Wohnung im Bestand wert ist. Wie wendest du den Mietspiegel richtig an? In drei Schritten: Du suchst das Tabellenfeld, das zu Baualter und Wohnungsgröße passt, liest dort den Basiswert je Quadratmeter ab und rechnest anschließend die Zu- und Abschläge für Ausstattung, Beschaffenheit und Energieeffizienz dazu. Ein vierter Schritt, den viele noch aus alten Fassungen kennen, entfällt: Wohnlagen weist der Bochumer Mietspiegel nicht mehr aus. Die Auswertung fand zwischen den früheren neunzehn Lagen keine klaren Preisunterschiede.

Was ein qualifizierter Mietspiegel wert ist

Bochum hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis aus Mieter- und Vermietervertretern gemeinsam mit der Stadt, Grundlage ist eine Befragung zu über 10.000 Wohnungen. Qualifiziert heißt: Das Gesetz vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.

Diese Vermutung ist dein stärkster Hebel. Wenn du eine Mieterhöhung damit begründest, musst du die Vergleichsmiete nicht beweisen – der Mieter müsste die Vermutung widerlegen, und das gelingt selten. Ein einfacher Mietspiegel hätte diese Wirkung nicht. Wie du ein Erhöhungsverlangen darauf aufbaust, steht unter Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Merkmale, die zählen – und das eine, das weggefallen ist

Sechs Merkmale bestimmen den Wert: Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz. Alter und Größe führen dich in das richtige Tabellenfeld. Art meint die Gebäudeform, also etwa Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus. Ausstattung und Beschaffenheit erfassen Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon, Aufzug und Zustand. Die Energieeffizienz ist seit der aktuellen Fassung ausdrücklich dabei – allerdings nur nach oben. Für die Klassen A, A+ und B gibt es einen Zuschlag, für eine schlechte Klasse aber keinen Abschlag. Das ist wichtig, wenn rund 65 Prozent aller Bochumer Wohngebäude aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung stammen.

Weggefallen ist die Wohnlage. Das ist für Bochum eine echte Besonderheit und wird oft übersehen. Ein Erhöhungsverlangen, das mit „gute Wohnlage“ argumentiert, stützt sich auf ein Merkmal, das der Mietspiegel nicht mehr kennt. Für die Neuvermietung sieht die Welt anders aus: Dort zählt der Markt, und der macht sehr wohl einen Unterschied zwischen den Bezirken – die Bezirksmediane reichen von 7,85 € im Norden bis 9,52 € im Süden je Quadratmeter.

Schritt für Schritt zum eigenen Wert

1. Baualter bestimmen

   Maßgeblich ist das Jahr der Bezugsfertigkeit. Nach einer Kernsanierung kann eine spätere Klasse gelten.

2. Wohnfläche prüfen

   Nach Wohnflächenverordnung rechnen. Balkone zählen anteilig, Keller gar nicht.

3. Mittelwert ablesen

   Das Feld aus Baujahrsgruppe und Größenklasse liefert den Ausgangswert je Quadratmeter. Nimm den Mittelwert, nicht den oberen Rand der Spanne.

4. Merkmale abhaken

   Ausstattung, Beschaffenheit und Energieeffizienz einzeln bewerten und die Zu- oder Abschläge notieren.

5. Summe bilden

   Basiswert plus Merkmale, mal Wohnfläche. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete netto kalt.

Der zweite Schritt ist der, an dem die meisten Fehler entstehen. Eine falsch gerechnete Wohnfläche verschiebt das Tabellenfeld und damit den Basiswert – und sie wirkt sich zusätzlich auf die Betriebskostenabrechnung aus. Bei alten Verträgen lohnt das Nachmessen fast immer.

Die Mietpreistabelle: acht Baujahrsgruppen, fünf Größenklassen

Du suchst die Zeile mit dem Baujahr des Hauses und die Spalte mit der Wohnfläche. Der obere Wert in der Zelle ist der Mittelwert, den du ansetzt. Der Wert darunter ist die Spanne. Innerhalb dieser Spanne darfst du abweichen, wenn es einen sachlichen Grund gibt, den die Merkmale nicht abbilden – etwa eine Wohnung direkt über der Durchfahrt oder eine im ruhigen Gartengeschoss.

Quelle: Arbeitskreis Mietspiegel (Haus + Grundeigentümer Bochum, Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Wohnungsunternehmen, Mieterverein Bochum, Mieterverein Wattenscheid) und Stadt Bochum, Amt für Stadtplanung und Wohnen: „Bochumer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum“, gültig vom 01.04.2025 bis maximal 31.03.2027, Mietpreistabelle und Kapitel 7.3. Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nettokalt. Abruf: 09/2026.

Zwei Dinge fallen sofort auf. Erstens: Kleine Wohnungen bringen je Quadratmeter deutlich mehr als große. Eine 30-Quadratmeter-Wohnung von 1970 steht bei 7,67 €, dieselbe Ausstattung auf 120 Quadratmetern bei 5,69 €. Zweitens: Das Baujahr wirkt weniger stark, als viele denken. Zwischen einem Haus von vor 1924 und einem von 1990 steht in der Tabelle exakt derselbe Wert. Erst ab Baujahr 1995 zieht die Kurve an, und ab 2020 liegt sie rund die Hälfte über dem Altbau.

Zu- und Abschläge: was ein Balkon je Quadratmeter bringt

Der Mittelwert gilt für eine Standardwohnung. Die hat einen Bodenbelag aus Dielen, Laminat, Teppich oder Fliesen, ein einfaches bis durchschnittliches Bad mit Wanne oder Dusche, Zentral- oder Etagenheizung, isolierverglaste Fenster und eine Elektroinstallation, die alle üblichen Geräte gleichzeitig verträgt. Alles, was darüber hinausgeht, bringt einen Zuschlag – aber nur, wenn du es als Vermieter gestellt hast. Alles, was darunter liegt, kostet einen Abschlag.

Quelle: Arbeitskreis Mietspiegel (Haus + Grundeigentümer Bochum, Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Wohnungsunternehmen, Mieterverein Bochum, Mieterverein Wattenscheid) und Stadt Bochum, Amt für Stadtplanung und Wohnen: „Bochumer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum“, gültig vom 01.04.2025 bis maximal 31.03.2027, Mietpreistabelle und Kapitel 7.3. Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nettokalt. Abruf: 09/2026.

Der teuerste Posten steht ganz oben in der Liste der Abschläge: Eine Wohnung ohne funktionierende Elektroinstallation kostet dich 0,83 € je Quadratmeter. Auf 70 Quadratmetern sind das 58 € im Monat oder 697 € im Jahr. Ein neuer Sicherungskasten mit ein paar zusätzlichen Leitungen ist meist billiger. Beim hochwertigen Bodenbelag gilt dasselbe in die andere Richtung: 0,89 € je Quadratmeter sind der stärkste Einzelzuschlag der ganzen Tabelle.

Rechenbeispiel mit Zu- und Abschlägen

Eine Wohnung mit 68 Quadratmetern in einem Mehrfamilienhaus, bezugsfertig Ende der Sechzigerjahre. Das Bad hat einen großzügigen Schnitt, Wanne und Dusche und ein getrenntes WC. Ein Balkon gehört dazu. Der Energieausweis weist Klasse E aus. Größe und Baujahr führen in das Tabellenfeld „65 bis 109 Quadratmeter“ der Baujahrsgruppe 1965 bis 1979: Mittelwert 6,01 € je Quadratmeter, Spanne 5,92 € bis 6,10 €.

Quelle: Arbeitskreis Mietspiegel (Haus + Grundeigentümer Bochum, Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Wohnungsunternehmen, Mieterverein Bochum, Mieterverein Wattenscheid) und Stadt Bochum, Amt für Stadtplanung und Wohnen: „Bochumer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum“, gültig vom 01.04.2025 bis maximal 31.03.2027, Mietpreistabelle und Kapitel 7.3. Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nettokalt. Abruf: 09/2026. Zum Vergleich: Median-Angebotsmiete Bochum 8,76 €/m² nettokalt, empirica-Preisdatenbank auf Basis VALUE-Marktdaten, ausgewertet von der Stadt Bochum, Beobachtungszeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025.

Die vierte Zeile ist die, die viele überrascht. Ein schlechter Energieausweis kostet nichts. Die Tabelle kennt bei der Energie nur Zuschläge für die Klassen A, A+ und B – einen Abschlag für Klasse E, F oder H gibt es nicht. Wer hier trotzdem etwas abzieht, verschenkt Geld.

Die letzte Zeile zeigt die Lücke, um die es in der Praxis geht: rund 120 € im Monat zwischen dem, was du im Bestand verlangen darfst, und dem, was am Markt für eine neu angebotene Wohnung aufgerufen wird. Genau diese Lücke ist der Grund, warum sich eine regelmäßige Anpassung lohnt. Wie viel du dabei in drei Jahren anheben darfst, steht unter Kappungsgrenze.

Die drei häufigsten Anwendungsfehler

Der erste Fehler ist die falsche Baualtersklasse. Maßgeblich ist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt der letzten Renovierung. Nur eine echte Kernsanierung, die das Gebäude in den Zustand eines Neubaus versetzt, kann eine spätere Klasse rechtfertigen – ein neues Bad allein reicht dafür nicht.

Der zweite Fehler ist doppeltes Zählen. Wer eine Modernisierung bereits über die Modernisierungsumlage abgerechnet hat, darf sie nicht zusätzlich als Ausstattungsmerkmal in den Mietspiegel einrechnen. Entscheide dich für einen Weg.

Der dritte Fehler betrifft die Merkmale, die der Mieter selbst bezahlt hat. Hat er die Einbauküche auf eigene Kosten eingebaut, ist sie kein Zuschlag – sie gehört ihm. Dasselbe gilt für einen von ihm finanzierten Bodenbelag. Wer solche Positionen mitrechnet, verlangt Geld für etwas, das er nie gestellt hat, und liefert dem Mieter ein Argument gegen das gesamte Schreiben.

Wofür du den Mietspiegel nicht brauchst

Bei der Neuvermietung ist er in Bochum kein Maßstab. Weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung steht, gilt hier keine Mietpreisbremse – die Miete ist frei verhandelbar, begrenzt nur durch Mietpreisüberhöhung und Wucher. Warum das so ist, erklärt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Bochum.

Auch bei einer Modernisierungsumlage spielt der Mietspiegel keine Rolle, denn die rechnet sich aus den Kosten, nicht aus dem Vergleich. Und für möblierte Wohnungen, geförderten Wohnraum und Gewerbeeinheiten gilt er ohnehin nicht. Was der Markt in deinem Stadtteil hergibt, liest du unter Mietpreise in Bochum; eine konkrete Zahl für deine Wohnung bekommst du über die Mietwertermittlung. Die Tabelle selbst, den Rechner und die aktuelle Fassung findest du unter Mietspiegel Bochum.

Eine erste Zahl für deine Wohnung liefert der Mietwert-Rechner für Bochum. Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Bochum

Kurz zusammengefasst

Den Mietspiegel Bochum wendest du an, indem du über Baujahr und Größe das Tabellenfeld findest, den Mittelwert abliest und die Zu- und Abschläge aus der Merkmalsliste aufrechnest. Die Wohnlage ist als Merkmal entfallen – wer damit argumentiert, begründet ins Leere. Für einen schlechten Energieausweis gibt es keinen Abzug, nur gute Klassen bringen einen Zuschlag. Im Beispiel oben ergeben sich 6,99 € je Quadratmeter gegenüber 8,76 € Median-Angebotsmiete: rund 120 € Unterschied im Monat. Weil der Mietspiegel qualifiziert ist, trägt seine Zahl auch dann noch, wenn der Mieter widerspricht.