Kappungsgrenze

Zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem, was du tatsächlich verlangen darfst, steht eine Bremse. Selbst wenn eine Wohnung deutlich unter dem üblichen Niveau vermietet ist, lässt sich die Miete nicht in einem Schritt anheben. Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf sie innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. In Städten, die das Land als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt verordnet hat, sind es nur 15 Prozent.

Was die Kappungsgrenze für dich bedeutet

In Bochum gilt die allgemeine Grenze von 20 Prozent. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes — anders als Dortmund, die einzige Ruhrgebietsstadt in dieser Liste. Für Bochumer Vermieter heißt das mehr Spielraum, für Mieter weniger Schutz als in einer verordneten Kommune.

Die Grenze ist immer nur die zweite Schranke. Die erste ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Über sie darfst du nie hinaus, auch wenn die 20 Prozent rechnerisch noch Luft ließen. Die Kappungsgrenze greift also nur dort, wo eine Wohnung besonders günstig vermietet ist.

Dazu kommen zwei Fristen. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und dein Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anhebung beim Mieter liegen. Der Mieter hat danach bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen.

Stimmt er nicht zu, bleibt nur der Weg über das Gericht. Die Klage auf Zustimmung muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, sonst ist die Erhöhung erledigt und der ganze Ablauf beginnt von vorn. Diese Frist wird in der Praxis oft übersehen.

Beispiel: Mieterhöhung mit Kappungsgrenze

Eine Wohnung ist für 600 Euro nettokalt vermietet, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 760 Euro. Ohne Bremse wären 160 Euro mehr möglich.

Quelle: § 558 Absatz 3 BGB; Mieterschutzverordnung NRW, Geltung bis 28.02.2030. Rechenbeispiel mit frei gewählten Beträgen.

Nach drei Jahren beginnt der Zeitraum neu. Aus 720 Euro dürfen dann wieder bis zu 20 Prozent mehr werden, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete bis dahin mitgewachsen ist.

Worauf du achten solltest

Die Kappungsgrenze gilt nicht überall. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung wird sie nicht angewendet, dort gelten eigene Kappungsregeln. Bei einer Staffelmiete und bei einer Indexmiete steht die Erhöhung ohnehin schon im Vertrag — Vergleichsmiete und Kappungsgrenze spielen dann keine Rolle.

Begründen musst du die Erhöhung trotzdem sauber, etwa mit dem qualifizierten Mietspiegel oder mit drei Vergleichswohnungen. Ein formal fehlerhaftes Schreiben ist unwirksam, und der Mieter muss darauf nicht reagieren. Weil hier Fristen, Form und Begründung zusammenkommen, lohnt sich vor der ersten Erhöhung ein kurzer Blick eines Anwalts für Mietrecht oder einer Verwaltung, die das täglich macht.

Und noch etwas gehört zur ehrlichen Rechnung: Nur weil 20 Prozent erlaubt sind, muss die Miete nicht um 20 Prozent steigen. Ein Mieter, der seit Jahren pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, ist mehr wert als 40 Euro im Monat. Ein Auszug kostet dich Leerstand, Renovierung und Vermietungsaufwand — meist deutlich mehr als der Betrag, um den es ging.

Verwandte Begriffe

• Mieterhöhungsverlangen — Form und Frist des Schreibens.
• Ortsübliche Vergleichsmiete — die absolute Obergrenze jeder Erhöhung.
• Qualifizierter Mietspiegel — das übliche Begründungsmittel.
• Mietpreisbremse — die Regel für die Neuvermietung, die hier nicht greift.
• Modernisierung — der Weg, der an der Kappungsgrenze vorbeiführt.

Ausführlicher geht es im Ratgeber erlaubte Mieterhöhung in Prozent weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

20 Prozent in drei Jahren, gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete, dazu die Wartefristen — das ist der Rahmen, in dem sich eine Bochumer Mieterhöhung bewegt. Wer ihn kennt, erhöht ohne Streit und ohne Rückabwicklung. Wie sich das über einen ganzen Bestand hinweg planen lässt, zeigt dir die Seite zur Mietverwaltung.