Nachmieter akzeptieren: was Vermieter müssen und was nicht

„Ich habe schon jemanden gefunden, der sofort einziehen würde“ – dieser Satz kommt fast immer, wenn ein Mieter schneller raus will, als der Vertrag es erlaubt. Die rechtliche Antwort ist klar: Du musst einen vorgeschlagenen Nachmieter grundsätzlich nicht akzeptieren. Dein Mieter kann nur zu den vereinbarten Fristen kündigen, und wen du danach als Nachfolger nimmst, entscheidest du.

Es gibt zwei Ausnahmen von diesem Grundsatz, und es gibt gute wirtschaftliche Gründe, freiwillig zuzustimmen. Beides sehen wir uns an.

Ausnahme 1: eine Nachmieterklausel im Vertrag

Steht im Mietvertrag, dass der Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachfolgers vorzeitig aus dem Vertrag entlassen wird, bist du daran gebunden. Solche Klauseln sind häufiger, als viele Eigentümer denken – sie stehen in älteren Formularverträgen und in Verträgen, die im Zuge einer Verhandlung angepasst wurden.

Unterscheide zwei Varianten. Bei der echten Nachmieterklausel musst du einen zumutbaren Vorschlag annehmen. Bei der unechten behältst du dir die Entscheidung vor, sagst aber Wohlwollen zu – dann kannst du weiterhin ablehnen, brauchst aber einen sachlichen Grund. Lies deinen Vertrag genau, bevor du antwortest.

Ausnahme 2: berechtigtes Interesse bei langer Bindung

Ist eine ordentliche Kündigung für längere Zeit ausgeschlossen – etwa bei einem Zeitmietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht – kann dein Mieter aus Treu und Glauben verlangen, vorzeitig entlassen zu werden. Dafür müssen zwei Dinge zusammenkommen: ein gewichtiger Grund in seiner Person und ein zumutbarer Ersatzmieter.

Als gewichtige Gründe akzeptieren Gerichte typischerweise einen berufsbedingten Ortswechsel, eine schwere Erkrankung, Pflegebedürftigkeit, den Umzug in ein Heim oder eine deutlich veränderte Familiensituation. Eine bloße Verbesserung der Wohnsituation reicht nicht.

Zumutbar ist ein Nachmieter, wenn er in den bestehenden Vertrag eintritt, solvent ist, die Wohnung nicht überbelegt und keine besonderen Risiken mitbringt. Du darfst dieselben Unterlagen verlangen wie von jedem anderen Bewerber: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft. Was du dabei fragen darfst und was nicht, steht in den Beiträgen zur Mieterselbstauskunft und zur Bonitätsprüfung.

Wenn du zustimmst: Aufhebung und Neuvertrag statt Eintritt

Es gibt zwei Wege, den Wechsel abzubilden. Der erste ist die dreiseitige Vertragsübernahme: Der neue Mieter tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, alle drei unterschreiben. Der zweite ist die Aufhebung des alten Vertrags und der Abschluss eines neuen mit dem Nachfolger.

Der zweite Weg ist fast immer besser für dich. Du bekommst einen aktuellen Vertragstext ohne veraltete Klauseln, eine neue Kaution auf einem sauberen Konto, ein frisches Übergabeprotokoll und die Möglichkeit, die Miete am aktuellen Markt auszurichten statt eine über Jahre gewachsene Altmiete fortzuschreiben. Bei einer Vertragsübernahme läuft dagegen alles weiter wie bisher, inklusive einer Kaution, die längst zu niedrig ist.

Halte in jedem Fall schriftlich fest, wer die Wohnung in welchem Zustand übergibt und wann die Kaution des alten Mieters abgerechnet wird. Ein Wohnungsübergabeprotokoll mit Fotos macht später den Unterschied zwischen einer Abrechnung und einem Streit. Und wenn du den Nachfolger lieber selbst suchst, statt den Vorschlag zu prüfen: Wie eine strukturierte Suche abläuft, zeigt die Seite zum Finden eines geprüften Nachmieters.

Kurz zusammengefasst

Ohne Nachmieterklausel und ohne langfristigen Kündigungsausschluss musst du keinen vorgeschlagenen Nachfolger annehmen. Greift eine der beiden Ausnahmen, prüfst du den Vorschlag wie jeden anderen Bewerber und darfst nur aus sachlichen Gründen ablehnen.

Wirtschaftlich spricht meist mehr für ein Ja: kein Leerstand, kein Ausfallrisiko, ein aktueller Vertrag und eine Miete auf Marktniveau. Wähle dafür die Aufhebung mit Neuvertrag statt der Vertragsübernahme – dann startest du sauber statt in einem Vertrag von vor zwölf Jahren.