Wohnung verkaufen in Bochum-Stahlhausen

58,9 Quadratmeter. Das ist die durchschnittliche Wohnungsgröße in Stahlhausen und der niedrigste Wert der ganzen Stadt. Dahinter steckt die Geschichte des Stadtteils: Werkswohnungen für die Beschäftigten des Bochumer Vereins, gebaut für Familien mit wenig Platz und wenig Geld. Wenn deine Wohnung drei Zimmer und 75 Quadratmeter hat, bist du damit im Stadtteil eine Ausnahme — und Ausnahmen erzielen bessere Preise. Wer in Bochum-Stahlhausen eine Wohnung verkaufen will, sollte zuerst wissen, wo sie im Größenspektrum steht.

Der Markt in Zahlen: In Stahlhausen stehen 8.310 Wohnungen in 1.110 Mehrfamilienhäusern, 80 davon mit zehn Einheiten und mehr. Der Median-Angebotspreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 2.497 € je Quadratmeter, also über dem Bochumer Median von 2.318 €. Die Nettokaltmiete beträgt 9,17 € je Quadratmeter und liegt ebenfalls über dem stadtweiten Wert von 8,76 €. Die Eigentumsquote ist mit 14 Prozent sehr niedrig, 86,3 Prozent der Gebäude sind älter als Baujahr 1970. Dazu kommt der Westpark gleich nebenan, mit Wasserbecken, Wegen und Brücken zwischen den alten Industriebauten.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025, Anhang Strukturdaten der 30 Ortsteile (Datenstand 31.12.2024, Preise 1.7.2024–30.6.2025).

Kleine Wohnungen, knappe große: dein Preisvorteil

Wenn 58,9 Quadratmeter der Durchschnitt sind, dann besteht der Bestand überwiegend aus Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen und kleinen Dreiraumwohnungen. Gleichzeitig liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße bei 1,79 Personen und der Jugendquotient bei 25,7 — es leben also viele Familien mit Kindern im Stadtteil. Daraus entsteht ein Ungleichgewicht: Es gibt mehr Familien, die Platz brauchen, als Wohnungen, die ihn bieten.

Für dich ist das die wichtigste Information auf dieser Seite. Eine Wohnung mit drei oder vier Zimmern und mehr als 70 Quadratmetern konkurriert in Stahlhausen mit wenigen anderen Angeboten. Ein Balkon und ein zweites Kinderzimmer sind hier gewichtigere Argumente als eine neue Küche. Rechnerisch liegt eine 58,9-Quadratmeter-Wohnung beim Median bei rund 147.000 €. Bei 80 Quadratmetern sind es rund 200.000 € — und der Quadratmeterpreis kann bei knappen großen Wohnungen sogar über dem Median liegen, während er bei sehr kleinen Einheiten häufig darunter bleibt.

Warum der Stadtteil über dem Stadtmedian liegt

Stahlhausen gilt als einfache bis mittlere Wohnlage, und trotzdem liegt der Wohnungspreis mit 2.497 € über dem Bochumer Median. Dafür gibt es zwei Gründe, und beide gehören in dein Exposé.

Der erste ist die Lage selbst. Die Jahrhunderthalle und der Westpark sind das Zentrum der Ruhrtriennale, das Colosseum-Theater liegt im Stadtteil, das Parkband West zieht sich als Grünzug hindurch, und der Springerplatz ist der historische Mittelpunkt der Siedlung. Dazu kommt die Anbindung: Straßenbahn 302 und 310 Richtung Wattenscheid und Gelsenkirchen, ein dichtes Busnetz, die A40-Anschlussstelle Bochum-Stahlhausen direkt vor Ort und die Innenstadt in wenigen Minuten.

Der zweite Grund ist rechnerisch. Kleine Wohnungen erzielen fast überall einen höheren Preis je Quadratmeter als große, weil die Einstiegssumme niedrig bleibt und die Miete je Quadratmeter höher liegt. Ein Stadtteil mit dem kleinsten Wohnungsdurchschnitt Bochums bekommt dadurch automatisch einen höheren Medianwert je Quadratmeter, ohne dass die Lage teurer wäre. Wer das weiß, ordnet seine eigene Wohnung realistischer ein. Wie diese Zahl zustande kommt, steht bei der Immobilienbewertung in Bochum-Stahlhausen.

Vermietet verkaufen ist hier der Normalfall

Bei einer Eigentumsquote von 14 Prozent wohnen fast neun von zehn Haushalten in Stahlhausen zur Miete. Deine Käufer sind deshalb überwiegend Kapitalanleger. Sie rechnen mit einer einfachen Formel: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Bei 9,17 € Miete und 2.497 € Kaufpreis je Quadratmeter ergibt das rund 4,4 Prozent Bruttorendite.

Zwei Dinge helfen dir dabei. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes: keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren statt 15, Kündigungssperrfrist drei Jahre statt acht, kein Umwandlungsverbot. Und die Miete im Stadtteil liegt über dem Stadtmedian. Ein Anleger sieht also Spielraum nach oben.

Der ehrliche Gegenpunkt gehört dazu: Stahlhausen gilt amtlich als einfache bis mittlere Wohnlage, und 86,3 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1970. Anleger rechnen hier schärfer und fragen nach der Zahlungshistorie deines Mieters, nach Mietrückständen und nach der Kaution. Wer eine saubere Aufstellung der letzten zwei Jahre vorlegt, nimmt dieser Frage die Schärfe und verhindert einen pauschalen Risikoabschlag. Wer sie nicht vorlegt, zahlt genau diesen Abschlag.

Wohnung verkaufen in Bochum-Stahlhausen: der Blick ins Gemeinschaftseigentum

Beim Wohnung verkaufen in Bochum-Stahlhausen ist der Zustand des Hauses fast wichtiger als der Zustand der Wohnung. 86,3 Prozent der Gebäude sind älter als Baujahr 1970, nur 5,4 Prozent stammen aus der Zeit ab Baujahr 2000. Dach, Fassade, Heizungsanlage und Leitungen sind bei diesen Baujahren entweder erneuert oder stehen an.

Besorge dir deshalb früh die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und den aktuellen Wirtschaftsplan. Ist eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar, kommt der Betrag vor das erste Gebot. Ein weiterer Punkt betrifft leerstehende Einheiten: Nach der Bochumer Wohnraumschutzsatzung ist ein Leerstand von mehr als sechs Monaten anzeigepflichtig, ebenso ein Abbruch. Wenn deine Wohnung länger leer steht, kläre das vor dem Verkauf. Wie sich die Werte im Stadtteil im Einzelnen verteilen, zeigen die Immobilienpreise in Bochum-Stahlhausen. Der allgemeine Ablauf steht unter Wohnung verkaufen in Bochum, für ein Siedlungshaus gilt Haus verkaufen in Bochum-Stahlhausen, und alles zum Stadtteil findest du beim Immobilienmakler für Bochum-Stahlhausen.

So läuft dein Wohnungsverkauf in Stahlhausen ab

1. Termin in der Wohnung

   Wir sehen uns Größe, Schnitt und Zustand an und ordnen ein, ob deine Wohnung im knappen großen oder im breiten kleinen Segment liegt.

2. Preis und Renditekennzahl

   Du bekommst den Wert je Quadratmeter im Vergleich zu den 2.497 € im Stadtteil und die Rendite, mit der dein Käufer rechnen wird.

3. Unterlagen der Gemeinschaft

   Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Rücklage, Wirtschaftsplan, dazu Mietvertrag, Kaution und Zahlungshistorie.

4. Exposé mit harten Zahlen

   Anleger bekommen Miete, Hausgeld und Rücklage auf einen Blick, Selbstnutzer die Wege zu Westpark, Schule und Straßenbahn.

5. Besichtigungen gebündelt

   Bei vermieteten Wohnungen legen wir Termine zusammen, damit dein Mieter nicht zehnmal die Tür öffnen muss.

6. Verhandlung, Notar, Übergabe

   Wir verhandeln, prüfen den Kaufvertragsentwurf mit dir und übergeben mit Protokoll, Zählerständen und Kaution.

Kurz zusammengefasst

Stahlhausen hat mit 58,9 Quadratmetern die kleinsten Wohnungen Bochums, und genau deshalb ist deine große Wohnung hier gefragt. Der Median von 2.497 € je Quadratmeter liegt über dem Stadtwert, was an der Aufwertung durch Jahrhunderthalle und Westpark liegt, aber auch am Zuschnitt des Bestands. Weil nur 14 Prozent der Haushalte im Eigentum wohnen, verkaufst du meist an Kapitalanleger — und die kaufen Zahlen, keine Bilder. Wer Miethistorie, Hausgeld und Rücklage offen auf den Tisch legt, verhindert den pauschalen Risikoabschlag.