Immobilienbewertung in Bochum-Dahlhausen

Was deine Immobilie in Dahlhausen wert macht

Dahlhausen liegt in einer Ruhrschleife und grenzt an Essen und Hattingen. 1.640 der 2.550 Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, 64,3 Prozent. Mit 14,9 Prozent Gebäuden ab 2000 hat der Ortsteil den zweithöchsten Neubauanteil in Bochum. Es ist also kein rein historischer Stadtteil, sondern einer mit drei sehr unterschiedlichen Beständen nebeneinander.

Der Hang und der Blick

Hedtberg, Hörsterholz und Oberdahlhausen liegen über dem Ruhrtal. Ein Haus mit freiem Blick ins Tal ist das, was die Spanne bis 3.574 € je Quadratmeter überhaupt möglich macht. Der Hang hat aber zwei Seiten: Er bringt den Blick und er bringt Kosten. Hangbefestigungen, Stützmauern, aufwendige Zufahrten und Keller, die auf der Bergseite gegen drückendes Wasser gehalten werden müssen — das alles wird bewertet, positiv wie negativ. Eine gesetzte Stützmauer kann einen fünfstelligen Betrag kosten, und ein Käufer, der sie sieht, rechnet sie ab.

Die Zechensiedlungen

In Unterdahlhausen stehen Siedlungshäuser aus der Bergbauzeit. Sie sind bei Käufern beliebt, weil sie Charakter haben, kleine Gärten mitbringen und in einer gewachsenen Nachbarschaft liegen. Vor dem Verkauf gehören drei Fragen geklärt: Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Bereich mit Gestaltungs- oder Erhaltungssatzung. Wie sind die Grundstücksgrenzen tatsächlich verlaufen, denn in alten Siedlungen weichen Zaun und Katasterkarte häufiger voneinander ab. Und was ist über die Jahre am Haus verändert worden, ohne dass jemand eine Baugenehmigung geholt hat. Jede dieser Fragen kann den Preis bewegen — und jede lässt sich vorher klären statt in der Verhandlung.

Der Untergrund

Bei Grundstücken in alten Bergbaurevieren fragen Käufer und Banken nach möglichen Einwirkungen des Bergbaus. Die zuständige Bergbehörde erteilt dazu Auskunft, ob unter einem Grundstück Grubenbaue oder alte Stollen bekannt sind. Manchmal steht im Grundbuch außerdem eine Bergschadensverzichtserklärung. Nichts davon macht dein Haus unverkäuflich — aber eine Auskunft, die schon in der Mappe liegt, ist Gold wert. Ohne sie entsteht Unsicherheit, und Unsicherheit kostet immer Geld.

Die Anbindung nach Essen

Der Bahnhof Bochum-Dahlhausen liegt an der S 3 Richtung Essen und Oberhausen, die Straßenbahn 318 endet hier und fährt zum Hauptbahnhof, dazu kommen mehrere Buslinien und die Ruhrbrücke nach Hattingen. Für Pendler nach Essen ist das der Grund, warum sie sich Dahlhausen überhaupt ansehen. Ein Haus in Gehweite zum S-Bahnhof verkauft sich anders als eines, für das du das Auto brauchst.

Wann eine Onlinebewertung reicht und wann nicht

Für eine Eigentumswohnung in normalem Zustand oder ein Reihenhaus aus einer der neueren Anlagen liefert der Rechner oben eine belastbare Spanne. Zwei Minuten Aufwand, und du weißt, in welcher Größenordnung du dich bewegst.

In Dahlhausen gibt es allerdings ungewöhnlich viele Fälle, in denen eine Onlinezahl in die Irre führt. Ein Algorithmus kennt die Hangneigung deines Grundstücks nicht. Er weiß nichts über eine Stützmauer, die sich neigt. Er sieht keine Bergschadensverzichtserklärung im Grundbuch. Und er unterscheidet nicht zwischen einem denkmalgeschützten Siedlungshaus, an dem du nicht einfach das Fenster tauschen darfst, und einem baugleichen Haus zwei Straßen weiter ohne diese Bindung.

Nimm den Termin vor Ort, wenn dein Haus am Hang steht, wenn es zu einer Zechensiedlung gehört oder wenn Anbauten ohne Genehmigung entstanden sind. Nimm ihn auch, wenn du in Ruhrnähe wohnst oder wenn mehrere Erben mitreden. Und nimm ihn, wenn eine Bank, das Finanzamt oder ein Gericht eine Zahl braucht, die trägt. Wie so ein Termin abläuft, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung in Bochum.