Immobilienbewertung in Bochum-Gerthe

Die 308 endet in Gerthe. Wer aussteigt, steht zwischen Zechensiedlung, Amtshaus und Schulzentrum — und damit in einem Stadtteil, den die Statistik ausnahmsweise gut abbildet. Für Hiltrop, Harpen und Kornharpen nebenan nennt die Stadt keinen Wohnungspreis. Für Gerthe schon. Das macht eine Immobilienbewertung in Bochum-Gerthe leichter, aber nicht überflüssig: Ein Median ist eine Mitte, kein Preisschild.

Die Zahlen im Überblick: Eigentumswohnungen werden im Median für 2.100 € je Quadratmeter angeboten, deutlich unter dem Bochumer Median von 2.318 €. Häuser liegen je nach Wohnlage zwischen 2.011 € und 3.391 €, der Median beträgt 2.646 €. Die Median-Angebotsmiete ist 7,80 € nettokalt gegenüber 8,76 € stadtweit. Ein Anhaltspunkt: Eine 74-Quadratmeter-Wohnung — genau der Durchschnitt in Gerthe — landet über den Median bei rund 155.000 €. Mit dem Median allein kommst du trotzdem nicht weit: Ob dein Haus ein Zechenhaus aus der Zeit der Lothringer Hallen im Bild ist oder ein Neubau am Ortsrand, verschiebt den Wert erheblich.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (Datenstand 31.12.2024, Preise 1.7.2024–30.6.2025). Bochumer Eigentumsquote gerundet aus dem Mieteranteil von 75 Prozent.

Die Spanne zwischen 2.011 € und 3.391 € je Quadratmeter ist der eigentliche Punkt. Sie bedeutet: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Haus in Gerthe liegt der Faktor 1,7. Welche Merkmale dich in dieser Spanne nach oben oder unten schieben, zeigt der Blick in den Bestand — die aktuelle Preisentwicklung steht auf der Seite zu den Immobilienpreisen in Gerthe.

Was deine Immobilie in Gerthe wert macht

Gerthe hat eine Besonderheit, die du auf keinem Portal siehst: 62,3 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1970, gleichzeitig sind 15,1 Prozent nach 2000 gebaut worden. Das ist einer der höchsten Neubauanteile Bochums. In der Praxis stehen hier zwei Märkte nebeneinander, und sie werden völlig unterschiedlich bewertet.

Zechensiedlung oder Neubaustraße

Die Häuser der Bergleute von Lothringen sind solide gebaut, oft mit kleinem Grundstück, dafür aber mit Doppelhaus- oder Reihenlage. Käufer zahlen dort für Substanz und Preis, nicht für Ausstattung. In den jüngeren Straßen mit Baujahr ab 2000 liegt der Quadratmeterpreis regelmäßig am oberen Rand der Spanne, weil Dämmung, Heizung und Grundriss keine Investition mehr nötig machen. Die gleiche Wohnfläche kann in Gerthe deshalb 90.000 € Unterschied bedeuten.

Infrastruktur, die wirklich zieht

Das Schulzentrum mit Heinrich-von-Kleist-Gymnasium und Anne-Frank-Realschule ist für Familien ein handfester Kaufgrund. Das St.-Maria-Hilf-Krankenhaus zieht Beschäftigte an, die kurze Wege wollen. Und die Straßenbahnlinien 308 und 318 fahren ohne Umsteigen bis zum Hauptbahnhof und weiter Richtung Linden. Eine Adresse in Gehweite zur Bahn wird schneller verkauft als eine am Feldrand — und das schlägt sich im Preis nieder.

Wo der Wert leidet

Ölheizung im Keller, Fenster aus den Achtzigern, ungedämmtes Dach: Diese Kombination findest du in Gerthe häufig, und Käufer rechnen sie inzwischen gnadenlos gegen. Ein Energieausweis mit Klasse G oder H kostet in Verhandlungen real Geld. Auch eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einig ist, drückt den Preis, weil sie unter Zeitdruck verkauft.

Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert — kurz erklärt

Vergleichswert: Dein Objekt wird neben ähnliche Verkäufe gestellt und um die Unterschiede bereinigt. Für Eigentumswohnungen in Gerthe ist das der beste Weg, weil hier genug Fälle zusammenkommen — anders als in den Nachbarortsteilen.

Sachwert: Neubaukosten minus Alterung plus Bodenwert. Das Verfahren greift bei freistehenden Häusern und bei Objekten, die so individuell sind, dass Vergleiche fehlen. Aus über 400 Verkäufen wissen wir, dass der Sachwert bei alten Siedlungshäusern gern zu hoch ausfällt. Der Markt zahlt dort weniger, als die Rechnung verspricht.

Ertragswert: Hier zählt nur die Miete. Bei 7,80 € je Quadratmeter ergibt ein Dreifamilienhaus mit 220 Quadratmetern rund 20.600 € Jahresnettokaltmiete. Was ein Anleger dafür zahlt, hängt am Faktor — und der hängt an Zustand, Mieterstruktur und Instandhaltungsstau.

Wann eine Onlinebewertung reicht und wann nicht

Für den ersten Überblick reicht sie vollkommen. Wenn du wissen willst, ob sich der Verkauf lohnt, ob die Bank mitspielt oder wie viel im Haus deiner Eltern steckt, bekommst du oben in zwei Minuten eine belastbare Spanne. Bei Standardwohnungen in Gerthe trifft sie erfahrungsgemäß gut, weil der amtliche Median als Anker existiert.

Sie versagt bei allem, was aus dem Raster fällt. Ein umgebautes Siedlungshaus mit drei Wohneinheiten, ein Grundstück mit Altlastenverdacht aus der Zechenzeit, ein Bergschaden, ein Objekt mit Wohnrecht für die Mutter — dafür gibt es keinen Algorithmus. Auch ein Streit in der Erbengemeinschaft oder eine anstehende Teilungsversteigerung braucht ein Gutachten, das vor Gericht standhält.

So läuft deine Bewertung ab

1. Onlinewert starten

   Adresse, Fläche, Baujahr, Zustand — und du hast eine erste Spanne für dein Objekt in Gerthe.

2. Unterlagen zusammentragen

   Grundbuch, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Abrechnungen und Rücklagenstand.

3. Termin bei dir

   Etwa eine Stunde für Dach, Keller, Heizung, Fenster und Grundriss. Wir kommen nach Gerthe, du musst nirgendwo hinfahren.

4. Einordnung in den Markt

   Dein Objekt wird gegen tatsächliche Abschlüsse in Gerthe, Hiltrop und Riemke gelegt, nicht gegen Wunschpreise aus Inseraten.

5. Ergebnis und Strategie

   Du bekommst die Zahl, die Spanne und die Begründung — plus eine ehrliche Aussage dazu, was ein Anstrich noch bringt und was nicht.

Kurz zusammengefasst

Gerthe hat einen Vorteil, den die Nachbarortsteile nicht haben: einen amtlichen Wohnungspreis von 2.100 € je Quadratmeter. Doch die Spanne bei Häusern von 2.011 € bis 3.391 € zeigt, dass der Median wenig über dein Objekt sagt. Baujahr, Heizung und Lage zur Straßenbahn entscheiden. Nimm den Onlinewert als Start, leg deine Unterlagen daneben und lass dann jemanden vor Ort schauen, der die Abschlüsse im Norden kennt. Wer dabei begleitet, steht auf der Seite zum Immobilienmakler in Gerthe, alle Verfahren im Detail bei der Immobilienbewertung in Bochum. Für Eigentümergemeinschaften lohnt zusätzlich der Blick auf die Hausverwaltung in Bochum.