Mietverwaltung in Bochum-Gerthe

Der Anruf kommt meistens nach einer Beerdigung. Das Haus in Gerthe gehört jetzt dir und deinen Geschwistern, drei Mietparteien wohnen drin, einer zahlt seit zwei Monaten nicht, und niemand weiß, wo die Nebenkostenbelege liegen. Das ist der klassische Einstieg in die Mietverwaltung in Bochum-Gerthe — nicht als Geschäftsmodell, sondern als Notlage, die schnell geordnet werden muss.

Der Mietwohnungsbestand hier ist entsprechend kleinteilig. Von 1.590 Wohngebäuden sind 630 Mehrfamilienhäuser, aber nur 30 davon haben zehn oder mehr Wohnungen. In den 4.730 Wohneinheiten liegt die Eigentumsquote bei 27 Prozent, fast drei Viertel aller Wohnungen sind also vermietet. Der Anteil geförderter Wohnungen ist mit 5,1 Prozent niedrig, die durchschnittliche Wohnung misst 74,1 Quadratmeter. Die Median-Angebotsmiete liegt bei 7,80 € je Quadratmeter nettokalt gegenüber 8,76 € stadtweit. Neben Mehrfamilienhäusern gehören auch ältere Einzelhäuser wie das Pfarrhaus an der Christuskirche im Bild zum Bestand — dort geht es in der Verwaltung weniger um Mieterwechsel als um Dach, Fassade und Garten.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (Datenstand 31.12.2024, Preise 1.7.2024–30.6.2025).

Bei 74 Quadratmetern und 7,80 € je Quadratmeter reden wir über rund 580 € Kaltmiete im Monat je Wohnung. Was davon nach Kosten übrig bleibt, hängt an der Bewirtschaftung. Die Spannen nach Wohnlage stehen auf der Seite zu den Mietpreisen in Gerthe.

Was der Verwalter für dich übernimmt

Einnahmen und Abrechnung

Mieteingänge werden täglich abgeglichen, nicht monatlich. Die Betriebskostenabrechnung geht innerhalb der Zwölfmonatsfrist raus — versäumst du sie, kannst du nichts mehr nachfordern. Dazu Kautionsverwaltung auf getrenntem Konto, Indexierung oder Staffel im Vertrag prüfen, Mieterhöhungen nach Mietspiegel vorbereiten und eine Jahresaufstellung, mit der dein Steuerberater direkt arbeiten kann.

Vermietung

Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertrag, Übergabeprotokoll. In Gerthe fragen vor allem Familien an, die wegen des Schulzentrums mit Heinrich-von-Kleist-Gymnasium und Anne-Frank-Realschule herziehen, dazu Beschäftigte des St.-Maria-Hilf-Krankenhauses und Pendler Richtung Dortmund und Castrop-Rauxel. Wer diese Gruppen kennt, formuliert die Anzeige anders — und bekommt andere Bewerber.

Objekt und Handwerk

Kontrollgänge, Ablesungen, Heizungswartung, Rauchmelderprüfung, Winterdienst. Und wenn im Dezember die Therme streikt, kommt der Sanitärbetrieb aus dem eigenen Handwerkernetzwerk, ohne dass du telefonieren musst. Genauso bei Maler, Bodenleger, Fensterbauer, Elektriker, Dachdecker, Gärtner und Entrümpler.

Was das für dich als Vermieter bedeutet

Erstens: Du bist nicht mehr die Nummer, die im Notfall angerufen wird. Das klingt banal, ist aber der Punkt, den Vermieter am häufigsten nennen, wenn sie abgeben.

Zweitens: Du holst Miete nach, ohne den Mieter zu verlieren. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW — keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren statt 15. In den Zechenhäusern von Gerthe liegen viele Verträge bei 5,50 bis 6,50 €, während der Markt bei 7,80 € steht. Aus über 1.000 vermieteten Wohnungen und Häusern kennen wir die Grenze, ab der ein guter Mieter kündigt. Ein leeres Haus verdient nichts, deshalb wird in Schritten angehoben, nicht in einem Sprung.

Drittens: Die Pflichten sind erledigt und belegt. Verkehrssicherung, Heizkostenverordnung, Trinkwasseruntersuchung, Rauchwarnmelder. Wenn im Winter jemand auf deinem ungeräumten Gehweg stürzt, zählt nicht dein guter Wille, sondern die Dokumentation.

Viertens: Bei einer Erbengemeinschaft nimmt ein Verwalter Druck aus der Familie. Es gibt eine Abrechnung, eine Ansprechperson und keine Diskussion darüber, wer diesmal zum Ablesen fährt.

Die typischen Herausforderungen im Gerther Bestand

Zwei Baualtersklassen, zwei Sorgen

62,3 Prozent der Gebäude sind vor 1970 entstanden, 15,1 Prozent nach 2000 — einer der höchsten Neubauanteile Bochums. Bei den Altbauten geht es um Heizung, Fenster, Dach und Elektrik. Bei den jüngeren Objekten geht es um etwas anderes: Dort sind die Mieter anspruchsvoller, erwarten schnelle Reaktion und ziehen häufiger um. Beide Gruppen brauchen unterschiedliche Verwaltung.

Modernisieren ohne Fördermittel zu verschenken

Wenn ohnehin die Heizung getauscht werden muss, entscheidet die Reihenfolge über deine Rendite. Erst Dämmung, dann Heizungsdimensionierung. Erst Förderzusage, dann Auftrag. Wer die Reihenfolge dreht, zahlt drauf. Modernisierungskosten lassen sich anteilig auf die Miete umlegen, aber nur mit korrekter Ankündigung und Berechnung.

Bergbauerbe

Gerthe ist von der Zeche Lothringen geprägt. Feuchte Keller, alte Kanalanschlüsse und gelegentliche Setzungen gehören zum Bestand. Wichtig ist, so etwas früh zu dokumentieren, statt es beim Mieterwechsel als Neuschaden zu behandeln.

Fluktuation planen statt erleiden

Bei einem Altenquotienten von 54,3 mischen sich in Gerthe ältere Haushalte und nachrückende Familien. Das heißt: mehr Bewegung. Ein Wohnungswechsel kostet dich Leerstand, Renovierung und Zeit — planbar wird er nur, wenn Kündigung, Handwerker und Nachmieter ineinandergreifen.

So startet die Verwaltung

1. Objekt aufnehmen

   Wir sehen uns dein Haus in Gerthe an, lesen die Mietverträge und listen offene Reparaturen und Fristen.

2. Bestandsaufnahme in Zahlen

   Du erfährst, welche Miete unter Markt liegt, was Instandhaltung in fünf Jahren kostet und wo Pflichten offen sind.

3. Verwaltervertrag

   Leistungen, Preis und Kündigungsfrist stehen schriftlich fest. Keine Sondervergütung, die nicht vorher benannt wurde.

4. Übernahme

   Unterlagen, Schlüssel, Konten und Versorgerverträge gehen über. Jeder Mieter bekommt seinen Ansprechpartner schriftlich.

5. Laufender Betrieb

   Mieteingang, Reparaturen, Abrechnung, Kontrolle vor Ort. Du siehst das Ergebnis, nicht den Aufwand.

Kurz zusammengefasst

In Gerthe sind fast drei Viertel aller Wohnungen vermietet, verteilt auf 630 kleine Mehrfamilienhäuser. Der Bestand ist zweigeteilt: alte Zechenhäuser mit Sanierungsbedarf und niedrigen Altmieten, dazu ein hoher Neubauanteil mit anspruchsvolleren Mietern. Beides gleichzeitig nebenbei zu managen, geht selten gut. Lass dir zuerst zeigen, wo deine Mieten gegenüber den 7,80 € Median stehen und welche Pflichten offen sind. Den Leistungsumfang findest du auf der Seite zur Mietverwaltung in Bochum, Unterstützung bei Vermietung und Verkauf beim Immobilienmakler in Gerthe.