Immobilienbewertung in Bochum-Günnigfeld
Zechenhaus, Reihenhaus, kleines Mehrfamilienhaus — in Günnigfeld entscheidet der Zustand über den Preis, nicht die Straße.
Ein Haus in der Kolonie Hannover, Baujahr aus der Zeit der Zeche, seit vierzig Jahren in Familienbesitz. Der eine Erbe hat im Internet 1.983 € je Quadratmeter gefunden, der andere hat von 1.733 € gelesen. Beide haben recht, und beide sind bei ihrem konkreten Haus daneben. Eine Immobilienbewertung in Bochum-Günnigfeld muss deshalb zuerst erklären, woher die Zahlen kommen, bevor sie eine eigene nennt.
Amtlich weist die Stadt für Eigentumswohnungen in Günnigfeld einen Median-Angebotspreis von 1.733 € je Quadratmeter aus, Portale zeigen 1.983 €. Beim Haus liegt die Spanne zwischen 1.997 € und 3.436 € je Quadratmeter, der Median bei 2.627 €. Die Miete ist mit 7,61 € nettokalt eine der beiden günstigsten in ganz Bochum, gegenüber 8,76 € stadtweit. Damit ist Günnigfeld der Ortsteil, in dem du in Bochum am wenigsten für einen Quadratmeter zahlst — und am wenigsten dafür bekommst.
| Kennzahl | Günnigfeld | Bochum gesamt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung je m², amtlich | 1.733 € | 2.318 € |
| Haus je m², Spanne nach Lage | 1.997–3.436 € | – |
| Haus je m², Median | 2.627 € | – |
| Miete je m² nettokalt | 7,61 € | 8,76 € |
| Gebäude vor Baujahr 1970 | 69,5 % | 65 % |
| Anteil Ein- und Zweifamilienhäuser | 55,8 % | – |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025, Strukturdaten der 30 Ortsteile (Datenstand 31.12.2024, Preise 1.7.2024–30.6.2025); Portalwerte immoportal.com, Stand 09/2026.
Die vollständigen Preisreihen findest du unter Immobilienpreise in Bochum-Günnigfeld.
Was deine Immobilie in Günnigfeld wert macht
Günnigfeld ist mit 1,66 Quadratkilometern der kleinste Ortsteil Bochums nach Fläche und liegt an der Grenze zu Gelsenkirchen und Herne. 950 Wohngebäude, davon 530 Ein- oder Zweifamilienhäuser — 55,8 Prozent. Prägend ist die Zechenkolonie Hannover mit ihren erhaltenen Zechenhäusern, dazu Reihenhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser.
Der Zustand macht den Unterschied
Die Spanne beim Haus reicht von 1.997 € bis 3.436 € je Quadratmeter. Das ist ein Faktor von über 1,7 zwischen unten und oben — mehr Streuung, als in einem so kleinen Ortsteil zu erwarten wäre. Der Grund: 69,5 Prozent der Gebäude wurden vor 1970 gebaut, und der Sanierungsstand geht weit auseinander. Ein Zechenhaus mit neuem Dach, gedämmter Fassade und modernem Bad landet oben, dasselbe Haus mit Nachtspeicheröfen unten. Immerhin 9,5 Prozent des Bestands stammen aus der Zeit ab der Jahrtausendwende und liefern brauchbare Vergleichsfälle für das obere Ende.
Grundstück und Garten
Zechen- und Siedlungshäuser bringen fast immer Garten mit, oft mehr als moderne Reihenhäuser. Mit 37,8 Quadratmetern Wohnfläche je Person liegt Günnigfeld über dem Schnitt der Nachbarortsteile. Für Familien ist das ein Kaufargument. Wichtig für den Wert ist, ob das Grundstück erweiterbar oder teilbar ist — das klärt eine Bauvoranfrage, nicht ein Rechner.
Lage ohne Schiene, aber mit Grün
Im Ortsteil gibt es keine Bahn und keine Stadtbahn, nur Busse Richtung Wattenscheid, Gelsenkirchen und Herne. Die A40 erreichst du über Wattenscheid, die A42 über Gelsenkirchen. Dafür liegen der Kruppwald und das LWL-Industriemuseum Zeche Hannover mit seinem Malakowturm direkt vor der Tür. Käufer, die aufs Auto setzen, stört die fehlende Schiene wenig — für alle anderen ist sie ein Preisabschlag.
Welches Bewertungsverfahren zu deinem Objekt in Günnigfeld passt
Vergleichswertverfahren. Es zieht echte Verkaufsfälle aus der Umgebung heran. In einem Ortsteil mit 3.320 Wohneinheiten ist die Fallzahl begrenzt, deshalb wird der Radius bei Bedarf auf die Nachbarschaft in Wattenscheid und Hordel erweitert — dort ist die Bebauung mit Siedlungs- und Zechenhäusern vergleichbar.
Ertragswertverfahren. Für vermietete Häuser. Bei 7,61 € Miete und 1.733 € Kaufpreis je Quadratmeter kommt hier eine rechnerische Bruttorendite von über fünf Prozent heraus. Grundlage sind die tatsächlichen Nettokaltmieten, nicht die Wunschmieten aus einem Portal.
Sachwertverfahren. Der Regelfall bei den vielen eigengenutzten Häusern. Gerechnet werden die heutigen Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, danach bringt ein Marktfaktor das Ergebnis auf das örtliche Niveau. Gerade in Günnigfeld ist dieser Faktor entscheidend, weil er die niedrigen Preise der Region abbildet.
Wann eine Onlinebewertung reicht und wann nicht
Für ein Reihenhaus oder eine Wohnung im üblichen Zuschnitt gibt dir das Tool oben eine ordentliche Spanne. Das genügt, wenn du erst einmal wissen willst, ob ein Verkauf infrage kommt, oder wenn die Bank eine grobe Zahl braucht.
Zu ungenau wird es in Günnigfeld an vier Punkten. Erstens beim unsanierten Zechenhaus, weil die Preisspanne beim Haus von 1.997 € bis 3.436 € reicht und ein Formular nicht sieht, wo dein Objekt darin steht. Zweitens bei Grundstücken mit Teilungspotenzial. Drittens bei Objekten in ehemaligen Bergbaugebieten, wenn Bergschäden oder Auffüllungen im Raum stehen. Viertens bei allem, was ans Finanzamt, ans Gericht oder in eine Erbteilung geht.
Die unbequeme Wahrheit: Gerade in den günstigen Ortsteilen kostet eine zu hohe Startpreisvorstellung am meisten. Ein Objekt, das drei Monate ohne Reaktion inseriert ist, verkauft sich am Ende unter Wert, weil jeder Interessent fragt, warum es noch da ist.
So läuft die Bewertung in Günnigfeld ab
Spanne online
Vier Angaben, zwei Minuten, eine erste Einordnung — ohne Telefonnummer und ohne Verpflichtung.
Unterlagen prüfen
Grundriss, Flurkarte, Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Vermietung die Mietaufstellung. Was fehlt, holen wir bei Stadt und Grundbuchamt.
Termin am Haus
Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Keller, Grundstück. Bei 69,5 Prozent Altbauanteil ist das der Teil, an dem sich der Preis entscheidet.
Wert mit Herleitung
Du bekommst eine Spanne, die Vergleichsfälle dahinter und jeden Abschlag einzeln erklärt. Aus über 400 Verkäufen wissen wir, wo ein Preis kippt.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Bochum-Günnigfeld
Warum ist Günnigfeld so günstig?
Wie viel bringt eine Sanierung vor dem Verkauf?
Was kostet die Bewertung?
Spielen Bergschäden in Günnigfeld eine Rolle?
Ich vermiete das Haus. Verkaufen oder halten?
Kurz zusammengefasst
Günnigfeld ist Bochums günstigster Mietmarkt mit 7,61 € je Quadratmeter und einem Wohnungsmedian von 1.733 €. Beim Haus reicht die Spanne von 1.997 € bis 3.436 € — der Zustand entscheidet, nicht die Adresse. Zechenhäuser mit Garten haben ihre eigene Käuferschaft, unsanierte Objekte ihre eigenen Risiken. Nimm die Onlinespanne als Einstieg und lass dann jemanden ins Haus schauen. Wie das läuft, steht unter Immobilienbewertung Bochum, zum Verkauf beim Immobilienmakler für Bochum-Günnigfeld, zur laufenden Betreuung unter Hausverwaltung Bochum.
Was ist dein Haus in Günnigfeld wert?
Erste Spanne online in zwei Minuten, danach der Termin am Objekt. Beides kostenlos und unverbindlich.
Christian Gottschling
Eine Zahl aus dem Netz ist ein Anfang. Was deine Immobilie in Guennigfeld wirklich bringt, zeigt sich beim Blick auf Grundriss, Zustand und Lage. Dieser Termin kostet nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.