Immobilienbewertung in Bochum-Langendreer

Drei Onlinerechner, drei Ergebnisse, dazwischen 60.000 €. Wer das einmal ausprobiert hat, weiß, warum eine Immobilienbewertung in Bochum-Langendreer mehr braucht als eine Postleitzahl und eine Quadratmeterzahl. Langendreer ist mit rund 25.100 Einwohnern der größte statistische Bezirk der Stadt und mit 11,54 Quadratkilometern der zweitgrößte. Historisches Dorf, Zechensiedlung, Einfamilienhausgebiet und Neubau liegen hier nebeneinander – und alle vier landen im selben Durchschnitt. Wie alt manche Ecken sind, zeigt Haus Langendreer mit seinem Treppengiebel aus Bruchstein.

Was der Markt in Langendreer hergibt

Von 4.300 Wohngebäuden sind 2.550 Ein- oder Zweifamilienhäuser, das sind 59,3 Prozent. 1.750 sind Mehrfamilienhäuser, 120 davon mit zehn und mehr Wohnungen. Insgesamt stehen im Ortsteil 13.700 Wohnungen. Zehn Prozent der Gebäude sind nach der Jahrtausendwende entstanden – ein für Bochum hoher Wert.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025, Anhang Strukturdaten der 30 Ortsteile. Datenstand 31.12.2024, Angebotspreise 01.07.2024 – 30.06.2025. Portalwerte: immoportal.com, Stand 09/2026.

Rechne es an einem Haus mit 140 Quadratmetern durch: Median 413.000 €, unteres Ende 321.000 €, oberes Ende 520.000 €. Fast 200.000 € Unterschied im selben Ortsteil. Die Zahlen im Detail findest du bei den Immobilienpreisen in Langendreer.

Was deine Immobilie in Langendreer wert macht

In welchem Langendreer du wohnst

Die ruhigen Wohnstraßen in Langendreer-Dorf und in Langendreerholz liegen deutlich über dem Ortsteilschnitt. Rund um den Ümminger See und den Volkspark zahlen Familien für Grün und ruhige Nachbarschaft. An den Hauptachsen mit Straßenbahn und an den alten Siedlungszeilen sieht die Rechnung anders aus. Ein Bewertungsergebnis, das diese Unterschiede nicht kennt, ist für dich wertlos.

Anbindung nach Dortmund und Witten

Zwei S-Bahn-Stationen der Linie S1 liegen im Ortsteil, dazu die Straßenbahnen 302, 305, 309 und 310 sowie die B 235. Im Norden die A40, im Süden die A448 mit der Anschlussstelle Witten-Zentrum direkt an der Stadtgrenze. Das erweitert deinen Käuferkreis erheblich: Wer in Witten sucht, schaut auch hier. Es begrenzt aber auch den Preis, weil deine Immobilie direkt mit Angeboten in Witten-Heven verglichen wird.

Schulen und Alltag

Das Lessing-Gymnasium, die Rudolf Steiner Schule mit rund 900 Schülern und das LWL-Förderschulzentrum ziehen Familien an, teilweise aus anderen Stadtteilen. Bei einem Reihenhaus in fußläufiger Nähe zu einer dieser Schulen ist der Kreis der Interessenten spürbar größer. Größerer Kreis heißt kürzere Vermarktungszeit und weniger Verhandlungsdruck.

Der Zustand, nicht das Baujahr

61,4 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1970. Ein Haus von 1962 mit neuer Heizung, gedämmtem Dach und Fenstern von vor fünf Jahren wird anders bewertet als der Nachbarbau desselben Jahrgangs im Originalzustand. Der Rechner sieht nur die Jahreszahl. Ein Käufer sieht die Heizungsanlage.

Die drei Bewertungsverfahren in einem Absatz

Beim Vergleichswertverfahren wird dein Objekt an tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten gemessen. Das ist der Normalfall bei den 2.550 Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen. Beim Ertragswertverfahren zählt die Miete: Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, bewertet mit einem Faktor, der zur Lage passt. Das gilt für Mehrfamilienhäuser und für vermietete Wohnungen. Beim Sachwertverfahren werden die heutigen Baukosten gerechnet, die Alterung abgezogen und der Bodenwert addiert. Nötig ist das, wenn es kaum Vergleichsfälle gibt – etwa bei einem Hofgebäude am Rand von Langendreerholz.

Wann eine Onlinebewertung reicht und wann nicht

Für den ersten Überblick ist das Tool oben genau richtig. Es sagt dir, ob du bei 300.000 oder bei 500.000 € denkst. Das reicht für ein Gespräch in der Familie, für eine erste Bankanfrage oder um zu prüfen, ob ein Umzug ins kleinere Objekt finanziell aufgeht.

Es reicht nicht, wenn du wirklich verkaufst. Gerade in Langendreer nicht. Der Ortsteil ist so groß und so gemischt, dass jeder Durchschnittswert an deiner Adresse vorbeigeht. Dazu kommen die Punkte, die kein Algorithmus kennt: der Grundriss, der sich nicht verändern lässt, und der Hang im Garten. Oder die Erbengemeinschaft, die eine belastbare Zahl statt einer Schätzung braucht. Oder die alte Zechensiedlung, in der jedes zweite Haus seit den Siebzigern erweitert wurde.

So läuft die Immobilienbewertung in Bochum-Langendreer ab

1. Erstes Gespräch

   Objektart, Straße, Anlass. Daraus ergibt sich, ob Vergleichs- oder Ertragswert die richtige Grundlage ist.

2. Unterlagen

   Grundriss, Wohn- und Nutzfläche, Energieausweis, Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.

3. Besichtigung

   Rundgang durch Haus, Keller und Garten. Wichtig sind Heizung, Dach, Fenster, Feuchtigkeit und der Schnitt der Räume.

4. Ergebnis und Strategie

   Du bekommst eine Preisspanne, die Begründung dazu und einen Vorschlag für den Startpreis, der dem Vergleich mit Witten standhält.

Häufige Fragen zur Bewertung in Langendreer

Kurz zusammengefasst

Langendreer ist groß, alt und neu zugleich – und genau deshalb taugt der Durchschnitt hier weniger als anderswo. 2.948 € im Median, aber 2.295 bis 3.716 € in der Spanne: Bei 140 Quadratmetern sind das fast 200.000 €. Nimm die Onlinezahl als Startpunkt und lass sie an deiner Adresse prüfen. Wie es danach weitergeht, liest du beim Immobilienmakler für Langendreer. Das Verfahren an sich erklärt die Seite Immobilienbewertung Bochum, und wenn es um ein ganzes Haus mit Eigentümergemeinschaft geht, hilft die Hausverwaltung in Bochum weiter.