Damnum (Disagio)

Was das für dich bedeutet

Du nimmst 200.000 Euro Kredit auf, auf dem Konto landen aber nur 190.000 Euro. Die fehlenden 10.000 Euro sind das Damnum. Zurückzahlen musst du trotzdem die vollen 200.000 Euro, und auch die Zinsen laufen auf diesen Betrag.

Das klingt zunächst wie ein schlechter Tausch, ist aber nur eine andere Verpackung. Das Damnum ist vorausbezahlter Zins. Weil du ihn sofort leistest, sinkt der laufende Zinssatz für die gesamte Zinsbindung. Deine monatliche Rate wird kleiner.

Für den echten Vergleich zweier Angebote nützt dir der Nominalzins deshalb nichts. Nur der effektive Jahreszins zeigt, was das Darlehen mit Damnum wirklich kostet, weil er den Abschlag mit einrechnet.

Wer die Immobilie vermietet, hat einen zweiten Grund für die Konstruktion. Das Damnum kann als Werbungskosten sofort abziehbar sein und drückt die Steuerlast im Jahr der Auszahlung. Bei einer selbst genutzten Wohnung geht das nicht.

Historisch war das Damnum ein Standardbaustein der Baufinanzierung. Heute bieten es längst nicht mehr alle Banken an, und wenn, dann meist auf Nachfrage. Wer danach fragt, sollte deshalb gleich zwei Angebote verlangen: eines mit und eines ohne Abschlag, sonst fehlt die Vergleichsgrundlage.

Beispiel: 5 Prozent Damnum bei 200.000 Euro

Zwei Angebote derselben Bank für dieselbe Summe und dieselbe Zinsbindung:

Beispielrechnung mit gerundeten Werten. Konditionen sind frei erfunden und dienen nur dem Vergleich.

Damit du am Ende trotzdem 200.000 Euro zur Verfügung hast, musst du das Darlehen entsprechend höher ansetzen. Sonst fehlen dir beim Notartermin genau die 10.000 Euro.

Rechnerisch ist das Damnum meist ein Nullsummenspiel. Der Vorteil entsteht durch die Steuer und durch die niedrigere Rate, nicht durch günstigeres Geld.

Worauf du achten solltest

Das Finanzamt erkennt ein Damnum nur an, wenn es marktüblich ist. Als Faustregel gilt ein Abschlag bis fünf Prozent bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren. Wird es höher, verteilt das Finanzamt den Betrag über die Laufzeit, und der Sofortabzug ist weg.

Prüfe, was bei vorzeitiger Ablösung passiert. Verkaufst du die Immobilie nach drei Jahren, hast du Zins für zehn Jahre vorausbezahlt. Ob und wie viel du zurückbekommst, steht im Vertrag – oft steht dort gar nichts, und dann ist das Geld weg.

Achte auf die Auszahlungsvoraussetzungen. Manche Verträge koppeln den Abschlag an einen bestimmten Abrufzeitpunkt. Wer zu spät abruft, zahlt zusätzlich Bereitstellungszinsen.

Vergleiche immer über den effektiven Jahreszins und über die Gesamtkosten bis zum Ende der Zinsbindung. Beides zusammen zeigt, ob sich der Abschlag lohnt.

Denk außerdem an die Grundschuld. Eingetragen wird der volle Darlehensbetrag, also die 200.000 Euro, nicht die ausgezahlten 190.000 Euro. Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dieser höheren Summe.

Und prüfe deinen Steuersatz über die Jahre. Der Sofortabzug bringt am meisten, wenn dein Einkommen im Jahr der Auszahlung hoch ist. Fällt es danach, verschenkst du einen Teil des Vorteils.

Verwandte Begriffe

• Effektiver Jahreszins – die einzige Zahl, die Angebote vergleichbar macht.
• Bereitstellungszinsen – was der nicht abgerufene Kredit kostet.
• Anschaffungsnebenkosten – welche Kosten beim Kauf noch dazukommen.
• Immobiliardarlehen – die Kreditform, um die es hier geht.
• Tilgung – wie schnell die Restschuld sinkt.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Damnum ist ein Werkzeug, kein Geschenk. Ob es zu deiner Finanzierung passt, hängt an Haltedauer, Steuersatz und Nutzung – Fragen, die du am besten klärst, bevor du dich auf ein Objekt festlegst. Wie der Ablauf vom ersten Angebot bis zum Notar aussieht, steht auf der Seite zum Immobilienkauf.