Tilgung

Zwei Haushalte nehmen dieselbe Summe auf, zum selben Zinssatz, bei derselben Bank. Der eine ist nach 18 Jahren schuldenfrei, der andere nach 44. Der Unterschied steckt in einer einzigen Zahl im Vertrag: der Anfangstilgung.

Beim üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung gleich. Sie besteht aus zwei Teilen. Der Zins wird auf die Restschuld gerechnet, und weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Was frei wird, geht automatisch in die Tilgung. Deshalb geht es am Anfang quälend langsam und später immer schneller.

Was das für dich bedeutet

Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Sollzins zahlst du im ersten Monat 875 Euro Zins. Vereinbarst du 2 Prozent Anfangstilgung, kommen 500 Euro Tilgung dazu, die Rate liegt bei 1.375 Euro. Nach zehn Jahren hast du davon rund 70.000 Euro abbezahlt, es bleiben etwa 230.000 Euro Restschuld. Diese Restschuld ist der Betrag, den du am Ende der Zinsbindung neu finanzieren musst — zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Der Tilgungsanteil arbeitet für dich, der Zinsanteil nicht. Nach etwa der Hälfte der Laufzeit kippt das Verhältnis: Ab da geht mehr als die Hälfte jeder Rate in dein Eigentum statt in die Zinsen der Bank. Wer das weiß, versteht auch, warum eine Sondertilgung im ersten Jahr viel mehr bringt als dieselbe Summe im zwanzigsten.

Verwechsle Zinsbindung und Laufzeit nicht. Die Zinsbindung sagt, wie lange dein Zinssatz gilt. Die Laufzeit sagt, wann du fertig bist. Zwischen beiden liegen bei kleinen Tilgungssätzen Jahrzehnte.

Beispiel: dieselbe Summe, vier Tilgungssätze

Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 3,5 Prozent, vereinfacht mit jährlicher Verrechnung:

Quelle: eigene Beispielrechnung, Annuitätendarlehen über 300.000 Euro zu 3,5 Prozent Sollzins, jährliche Verrechnung.

250 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um 15 Jahre. Das ist der stärkste Hebel, den du in einer Baufinanzierung hast — stärker als jedes Feilschen um zwei Zehntelprozent beim Zins.

Umgekehrt gilt: Wer die Rate nicht dauerhaft stemmen kann, hilft sich mit einer hohen Tilgung nicht. Eine Finanzierung, die beim ersten defekten Auto oder bei der ersten Elternzeit kippt, ist teurer als jede lange Laufzeit. Der übliche Kompromiss sind zwei bis drei Prozent Anfangstilgung plus ein vereinbartes Sondertilgungsrecht, das du in guten Jahren nutzt und in schlechten liegen lässt.

Worauf du achten solltest

Ein Prozent Anfangstilgung sieht auf dem Kontoauszug freundlich aus und lässt dich mit über sechzig noch eine hohe Restschuld schieben. Rechne die Rate gegen dein echtes Haushaltsbudget, nicht gegen das, was die Bank maximal genehmigt. Lass dir ein Sondertilgungsrecht in den Vertrag schreiben, üblicherweise fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, und ebenso das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln. Beides kostet in der Regel nichts, steht aber nicht von allein im Vertrag.

Gut zu wissen: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Und wenn du vermietest: Absetzen kannst du nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Wie sich das bei dir auswirkt, rechnet dir ein Steuerberater aus.

Verwandte Begriffe

Was am Ende der Zinsbindung offen bleibt, ist die Restschuld. Vergleichbar werden Angebote erst über den Effektivzins. Wer gar nicht laufend tilgt, vereinbart eine Tilgungsaussetzung. Zum Ende der Bindung stehen Prolongation und Umschuldung zur Wahl.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Annuitätendarlehen und Tilgung verstehen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ob eine Rate zu deinem Leben passt, entscheidet sich nicht an der Tabelle, sondern am Objekt und am Kaufpreis. Was in welcher Lage realistisch ist und welche Nebenkosten dazukommen, steht auf der Seite zum Immobilienkauf in Bochum.