Möblierungszuschlag berechnen: was die Möbel wirklich bringen

Im Keller stapeln sich Küche, Bett und Sofa, oben steht die Wohnung leer. Einen Möblierungszuschlag berechnen kannst du trotzdem nicht nach Gefühl: Eine gesetzliche Formel gibt es nicht, wohl aber eine, die Gerichte regelmäßig durchgehen lassen. Du verteilst den Zeitwert der Möbel auf ihre Nutzungsdauer und schlägst eine Verzinsung des gebundenen Kapitals obendrauf.

Für eine normal ausgestattete Zweizimmerwohnung landest du damit bei 60 bis 130 Euro im Monat. Nicht bei den 300 Euro, die in Inseraten manchmal auftauchen. Der Unterschied ist keine Geschmacksfrage — er entscheidet, ob dein Aufschlag im Streitfall stehen bleibt oder ob dir ein Mieter zwei Jahre später die Differenz zurückrechnet.

Was ein Möblierungszuschlag ist — und was nicht

Der Zuschlag ist Teil der Nettokaltmiete. Er ist kein Betriebskostenposten, keine Nebenkostenpauschale und kein eigener Vertrag. Rechtlich vermietest du eine Wohnung mit Inventar, und der Preis für das Inventar steckt in derselben Zahl wie der Preis für die Quadratmeter.

Daraus folgt zweierlei. Erstens wächst der Zuschlag nicht automatisch mit, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt — Möbel werden älter, nicht wertvoller. Zweitens darfst du ihn im Mietvertrag getrennt ausweisen, und genau das solltest du auch tun. Ein Vertrag, in dem 690 Euro stehen und sonst nichts, macht dich in jeder späteren Auseinandersetzung angreifbar. Ein Vertrag, in dem 585 Euro Grundmiete und 105 Euro Möblierungszuschlag stehen, dazu eine Inventarliste mit Anschaffungspreisen, ist deutlich schwerer zu kippen.

Nicht in den Zuschlag gehören: Strom, Internet, Rundfunkbeitrag und Reinigung. Wer eine Wohnung mit Vollausstattung vermietet, rechnet diese Posten getrennt ab oder als Pauschale — sonst vermischst du Miete und Dienstleistung, und im Zweifel ist die ganze Vereinbarung unklar.

Die Formel, die vor Gericht hält

Die gängige Berechnung stammt aus der Rechtsprechung und arbeitet mit zwei Bausteinen.

Baustein eins: Abschreibung. Du nimmst den Zeitwert jedes Möbelstücks und teilst ihn durch die verbleibende Nutzungsdauer in Monaten. Eine Einbauküche für 4.500 Euro und zehn Jahre Nutzungsdauer ergibt 37,50 Euro im Monat. Gebrauchte Möbel setzt du mit dem Gebrauchtwert an, nicht mit dem Neupreis. Was dein Vater vor zwölf Jahren gekauft hat, ist abgeschrieben und bringt keinen Zuschlag mehr.

Baustein zwei: Verzinsung. Das Geld in den Möbeln arbeitet nicht für dich. Dafür darfst du eine Verzinsung ansetzen, üblich sind vier Prozent im Jahr auf das durchschnittlich gebundene Kapital — also auf den halben Anschaffungswert, weil der Wert über die Nutzungsdauer gegen null läuft.

Rechenbeispiel für eine 60-Quadratmeter-Wohnung

Eine Zweizimmerwohnung in Laer, komplett ausgestattet für einen Projektmitarbeiter, der zwei Jahre bleibt. So sieht die Inventarrechnung aus:

Eigene Beispielrechnung nach der in der Rechtsprechung gebräuchlichen Methode (lineare Abschreibung des Zeitwerts zuzüglich Kapitalverzinsung). Stand: 09/2026.

Jetzt die zweite Hälfte. Der Median der Angebotsmieten liegt in Bochum bei 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt. Für 60 Quadratmeter sind das 525,60 Euro. Plus 105,21 Euro Möblierungszuschlag ergibt eine Nettokaltmiete von 630,81 Euro — rechnerisch 10,51 Euro je Quadratmeter.

Quelle: Median-Angebotsmiete Bochum 8,76 €/m² nettokalt, empirica/VALUE-Auswertung im Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum. Beispielrechnung eigene Darstellung. Stand: 09/2026.

Der Rückfluss klingt lang. Er ist es auch — wenn du die Möbel neu kaufst und die Wohnung dauerhaft möbliert läufst. Interessant wird die Rechnung, wenn die Möbel ohnehin da sind, wenn du Leerstand vermeidest oder wenn du eine Wohnung zwischennutzt, die du in zwei Jahren selbst brauchst.

Warum der Zuschlag in Bochum anders zu behandeln ist

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Damit gilt hier keine Mietpreisbremse. In gedeckelten Städten ist der getrennte Ausweis des Möblierungszuschlags fast überlebenswichtig, weil sonst der ganze Aufschlag an der Kappungslinie hängt. Diesen Druck hast du in Bochum nicht: Bei einer Neuvermietung begrenzt dich keine Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Was dich trotzdem begrenzt, ist die Wuchergrenze. Mietpreisüberhöhung beginnt, wenn du ein knappes Angebot ausnutzt und deutlich über der ortsüblichen Miete liegst; strafbarer Mietwucher liegt noch höher. Wo genau die Linien verlaufen, liest du im Beitrag zu Mietpreisüberhöhung und Wucher nach. Praktisch heißt das: Ein sauber hergeleiteter Zuschlag von 105 Euro ist unproblematisch. Ein pauschaler Aufschlag von 300 Euro auf dieselbe Ausstattung ist es nicht.

Zweiter Bochumer Punkt: Der Mietspiegel ist qualifiziert, weist aber keine Wohnlagen mehr aus. Für dich heißt das, dass du die ortsübliche Vergleichsmiete über Größe, Baualter, Ausstattung und Energieeffizienz herleitest — nicht über die Adresse. Wie das praktisch geht, steht im Ratgeber Mietspiegel Bochum richtig anwenden. Der Möblierungszuschlag kommt danach obendrauf, denn möblierte Wohnungen bildet der Mietspiegel nicht ab.

Wo möbliert in Bochum wirklich nachgefragt wird

Möbliert funktioniert nicht überall gleich gut. Die Nachfrage kommt aus drei Richtungen. Rund um MARK 51°7 auf dem früheren Opel-Gelände sind mehrere tausend Arbeitsplätze entstanden, Ziel sind über 10.000. Wer dort für ein Projekt anfängt, sucht selten eine leere Wohnung mit Zwei-Jahres-Bindung. Am Gesundheitscampus in Querenburg gilt dasselbe für befristete Stellen in Forschung und Klinikbetrieb. Und die Ruhr-Universität bringt mit rund 37.650 Studierenden, darunter über 6.700 internationale, eine dritte Gruppe, die vollständig ausgestattete Zimmer sucht.

Das ist der eigentliche Hebel: Nicht der Zuschlag macht die Rendite, sondern die kürzere Leerstandszeit und der geringere Preisdruck bei einer Nachfrage, die kaum Alternativen hat. Wie du eine möblierte Wohnung in Bochum vermietest, ohne dabei in die Kurzzeitvermietung zu rutschen, ist ein eigenes Thema — die Grenze zwischen Wohnraummiete und gewerblicher Beherbergung ist schmaler, als sie aussieht.

Drei Fehler, die den Zuschlag kippen

1. Keine Inventarliste

   Ohne Liste mit Stückzahl, Zustand und Anschaffungswert kannst du im Streit nichts belegen. Die Liste gehört als Anlage in den Mietvertrag und in das Übergabeprotokoll, beides unterschrieben. Fotos vom Tag der Übergabe kosten fünf Minuten und ersetzen später ein Gutachten.

2. Neupreis statt Zeitwert

   Wer die zehn Jahre alte Küche mit 4.500 Euro ansetzt, weil sie damals so viel gekostet hat, rechnet falsch. Nach Ablauf der Nutzungsdauer ist der Zuschlag für dieses Stück auf null gefallen. Ein Gericht rechnet das nach, und dann steht die Differenz als Rückforderung im Raum.

3. Zuschlag später wie Miete erhöhen

   Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf die Wohnung, nicht auf die Möbel. Wer die Gesamtmiete inklusive Zuschlag als Ausgangswert nimmt, erhöht auf einer falschen Basis. Sauber ist: Grundmiete erhöhen, Zuschlag unverändert lassen oder abschmelzen.

Ein vierter Punkt betrifft die Steuer. Die Möbel schreibst du als Vermieter über die Nutzungsdauer ab, geringwertige Stücke sofort. Welche Posten sonst noch abziehbar sind, steht im Ratgeber zu Werbungskosten bei Vermietung. Und wenn ein Mieter den Zuschlag angreift oder die Miete kürzt, gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Mietrecht — die Rechtsprechung zu Möblierung ist uneinheitlich und hängt am Einzelfall.

Kurz zusammengefasst

Der Möblierungszuschlag ergibt sich aus dem Zeitwert der Möbel geteilt durch ihre Nutzungsdauer, plus einer Verzinsung von rund vier Prozent auf das halbe gebundene Kapital. Für eine vollständig ausgestattete 60-Quadratmeter-Wohnung sind das gut 100 Euro im Monat, nicht mehr. Weil Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht, begrenzt dich keine Mietpreisbremse — die Wuchergrenze aber schon. Schreib den Zuschlag getrennt in den Vertrag, leg eine Inventarliste bei und lass ihn mit dem Alter der Möbel sinken. Dann trägt er auch nach Jahren noch.