Kaufpreisaufteilung Boden und Gebäude für die AfA

Du hast eine Wohnung gekauft, vermietest sie, und dein Steuerberater fragt nach dem Gebäudeanteil. Die Antwort entscheidet über einige hundert Euro Steuer pro Jahr — und zwar in jedem Jahr der nächsten fünf Jahrzehnte. Deshalb hier zuerst das Wichtigste: Abschreiben darfst du nur das Gebäude, nie den Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also in zwei Teile zerlegt werden, und je größer der Gebäudeanteil ausfällt, desto mehr Abschreibung bekommst du. Die Kaufpreisaufteilung für die AfA ist dabei keine freie Schätzung, sondern folgt einem festen Rechenweg: Bodenwert nach Bodenrichtwert ermitteln, vom Kaufpreis abziehen, Rest ist das Gebäude.

Der Grund für diese Trennung ist simpel. Ein Gebäude nutzt sich ab, ein Grundstück nicht. Ein Dach hält irgendwann nicht mehr, ein Quadratmeter Erde bleibt ein Quadratmeter Erde. Das Steuerrecht bildet das ab, indem es nur den vergänglichen Teil zum Abzug zulässt.

Warum die Kaufpreisaufteilung für die AfA über echtes Geld entscheidet

Die Abschreibung mindert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass Geld abfließt. Du hast das Haus einmal bezahlt, ziehst aber jedes Jahr einen Bruchteil davon von der Miete ab. Bei einem Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 sind das in der Regel zwei Prozent pro Jahr, also fünfzig Jahre lang. Für ältere Gebäude gelten 2,5 Prozent, für sehr neue Wohngebäude drei Prozent, und für Neubauten gibt es zeitlich befristete Sonderregelungen, die dein Steuerberater prüft.

Wichtig ist die zweite Hälfte der Rechnung, die viele vergessen: Auch die Kaufnebenkosten werden aufgeteilt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Der Anteil, der rechnerisch aufs Gebäude entfällt, erhöht deine Abschreibungsbasis. Wie sich diese Posten zusammensetzen, steht ausführlich im Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

So rechnest du den Bodenanteil aus

Du brauchst drei Zahlen: die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert und — bei einer Eigentumswohnung — deinen Miteigentumsanteil. Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil stehen im Kaufvertrag und im Grundbuch. Den Bodenrichtwert stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum fest und veröffentlicht ihn im Portal BORIS.NRW. Die Abfrage ist kostenlos und dauert zwei Minuten.

Danach rechnest du: Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert des ganzen Grundstücks. Bei einer Wohnung multiplizierst du das noch mit deinem Miteigentumsanteil. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, ist der Gebäudeanteil.

Warum der Stadtteil so stark durchschlägt

In Bochum liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert bei rund 346 Euro je Quadratmeter. Der Durchschnitt hilft dir aber wenig, denn die Spanne innerhalb der Stadt ist groß: Im Stadtbezirk Süd liegt das Niveau bei etwa 380 Euro, im Norden bei rund 292 Euro. Zwei Wohnungen mit identischem Kaufpreis und identischer Größe haben deshalb je nach Lage einen deutlich unterschiedlichen Gebäudeanteil. In einer teuren Lage ist der Boden wertvoll und das Gebäude rechnerisch billig — die Abschreibung fällt kleiner aus. In einer günstigen Lage ist es umgekehrt.

Rechenbeispiel: eine vermietete Eigentumswohnung

Angenommen, du kaufst eine 75 Quadratmeter große Wohnung für 180.000 Euro. Das Grundstück des Hauses misst 1.200 Quadratmeter, dein Miteigentumsanteil beträgt 85 von 1.000. Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 8,5 Prozent ohne Maklerprovision, also 15.300 Euro. Die Tabelle zeigt, was drei verschiedene Bodenrichtwerte daraus machen.

Eigene Beispielrechnung. Bodenrichtwert-Niveau nach Gutachterausschuss Bochum, abrufbar über BORIS.NRW; Kaufnebenkosten NRW ohne Maklerprovision. Stand: Dezember 2025.

Zwischen der ersten und der dritten Spalte liegen 554 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 233 Euro Steuer im Jahr. Über die volle Abschreibungsdauer summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag. Deshalb lohnt es sich, die Zahlen nicht zu raten, sondern sauber herzuleiten.

Was das Finanzamt akzeptiert und was nicht

Am einfachsten ist es, die Aufteilung schon im Kaufvertrag festzuhalten. Steht dort ein nachvollziehbarer Bodenwert, folgt das Finanzamt dieser Angabe in aller Regel. Es prüft aber, ob die Zahl wirtschaftlich haltbar ist. Wer bei einem Grundstück in bester Lage einen Bodenanteil von fünf Prozent hinschreibt, bekommt Post.

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der Finanzämter die Aufteilung berechnen. Der Bundesfinanzhof hat dieser Arbeitshilfe die Bindungswirkung ausdrücklich abgesprochen. Übersetzt heißt das: Wenn die Arbeitshilfe zu einem Ergebnis kommt, das an deinem Objekt vorbeigeht, darfst du dagegenhalten — im Zweifel mit einem Gutachten. Bei einem Altbau mit hohem Sanierungsstau ist das oft der Punkt, an dem sich der Streit lohnt. Das ist allerdings ein Fall für deinen Steuerberater und nicht für eine Ratgeberseite.

Drei typische Fehler

Erstens: die Nebenkosten vergessen. Wer nur den reinen Kaufpreis aufteilt, verschenkt jedes Jahr Abschreibung. Zweitens: bewegliches Inventar mitrechnen. Eine mitgekaufte Einbauküche gehört nicht in die Gebäude-AfA, sondern wird über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben. Drittens: die Garage übersehen. Steht auf dem Grundstück ein separates Bauwerk, ist auch das Gebäude und nicht Boden.

Was du praktisch tun solltest

1. Zahlen sammeln

   Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und Baujahr aus Kaufvertrag und Teilungserklärung ziehen.

2. Bodenrichtwert holen

   Wert für die Straße über BORIS.NRW abfragen und den Stichtag notieren.

3. Aufteilung rechnen

   Bodenwert abziehen, Gebäudequote bilden, Nebenkosten im selben Verhältnis verteilen.

4. Prüfen lassen

   Ergebnis mit deinem Steuerberater abgleichen, bevor die erste Anlage V rausgeht.

Wenn du gerade erst nach einem Objekt suchst, hilft es, die Aufteilung schon bei der Vorauswahl mitzudenken. Aus über 400 begleiteten Verkäufen wissen wir, wie stark der Bodenanteil zwischen Stiepel und dem Bochumer Norden schwankt. Davon hast du den Vorteil, dass du bei einer Kapitalanlage in Bochum nicht nur auf die Bruttorendite schaust, sondern gleich weißt, was nach Steuern übrig bleibt.

Mit deinen eigenen Zahlen probierst du das im Rechner für die Mietrendite aus. Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Kurz zusammengefasst

Abschreiben darfst du nur das Gebäude. Den Bodenanteil ziehst du über Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil ab, den Rest verteilst du samt anteiliger Nebenkosten auf die AfA-Basis. In Bochum entscheidet vor allem der Stadtteil, wie groß der Gebäudeanteil ausfällt — im Süden ist der Boden teuer, im Norden günstiger. Ein paar hundert Euro Steuer pro Jahr klingen wenig, über fünfzig Jahre sind sie es nicht. Rechne die Aufteilung vor dem Kauf und lass sie von deinem Steuerberater bestätigen.