Qualifizierter Mietspiegel

Es gibt zwei Sorten Mietspiegel, und der Unterschied entscheidet über Mieterhöhungen. Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht, die Stadt und Verbände zusammenstellen. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Mieter- und Vermietervertretern anerkannt und regelmäßig fortgeschrieben. Bochum hat einen solchen qualifizierten Mietspiegel.

Die Grundlage steht in § 558d BGB. Wichtigste Folge: Vor Gericht wird vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden. Wer etwas anderes behauptet, muss das beweisen.

Was das für dich bedeutet

Vermietest du, ist der qualifizierte Mietspiegel deine sicherste Begründung für eine Mieterhöhung. Du musst ihn im Erhöhungsschreiben sogar dann nennen, wenn du mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten argumentierst.

Mietest du, kannst du jede Erhöhung selbst nachrechnen. Du brauchst dafür nur Baujahr, Größe und Ausstattung deiner Wohnung. Liegt die geforderte Miete über der Spanne, musst du der Erhöhung nicht zustimmen.

Eine Bochumer Besonderheit erspart dabei viel Streit: Der Mietspiegel weist seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus. Die Auswertung ergab keine belastbaren Preisunterschiede zwischen den früheren neunzehn Lagen. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnlage in Bochum damit kein Merkmal mehr.

Beispiel: qualifizierter Mietspiegel gegen einfachen Mietspiegel

Quelle: §§ 558c und 558d BGB; Stadt Bochum, Mietspiegel (Datengrundlage: Befragung zu über 10.000 Wohnungen, Geltung ab 1.4.2025).

Der Bochumer Mietspiegel beruht auf einer Befragung zu mehr als 10.000 Wohnungen. Das ist der Grund für sein Gewicht — und dafür, dass Gerichte ihm folgen, solange niemand methodische Fehler nachweist.

Für dich als Vermieter heißt das ganz praktisch: Ein Erhöhungsschreiben mit Mietspiegelbezug kostet dich nichts außer Sorgfalt. Ein Sachverständigengutachten als Begründung kostet schnell vierstellig und ist trotzdem angreifbar. Der qualifizierte Mietspiegel ist damit auch der günstigste Weg.

Worauf du achten solltest

Ein Mietspiegel hat ein Ablaufdatum. Wird er nicht rechtzeitig fortgeschrieben, verliert er seine besondere Wirkung und sinkt zum einfachen Indiz herab.

Die Spanne ist keine Erlaubnis, immer den obersten Wert zu nehmen. Innerhalb der Spanne entscheidet die Ausstattung: Bad, Küche, Fenster, Heizung, Energieeffizienz.

Der Mietspiegel gilt für bestehende Mietverhältnisse. Bei einer Neuvermietung ist er ein Anhaltspunkt, aber keine Grenze — in Bochum gibt es keine Mietpreisbremse. Die Grenze bildet erst die Schwelle zur Mietpreisüberhöhung.

Denk an die Kappungsgrenze. Auch wenn der Mietspiegel Luft nach oben zeigt, darf die Bestandsmiete in drei Jahren nur um einen bestimmten Prozentsatz steigen. In Bochum sind das 20 Prozent, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung steht.

Bei einem Streit über die Einordnung deiner Wohnung hilft ein Anwalt für Mietrecht oder der örtliche Mieterverein weiter. Beide rechnen die Merkmale durch, und häufig endet die Sache mit einer Einigung auf einen Wert innerhalb der Spanne.

Verwandte Begriffe

Der Maßstab selbst heißt ortsübliche Vergleichsmiete. Das Schreiben an den Mieter ist ein Mieterhöhungsverlangen. Wie stark die Miete in drei Jahren steigen darf, regelt die Kappungsgrenze. Für Neuvermietungen ist die Mietpreisbremse das Stichwort, und die Einordnung der Umgebung erklärt der Begriff Wohnlage.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Mietspiegel richtig anwenden. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wo deine Wohnung innerhalb der Spanne liegt, zeigt dir die Mietwertermittlung für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Der qualifizierte Mietspiegel ist die belastbarste Grundlage für Mieterhöhungen, weil das Gesetz seine Richtigkeit vermutet. In Bochum liegt er vor, beruht auf einer sehr breiten Befragung und kennt keine Wohnlagen mehr — das macht die Rechnung für beide Seiten einfacher. Prüfe immer die Geltungsdauer und die Einordnung deiner Ausstattung. Die aktuellen Werte und ihre Anwendung findest du auf der Seite zum Mietspiegel Bochum.