Mietausfallwagnis

Was das für dich bedeutet

Auf dem Papier bringt ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen jeden Monat acht Mieten. In der Wirklichkeit passiert etwas anderes. Eine Wohnung steht zwischen zwei Mietern sechs Wochen leer. Ein Mieter zahlt drei Monate nicht, bis die Räumung durch ist. Ein anderer mindert wegen eines Wasserschadens. Wer den Wert einer vermieteten Immobilie ausrechnet, muss diese Lücken einkalkulieren, sonst ist das Ergebnis zu hoch.

Genau dafür gibt es das Mietausfallwagnis. Es ist einer der Posten, die vom Rohertrag abgezogen werden, bevor der Reinertrag übrig bleibt — zusammen mit Verwaltungskosten, Instandhaltung und Betriebskosten, die nicht umgelegt werden können. Aus dem Reinertrag entsteht dann der Ertragswert.

Der Ansatz ist keine Schätzung ins Blaue. Bei Wohnraum rechnen Gutachter traditionell mit zwei Prozent des Rohertrags. Bei Gewerbeflächen liegt er höher, weil dort ein Leerstand länger dauert und ein Nachmieter schwerer zu finden ist. Auch die Lage spielt hinein: In einem Haus mit Wartelisten ist das Risiko kleiner als in einem, das seit Jahren um jeden Mieter kämpft.

Für dich als Eigentümer ist das eine gute Nachricht und eine unbequeme zugleich. Gut, weil ein sauber gerechneter Abschlag deinen Preis glaubwürdig macht. Unbequem, weil jeder Käufer diese Rechnung ebenfalls aufmacht — und bei einem Haus mit häufigem Mieterwechsel eher drei als zwei Prozent ansetzt.

Beispiel: was zwei Prozent konkret ausmachen

Drei Objekte, jeweils der Jahresrohertrag und der übliche Ansatz für Wohnraum:

Quelle: eigene Darstellung nach ImmoWertV und den Modellansätzen der Gutachterausschüsse; für Wohnraum ist ein Ansatz von 2 % des Rohertrags gebräuchlich (§ 29 II. BV). Beispielwerte.

Die Beträge sehen klein aus. Die Wirkung ist es nicht. Weil der Reinertrag im Ertragswertverfahren mit einem Faktor multipliziert wird, schlagen 1.296 Euro weniger Reinertrag im Endergebnis schnell mit einem fünfstelligen Betrag zu Buche.

Worauf du achten solltest

Ein Hinweis zur Einordnung: Das Mietausfallwagnis ist kein Betrag, den du irgendwo zurücklegst. Es ist eine Rechengröße in der Bewertung. Auf dein Konto wirkt sich ein Leerstand trotzdem real aus, und zwar sofort. Wer knapp finanziert hat, sollte deshalb neben der Bewertungslogik auch eine eigene Rücklage für zwei bis drei Monatsmieten einplanen.

Prüfe, ob der Ansatz zum Objekt passt. Ein Haus mit langjährigen Mietern und Mieten unter dem ortsüblichen Niveau hat ein geringeres Ausfallrisiko als eines, das voll ausgereizt vermietet ist. Wer alles bis an die Obergrenze vermietet, holt sich mehr Wechsel und mehr Leerstand ins Haus, als die Mehreinnahme wert ist.

Zweitens: Das Mietausfallwagnis deckt das normale Risiko ab, nicht den Sonderfall. Steht eine Wohnung wegen Sanierung ein Jahr leer, gehört das nicht in diesen Posten, sondern wird gesondert gerechnet. Wer beides vermischt, zieht doppelt ab.

Drittens hilft Vorbeugung mehr als Kalkulation. Eine geprüfte Bonität, eine Kaution auf einem eigenen Konto und ein Übergabetermin, der nahtlos an den Auszug anschließt, senken das reale Risiko deutlich. Ein Gutachter darf das im Ansatz berücksichtigen, wenn du es belegen kannst.

Verwandte Begriffe

• Rohertrag — die Jahresmiete, von der abgezogen wird.
• Bewirtschaftungskosten — der Oberbegriff für alle Abzüge.
• Ertragswertverfahren — die Rechnung, in der dieser Posten steckt.
• Leerstandsquote — der Anteil unvermieteter Wohnungen im Markt.
• Liegenschaftszinssatz — der Faktor, der aus Ertrag einen Wert macht.

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