Rohertrag

Was das für dich bedeutet

Der Rohertrag ist die erste Zeile jeder Ertragsrechnung. Er umfasst die Nettokaltmieten aller Einheiten für ein volles Jahr, dazu Einnahmen aus Garagen, Stellplätzen, Werbeflächen oder einer vermieteten Dachfläche. Nicht dazu gehören umlagefähige Betriebskosten: Die laufen nur durch deine Kasse hindurch.

Wichtig ist ein Detail, das viele überrascht. Für die Bewertung zählt nicht unbedingt, was aktuell auf dem Konto eingeht, sondern was marktüblich erzielbar wäre. Vermietest du an die Nichte weit unter Wert, rechnet ein Gutachter trotzdem mit der ortsüblichen Miete. Umgekehrt hilft dir ein einzelner Mietvertrag weit über dem Markt nicht dauerhaft weiter.

Vom Rohertrag geht es in zwei Schritten weiter. Erst ziehst du die Bewirtschaftungskosten ab, also Verwaltung, Instandhaltung, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die du selbst trägst. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag. Aus ihm entsteht über den Liegenschaftszinssatz der Ertragswert.

Für dich als Eigentümer ist der Rohertrag vor allem eine Kontrollzahl. Er zeigt, was das Haus leisten könnte. Liegt die tatsächliche Jahresmiete deutlich darunter, hast du entweder alte Verträge, Leerstand oder Flächen, die du gar nicht vermietest. Jeder dieser drei Gründe lässt sich benennen und meistens auch beheben.

Beispiel: ein Haus mit fünf Wohnungen

Beispielrechnung: eigene Darstellung, Nettokaltmieten ohne Betriebskosten. Stand: 09/2026.

Setzt du die Bewirtschaftungskosten mit 20 Prozent an, bleiben rund 33.000 Euro Reinertrag. Diese Zahl, nicht der Rohertrag, ist die Grundlage für den Ertragswert des Hauses.

Worauf du achten solltest

Rechne mit realistischen Mieten, nicht mit Wunschwerten. Der häufigste Fehler bei einem Verkaufsexposé ist ein Rohertrag, der auf Mieten beruht, die im Haus so nie gezahlt wurden. Ein Käufer mit Taschenrechner findet das in zehn Minuten, und danach ist das Vertrauen weg.

Der zweite Punkt ist der Leerstand. Der Rohertrag unterstellt volle Vermietung. Ein dauerhaft leeres Ladenlokal im Erdgeschoss gehört trotzdem in die Rechnung, aber mit einer ehrlichen Miete und einem Hinweis darauf, wie lange es schon leer steht.

Der dritte Punkt sind gewerbliche Einheiten im Haus. Sie bringen oft mehr Miete, tragen aber ein anderes Risiko und laufen steuerlich anders. Weise sie getrennt aus, statt alles in einer Summe zu verstecken.

Und prüfe, was in den Verträgen wirklich vereinbart ist. Eine Staffelmiete, eine Wertsicherungsklausel oder ein langer Kündigungsverzicht verändern den künftigen Rohertrag deutlich. Diese Punkte gehören in die Mieterliste, die jeder ernsthafte Käufer sehen will.

Ein häufiger Rechenfehler ist die Verwechslung mit der Warmmiete. Wenn ein Mieter 780 Euro überweist, davon aber 180 Euro Vorauszahlung für Heizung und Betriebskosten sind, gehören nur 600 Euro in den Rohertrag. Wer die volle Summe ansetzt, rechnet sich das Haus um ein Viertel reicher, als es ist — und wundert sich später über das Angebot des Käufers.

Verwandte Begriffe

• Jahresrohmiete — die nah verwandte Größe
• Jahresreinertrag — was nach den Kosten übrig bleibt
• Bewirtschaftungskosten — der Abzug dazwischen
• Ertragswertverfahren — das Verfahren, das darauf aufbaut
• Mietausfallwagnis — der Puffer für leere Monate

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wie viel dein vermietetes Haus mit seinem tatsächlichen Ertrag am Markt bringt, zeigt eine Bewertung, die Mietverträge und Zustand zusammen ansieht — den Ablauf findest du auf der Seite zur Immobilienbewertung in Bochum.