Mietpreisüberhöhung

Was das für dich bedeutet

Diese Grenze gilt überall, unabhängig davon, ob eine Stadt unter die Mietpreisbremse fällt oder nicht. Sie steht nicht im Mietrecht, sondern im Wirtschaftsstrafgesetz — und das macht sie schärfer, als viele denken. Wer sie überschreitet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem empfindlichen Bußgeld belegt werden kann.

Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Die erste ist rein rechnerisch: mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die zweite ist die schwierigere: Der Vermieter muss ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt haben. Findet ein Mieter in derselben Stadt problemlos zehn ähnliche Wohnungen, fehlt dieses Merkmal — und dann bleibt es bei einer teuren, aber erlaubten Miete.

Für Mieter ist die Folge handfest. Der Teil der Miete, der über der Grenze liegt, ist nicht geschuldet. Zu viel gezahlte Beträge lassen sich zurückfordern. Für Vermieter heißt es umgekehrt: Eine Miete, die weit über dem Üblichen liegt, kann Jahre später zu einer Rückzahlung führen, mit der niemand mehr gerechnet hat.

Wichtig ist die Bezugsgröße. Verglichen wird die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Wer eine hohe Vorauszahlung für Heizung und Wasser einrechnet, kommt zu einem falschen Ergebnis.

Beispiel: zwei Grenzen, zwei Folgen

Die Rechtsordnung kennt zwei Stufen. Sie unterscheiden sich in der Höhe und in der Schwere der Folge:

Quelle: § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 Strafgesetzbuch. Die Einordnung im Einzelfall treffen ausschließlich Behörden und Gerichte.

Ein Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt bei 8,80 Euro je Quadratmeter. Bei 65 Quadratmetern sind das 572 Euro. Die Grenze von 20 Prozent liegt damit bei rund 686 Euro nettokalt. Wer 780 Euro verlangt, bewegt sich im kritischen Bereich — sofern der Markt vor Ort tatsächlich eng ist.

Worauf du achten solltest

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine Zahl aus dem Bauch. Sie ergibt sich aus dem Mietspiegel, einem Gutachten oder aus vergleichbaren Wohnungen. Wer eine Miete festlegt, sollte diese Grundlage kennen und aufbewahren — sie ist im Zweifel der Beleg dafür, dass alles seine Ordnung hatte.

Zeitpunkt und Beweislast sind der zweite Punkt. Geprüft wird die Miete, die bei Vertragsschluss vereinbart wurde, gemessen am damaligen Niveau. Steigt die ortsübliche Miete später, heilt das eine ursprünglich überhöhte Vereinbarung nicht automatisch. Umgekehrt muss derjenige, der sich auf eine Überhöhung beruft, die Umstände darlegen — und das ist der schwierigere Teil.

Vorsicht bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietung. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss sich aber am Zeitwert der Möbel orientieren. Eine alte Küche und ein Sofa rechtfertigen keinen Aufschlag von 200 Euro im Monat.

Und wenn ein Verdacht im Raum steht, gehört der Fall in fachliche Hände. Mieter wenden sich an den Mieterverein oder einen Anwalt, Vermieter besprechen einen kritischen Vertrag besser vor der Unterschrift als nach dem Bußgeldbescheid. Eine Selbsteinschätzung anhand von Portalanzeigen führt regelmäßig in die Irre, weil Angebotspreise über den tatsächlich gezahlten Mieten liegen.

Verwandte Begriffe

• Mietwucher — die strafbare Steigerung derselben Idee.
• Ortsübliche Vergleichsmiete — der Maßstab für die Rechnung.
• Mietpreisbremse — die zusätzliche Grenze in bestimmten Kommunen.
• Qualifizierter Mietspiegel — die belastbarste Quelle für das übliche Niveau.
• Nettokaltmiete — die Größe, auf die sich alles bezieht.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Grenze zum Mietwucher weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Eine Miete, die zum Markt passt, bringt über Jahre mehr als eine, die kurzfristig das Maximum herausholt. Wie ein realistischer Preis entsteht, steht auf der Seite Immobilie vermieten.