Überhöhte Miete: wo Mietpreisüberhöhung und Wucher beginnen
Ohne Mietpreisbremse ist die 20-Prozent-Schranke in Bochum die eigentliche Grenze nach oben.
Wie viel darfst du eigentlich verlangen, wenn niemand dich bremst? Zwei Grenzen gibt es auch dort, wo keine Mietpreisbremse gilt: Mietpreisüberhöhung beginnt bei mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Mietwucher bei rund 50 Prozent darüber. Beides setzt zusätzlich voraus, dass du eine Notlage oder ein knappes Angebot ausnutzt – ohne diese zweite Bedingung ist auch eine deutlich höhere Miete zulässig.
Für Bochum ist das der entscheidende Punkt. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Es gibt hier keine Mietpreisbremse, also auch nicht die Grenze von zehn Prozent über der Vergleichsmiete bei Neuvermietung. Was übrig bleibt, sind die beiden Schranken aus Wirtschaftsstrafrecht und Strafgesetzbuch.
Zwei Stufen: Ordnungswidrigkeit und Straftat
Stufe 1: Mietpreisüberhöhung
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes verbietet es, für Wohnraum eine Miete zu verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt – wenn du dabei ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld reicht bis 50.000 Euro. Der über der Grenze liegende Teil der Miete ist zudem nicht geschuldet und muss zurückgezahlt werden.
Stufe 2: Mietwucher
§ 291 des Strafgesetzbuchs geht weiter. Wucher liegt vor, wenn die Miete in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht und du eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt. Die Rechtsprechung setzt das auffällige Missverhältnis in der Regel bei rund 50 Prozent über der ortsüblichen Miete an. Das ist eine Straftat, der Mietvertrag ist insoweit nichtig.
Beide Vorschriften haben dieselbe Struktur: eine Zahl und ein Verhalten. Die Zahl allein reicht nicht. Wer eine gut ausgestattete Wohnung 25 Prozent über dem Mietspiegel an jemanden vermietet, der drei andere Angebote hatte und sich frei entschieden hat, verstößt gegen nichts.
Rechenbeispiel für eine Bochumer Wohnung
Nimm eine 65-Quadratmeter-Wohnung, für die der qualifizierte Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,00 Euro je Quadratmeter ergibt. Zum Vergleich: Der Median der Angebotsmieten liegt stadtweit bei 8,76 Euro, das 90. Perzentil bei 11,67 Euro.
| Schwelle | Je m² | Kaltmiete 65 m² | Rechtsfolge |
|---|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 8,00 € | 520 € | Maßstab |
| Grenze der Mietpreisbremse (gilt in Bochum nicht) | 8,80 € | 572 € | ohne Bedeutung |
| + 20 %: Mietpreisüberhöhung | 9,60 € | 624 € | Bußgeld, Rückzahlung des Mehrbetrags |
| + 50 %: Wuchergrenze | 12,00 € | 780 € | Straftat, Vertrag insoweit nichtig |
Beispielrechnung. Vergleichsgrößen: Median-Angebotsmiete Bochum 8,76 €/m², 90. Perzentil 11,67 €/m², empirica/VALUE im Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Stand 2025. Die angenommene Vergleichsmiete von 8,00 €/m² ist ein Beispielwert, kein Mietspiegelergebnis für eine konkrete Wohnung.
Zwischen 572 und 624 Euro liegt der Bereich, der in vielen anderen NRW-Städten gesperrt wäre und in Bochum offen ist. Das sind 52 Euro im Monat oder 624 Euro im Jahr. Über die Laufzeit eines Mietverhältnisses ist das eine relevante Größe.
Warum die zweite Voraussetzung so entscheidend ist
Damit aus einer hohen Miete eine Mietpreisüberhöhung wird, muss der Mieter darlegen, dass er auf dem Markt keine zumutbare Alternative gefunden hat. Die Rechtsprechung verlangt dafür konkreten Vortrag: erfolglose Bewerbungen, Absagen, ein nachweislich knappes Angebot in der passenden Größe und Preisklasse.
Für Bochum ist das ambivalent. Der marktaktive Leerstand lag zuletzt nach den Zensusdaten bei rund zwei Prozent – das ist ein enger Markt und macht das Argument für Mieter leichter. Andererseits ist der Bochumer Markt insgesamt nicht so angespannt, dass das Land die Stadt in die Mieterschutzverordnung aufgenommen hätte. Die Gerichte entscheiden das im Einzelfall und nach Wohnungssegment: Für ein Reihenhaus in Stiepel gilt eine andere Beurteilung als für eine Zweizimmerwohnung in der Innenstadt.
Praktisch heißt das: Verlass dich nicht auf die zweite Voraussetzung als Schutzschild. Sie ist eine juristische Hürde, keine Freikarte. Wer dauerhaft 30 Prozent über dem Mietspiegel liegt, sammelt ein Risiko an, das irgendwann jemand geltend macht.
Die ehrliche Rechnung sieht so aus: Der Aufschlag bringt dir im Beispiel 624 Euro im Jahr. Eine Rückforderung über drei Jahre plus Anwaltskosten kostet ein Vielfaches davon, und ein Bußgeldverfahren kommt obendrauf. Ein Preis knapp unter der Schmerzgrenze holt außerdem einen anderen Mietertyp ins Haus – jemanden, der nichts Besseres gefunden hat und beim ersten passenden Angebot wieder auszieht. Bei einer Neuvermietung in Bochum zahlt sich ein Preis aus, den der Markt trägt, meist mehr als die letzten fünfzig Euro.
Der Bochumer Mietspiegel ist dein Maßstab
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine Meinung, sondern eine Größe, die sich belegen lässt. Bochum hat einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt auf Basis einer Befragung zu über 10.000 Wohnungen. Er ist damit für Mieterhöhungsverlangen die maßgebliche Begründungsgrundlage und im Streitfall das erste, was ein Gericht heranzieht.
Eine Besonderheit solltest du kennen: Der Mietspiegel weist seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus. Die Auswertung ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen den früher 19 Wohnlagen. Für dich heißt das, dass du eine hohe Miete nicht mehr mit der Lage begründen kannst. Es zählen Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz.
Gerade der letzte Punkt ist in Bochum stark, weil rund zwei Drittel der Wohngebäude aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung stammen. Eine sanierte Wohnung mit guter Energiebilanz hebt sich in der Einordnung deutlich ab. Wie du den Mietspiegel richtig anwendest, zeigt der Beitrag Mietspiegel richtig nutzen, und wie weit du bei Bestandsmieten gehen darfst, steht unter Mieterhöhung: wie viel Prozent erlaubt sind. Bei laufenden Verträgen greift in Bochum übrigens die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, nicht die abgesenkte von 15 Prozent.
Wo die Grenze für deine Wohnung genau liegt, zeigt die Mietwertermittlung für Bochum. Eine erste Zahl für deine Wohnung liefert der Mietwert-Rechner für Bochum. Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.
Häufige Fragen zur überhöhten Miete
Gilt die Mietpreisbremse in Bochum wirklich nicht?
Was passiert, wenn ein Mieter Mietpreisüberhöhung geltend macht?
Zählt bei den Grenzen die Kalt- oder die Warmmiete?
Gelten die Grenzen auch bei möblierter Vermietung?
Kurz zusammengefasst
In Bochum gibt es keine Mietpreisbremse. Die erste echte Grenze liegt bei 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zweite bei rund 50 Prozent. Beide greifen nur zusammen mit der Ausnutzung eines knappen Angebots oder einer Notlage.
Der qualifizierte Mietspiegel ist dein Maßstab, und er kennt keine Wohnlagen mehr. Begründe deine Miete deshalb über Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz. Wer sauber innerhalb dieses Rahmens kalkuliert, holt in Bochum mehr heraus als in fast jeder Nachbarstadt – und schläft dabei ruhig.
Wie viel ist deine Wohnung wirklich wert?
Aus über 1.000 vermieteten Einheiten kennen wir die Miete, die in Bochum am Markt tatsächlich gezahlt wird. Davon hast du den Vorteil, dass dein Preis von Anfang an trägt und keine Rückforderung nach sich zieht.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.