Mietvertrag aufsetzen: die zehn häufigsten Fehler von Vermietern

Vier Jahre später steht der Maler in der leeren Wohnung, und die Rechnung geht an dich – wegen eines Halbsatzes im Vertrag. Der teuerste Fehler, den ein Vermieter beim Mietvertrag machen kann, ist nicht die fehlende Klausel, sondern die unwirksame. Eine solche Klausel wird ersatzlos gestrichen, und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Bei Schönheitsreparaturen heißt das: Ohne wirksame Klausel bist du in der Pflicht, nicht der Mieter. Die folgenden zehn Fehler sind die, die in der Praxis am häufigsten vorkommen und am meisten kosten.

Warum eine unwirksame Klausel schlimmer ist als gar keine

Formularverträge werden streng geprüft. Ist eine Klausel unangemessen benachteiligend oder unklar formuliert, fällt sie komplett weg – eine Rettung durch Auslegung auf das gerade noch Zulässige gibt es nicht. Deshalb rutschen viele Vermieter mit einer zu ehrgeizigen Formulierung in eine schlechtere Lage, als hätten sie gar nichts geregelt.

Der zweite Grund: Fast jeder Streit über den Zustand einer Wohnung endet in dieser Frage. Vier Jahre nach dem Einzug erinnert sich niemand mehr an das Gespräch am Küchentisch – dann zählt nur der Text. Und der wird gegen den gelesen, der ihn gestellt hat.

Fehler eins bis fünf: die Klassiker

Starre Fristen bei Schönheitsreparaturen. Eine Klausel, die feste Renovierungsintervalle vorgibt, ohne auf den tatsächlichen Zustand abzustellen, ist unwirksam. Zulässig sind allenfalls weiche Fristen als Orientierung.

Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung. Wer eine Wohnung unrenoviert übergibt und den Mieter trotzdem zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, verliert. Der Mieter müsste sonst einen Zustand herstellen, den er nie vorgefunden hat. Details unter Schönheitsreparaturen.

Kleinreparaturklausel ohne Grenzen. So eine Klausel braucht einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Jahresobergrenze, und sie darf nur Teile erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Fehlt eine der Grenzen, fällt die ganze Klausel. Mehr dazu unter Kleinreparaturklausel.

Kaution über drei Nettokaltmieten. Wer aus der Warmmiete rechnet, verlangt zu viel, und der überschießende Teil ist unwirksam. Was zulässig ist, steht unter Mietkaution.

Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund. Eine Befristung wirkt nur mit einem der gesetzlichen Gründe – Eigenbedarf, Abriss, wesentliche Umbauten oder Nutzung für Betriebsangehörige – und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden. Fehlt er, läuft der Vertrag unbefristet weiter.

Fehler sechs bis zehn: die unauffälligen

Verletzte Schriftform. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss der Vertrag schriftlich geschlossen sein, einschließlich aller Anlagen und späteren Änderungen. Eine per E-Mail vereinbarte Mietänderung kann die Schriftform brechen – dann ist der Vertrag ordentlich kündbar, obwohl beide Seiten von einer festen Laufzeit ausgingen.

Betriebskosten nicht sauber vereinbart. Umlagefähig ist nur, was ausdrücklich vereinbart ist. Ein pauschaler Verweis genügt nicht, und „sonstige Betriebskosten“ müssen einzeln aufgezählt sein. Sonst bleibst du auf diesen Positionen sitzen.

Staffel- und Indexmiete gleichzeitig. Beide Modelle schließen einander aus, und neben ihnen ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete gesperrt. Wer beides in den Vertrag schreibt, hat am Ende oft keines von beiden.

Tierhaltung pauschal verboten. Ein generelles Verbot ist unwirksam. Kleintiere sind ohnehin erlaubt, bei Hund und Katze braucht es eine Abwägung im Einzelfall. Formuliere einen Zustimmungsvorbehalt, kein Verbot.

Wohnfläche zu großzügig angegeben. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann der Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Miss vorher nach der Wohnflächenverordnung – Balkone zählen anteilig, Keller nicht.

Rechenbeispiel: was eine gekippte Renovierungsklausel kostet

Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern, unrenoviert übergeben, im Vertrag eine Renovierungsklausel mit starren Fristen. Nach sechs Jahren zieht der Mieter aus. So sieht die Rechnung mit und ohne wirksame Klausel aus.

Beispielrechnung mit marktüblichen Handwerkerpreisen für eine Wohnung mit 75 m². Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu §§ 307 ff. BGB. Stand: 09/2026.

4.890 € für einen Halbsatz. Und das ist der Regelfall, nicht der Extremfall – Renovierungsklauseln in älteren Formularverträgen halten der Prüfung häufig nicht stand. Wer eine unrenovierte Wohnung übergibt, hat nur eine Chance: einen angemessenen Ausgleich vereinbaren, sonst bleibt die Pflicht bei ihm.

Was passiert, wenn eine Klausel fällt

Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam – das ist die gute Nachricht. Eine unwirksame Klausel zieht nicht den ganzen Vertrag mit. An ihre Stelle tritt aber die gesetzliche Regelung, und die ist fast immer die für dich ungünstigere.

Bei Schönheitsreparaturen bedeutet das: Die Erhaltung der Mietsache ist Vermietersache, du renovierst. Bei einer gekippten Kleinreparaturklausel trägst du jede Reparatur, auch die für 60 €. Bei einer unwirksamen Befristung wird aus dem Zeitmietvertrag ein unbefristeter mit vollem Kündigungsschutz. Und bei nicht wirksam vereinbarten Betriebskosten bleiben die betroffenen Positionen bei dir, obwohl der Mieter sie verursacht.

Umgekehrt gilt: Was das Gesetz ohnehin regelt, musst du nicht in den Vertrag schreiben. Die Kündigungsfristen, die Pflicht zur Mängelanzeige, die Fälligkeit der Miete – all das steht im BGB. Je weniger überflüssige Klauseln du hineinnimmst, desto weniger Angriffsfläche hat der Vertrag.

Was in jeden Vertrag gehört

In jeden Vertrag gehören die vollständigen Namen aller Mieter und die exakte Bezeichnung der Wohnung mit Lage im Haus und Zubehör wie Keller oder Stellplatz. Dann die Wohnfläche mit Berechnungsgrundlage, Beginn und Laufzeit, Nettokaltmiete und Vorauszahlung getrennt ausgewiesen sowie der Umlageschlüssel. Und die Kautionsvereinbarung mit Ratenregelung, Regelungen zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen sowie ein Zustimmungsvorbehalt für Tierhaltung und Untervermietung.

Dazu zwei Anlagen: das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos sowie der Energieausweis. Beide sind später Beweismittel – siehe Wohnungsübergabeprotokoll. Wenn du eine Wohnung befristet vermieten willst, lies vorher befristeter Mietvertrag. Und lass einen Vertrag, den du selbst zusammengestellt hast, einmal von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen – einmal, für alle künftigen Vermietungen. Wer den Vertrag gar nicht selbst aufsetzen will, gibt die Vermietung der Wohnung mitsamt Unterlagen ab.

Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zum Mietvertrag

Kurz zusammengefasst

Beim Mietvertrag sind unwirksame Klauseln teurer als fehlende, weil sie ersatzlos wegfallen und das Gesetz nachrückt. Die häufigsten Fehler stecken bei Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Kaution, Befristung und Betriebskosten. Im Beispiel oben kostet eine gekippte Renovierungsklausel 4.890 €. Nimm einen aktuellen Vertrag, streiche jede Klausel, die du nicht erklären kannst, und lass das Ergebnis einmal juristisch prüfen – danach nutzt du es jahrelang.