Pflegeimmobilie

Was das für dich bedeutet

Im Grundbuch steht dein Name, meist als Teileigentum an einer Einheit. Um Mieter, Personal und Belegung kümmerst du dich nicht. Das macht der Betreiber, und er zahlt dir Pacht, egal ob das Zimmer belegt ist oder leer steht. Die Verträge laufen lang, oft zwanzig Jahre und mehr, mit Verlängerungsoptionen.

Der Reiz liegt in der Ruhe. Keine Besichtigung am Samstag, keine defekte Therme um sieben Uhr abends, keine Nebenkostenabrechnung. Dafür hängt alles an einem einzigen Vertragspartner. Geht der Betreiber in die Knie, fällt deine Einnahme aus, und du kannst ein Pflegezimmer nicht einfach an eine Familie vermieten.

Die Aufgabenteilung steht im Pachtvertrag. Ein übliches Muster: Dach und Fach bleiben beim Eigentümer, alles im Inneren trägt der Betreiber. Lies genau nach, wo die Grenze verläuft. Wer Aufzüge, Heizung oder Brandschutz auf seiner Seite hat, braucht eine deutlich höhere Rücklage.

Viele Verträge geben dir ein bevorzugtes Belegungsrecht: Brauchst du oder ein Angehöriger später einen Platz, rückst du in der Warteliste vor — im gekauften Haus oder in einem anderen Haus derselben Gruppe. Ein Anspruch auf genau dein Apartment ist das nicht.

Beispiel: eine Rechnung mit allen Nebenkosten

Ein Apartment kostet 190.000 Euro, der Betreiber zahlt 660 Euro Pacht im Monat. So sieht die Rechnung aus, wenn du die Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten mitnimmst.

Beispielrechnung: eigene Darstellung, Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen. Die Beträge sind ein Rechenbeispiel, keine Zusage. Stand: 09/2026.

Auffallend ist die Lücke zwischen der beworbenen Zahl und der echten. Auf den reinen Kaufpreis gerechnet sind es 4,17 Prozent, nach Nebenkosten und laufenden Kosten bleiben 3,47 Prozent. Prospekte zeigen meist die erste Zahl.

Worauf du achten solltest

Prüfe zuerst den Betreiber, nicht das Gebäude. Wie lange gibt es ihn, wie viele Häuser führt er, wie sehen seine Jahresabschlüsse aus, wie hoch ist die Auslastung im Haus? Eine Pacht ist nur so sicher wie der, der sie zahlt. Eine Konzernbürgschaft oder eine Mietsicherheit im Vertrag ist mehr wert als jeder Hochglanzprospekt.

Der zweite Punkt ist der Wiederverkauf. Der Preis deiner Einheit hängt fast vollständig am laufenden Pachtvertrag. Läuft er noch fünfzehn Jahre, findest du Käufer. Läuft er in drei Jahren aus, wird es zäh. Der Kreis der Interessenten ist ohnehin klein: Selbst nutzen kann das Apartment niemand.

Der dritte Punkt ist die Lage. Ein Pflegeheim lebt vom Einzugsgebiet, von Angehörigen, die zu Besuch kommen, und vom Personal, das hinkommen muss. Ein Haus ohne Bushaltestelle und ohne Arbeitskräfte im Umkreis hat ein Problem, das kein Vertrag löst.

Und der vierte: Steuern und Förderrecht. Abschreibung, Umsatzsteuer und die landesrechtlichen Regeln zur Finanzierung von Pflegeplätzen wirken zusammen. Bevor du unterschreibst, rechnet dein Steuerberater das für deine Situation durch, und ein Anwalt liest den Pachtvertrag.

Verwandte Begriffe

• Pachtvertrag — das Papier, an dem hier alles hängt
• Teileigentum — die Eigentumsform der Einheit im Grundbuch
• Anfangsrendite — die Zahl, die im Prospekt steht
• Mietausfallwagnis — das Risiko, das du dir vom Betreiber abnehmen lässt
• Instandhaltungsrücklage — der Topf für Dach und Fach

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ob eine Pflegeeinheit, eine klassische Eigentumswohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus besser zu deinem Geld passt, lässt sich nur im Vergleich beantworten — die Rechenwege dazu stehen auf der Seite zur Kapitalanlage in Bochum.