Anfangsrendite

Was das für dich bedeutet

Die Anfangsrendite einer Immobilie ist die schnellste Art, zwei Angebote zu vergleichen. Sie beantwortet die Frage: Wenn ich heute kaufe, was arbeitet mein Geld im ersten Jahr? Verkäufer und Portale nennen dabei fast immer die Bruttozahl. Die ist einfach zu rechnen und schmeichelhaft, weil sie nur zwei Größen kennt — Jahresmiete und Kaufpreis.

Für deine Entscheidung taugt sie allein nicht. Zwischen der Bruttozahl und dem, was am Jahresende auf deinem Konto liegt, stehen Kaufnebenkosten, die Verwaltung, die Rücklage und das Risiko, dass eine Wohnung zwei Monate leer steht. Wer diese Posten wegrechnet, kauft sich eine Zahl, die es nie gegeben hat.

Die zweite Grenze der Kennzahl: Sie schaut nur auf ein einzelnes Jahr. Ob die Miete in fünf Jahren höher liegt, ob das Dach fällig wird, ob die Lage sich entwickelt — davon weiß die Anfangsrendite nichts. Sie ist ein Türöffner, kein Urteil.

Zwei Rechenwege sind üblich. Die Bruttoanfangsrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettoanfangsrendite teilt den Jahresreinertrag durch den Gesamtaufwand, also durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Der Unterschied zwischen beiden Zahlen liegt regelmäßig bei mehr als einem Prozentpunkt.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine Eigentumswohnung kostet 220.000 Euro. Sie ist für 800 Euro nettokalt im Monat vermietet, also 9.600 Euro im Jahr. Die Bruttoanfangsrendite liegt damit bei 4,36 Prozent. Jetzt dieselbe Wohnung mit allen Posten.

Beispielrechnung, eigene Darstellung. Kaufnebenkosten pauschal mit 12 Prozent angesetzt. Stand: 09/2026.

Aus 4,36 Prozent werden 3,19 Prozent. Das ist kein Rechentrick, sondern der Unterschied zwischen Werbung und Wirklichkeit. Und die Finanzierung ist dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Worauf du achten solltest

Rechne immer mit der Nettokaltmiete. Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet die Betriebskosten als Ertrag mit, obwohl sie durchlaufende Posten sind. Die Rendite sieht dann um mehr als einen Prozentpunkt besser aus, als sie ist.

Prüfe, ob die aktuelle Miete tragfähig ist. Eine Wohnung, deren Mieter deutlich über dem üblichen Niveau zahlt, sieht auf dem Papier gut aus. Zieht er aus, fällt die Miete auf Marktniveau, und mit ihr deine Rendite.

Achte auf die Rücklage der Gemeinschaft. Ist sie dünn und steht eine Fassade oder ein Dach an, kommt eine Sonderumlage. Sie trifft dich im ersten Jahr genauso wie im zehnten und frisst mehrere Jahresrenditen auf einmal.

Sieh dir an, was in der Rücklage gebucht wird und was nicht. Bei einer Eigentumswohnung trägst du die Kosten des Gemeinschaftseigentums über das Hausgeld mit, auch wenn dein eigenes Bad neu ist. Bei einem Mehrfamilienhaus trägst du alles allein und musst dafür niemanden fragen.

Vergleiche nur Gleiches. Eine Zahl ohne Angabe, ob brutto oder netto, sagt nichts. Frag beim Verkäufer nach, welche Posten enthalten sind, bevor du zwei Objekte nebeneinanderlegst.

Und setze die Zahl ins Verhältnis zu deinem Zins. Liegt die Nettoanfangsrendite unter dem Zins deines Darlehens, zahlst du jeden Monat drauf und wettest allein auf den Wertzuwachs.

Zuletzt die Steuer. Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite können nach Steuern weit auseinanderliegen, weil das eine einen hohen Gebäudeanteil hat und das andere fast nur Boden. Die Rendite vor Steuern sagt dir, ob die Wohnung sich trägt. Die Rendite nach Steuern sagt dir, was du davon behältst.

Verwandte Begriffe

• Rohertrag — die Summe aller Mieteinnahmen vor Kosten
• Jahresreinertrag — was nach den Bewirtschaftungskosten bleibt
• Bewirtschaftungskosten — die Posten, die du selbst trägst
• Mietausfallwagnis — der kalkulierte Puffer für Leerstand
• Anschaffungsnebenkosten — sie senken jede Rendite

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Bruttorendite und Nettorendite. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Eine ehrliche Renditerechnung entscheidet vor dem Kauf, ob ein Objekt zu dir passt — welche Zahlen dabei auf den Tisch gehören, zeigt die Seite zur Kapitalanlage.