Quotenabgeltungsklausel

Im Mietvertrag steht ein kleiner Absatz mit einer Tabelle: nach zwei Jahren 40 Prozent, nach drei Jahren 60 Prozent, nach vier Jahren 80 Prozent der Renovierungskosten. Wer vorher auszieht, soll anteilig zahlen. Das ist eine Quotenabgeltungsklausel — und wenn sie in einem Formularmietvertrag steht, ist sie unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln gekippt. Die Begründung ist einfach: Beim Vertragsschluss lässt sich nicht abschätzen, wie hoch der Anteil später ausfällt. Der Mieter unterschreibt eine Zahl, die er nicht überblicken kann.

Was das für dich bedeutet

Als Mieter zahlst du bei einer solchen Klausel nichts. Die Regelung ist nicht teilweise wirksam, sondern ganz unwirksam. Auch eine bereits gezahlte Quote kannst du in der Regel zurückfordern.

Als Vermieter fällt damit ein Baustein weg, mit dem sich früher Renovierungskosten abfedern ließen. Bleibt die Klausel im Vertrag stehen, kostet das nicht nur die Quote — sie kann auch die daneben stehende Regelung zu Schönheitsreparaturen mit ins Verderben ziehen, wenn beide zusammen den Mieter unangemessen belasten.

Was weiterhin geht: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, musst du als Mieter ersetzen. Ein Loch in der Tür ist kein Renovierungsthema, sondern ein Schaden.

Ebenfalls wirksam bleibt eine individuell ausgehandelte Vereinbarung. Der Unterschied ist streng: Ausgehandelt heißt, dass der Mieter den Inhalt wirklich beeinflussen konnte. Ein vorformulierter Satz, den beide nur unterschreiben, zählt nicht dazu — auch dann nicht, wenn er handschriftlich ergänzt wurde.

Beispiel: was eine Quotenabgeltungsklausel gekostet hätte

Angenommen, eine Wohnung mit 70 Quadratmetern wird nach drei Jahren zurückgegeben. Der Kostenvoranschlag für Streichen liegt bei 3.500 Euro.

Beispielrechnung. Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13, zur Unwirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln.

Die letzte Spalte ist der Grund, warum viele alte Mietverträge dringend eine Prüfung brauchen. Wer sie ungeprüft weiterverwendet, fordert Geld, das ihm nicht zusteht — und hat am Ende die Kosten des Streits an der Backe.

Der Betrag verschwindet damit nicht aus der Welt. Er wandert nur zurück zum Eigentümer, der die Wohnung vor der Neuvermietung ohnehin herrichten lässt. Kalkuliere diese Kosten deshalb von vornherein in die Rendite ein, statt sie beim Auszug einzufordern.

Worauf du achten solltest

Prüfe alte Vertragsvorlagen, bevor du sie erneut nutzt. Viele Muster aus dem Internet enthalten die Klausel noch immer.

Schau dir die Nachbarklauseln an. Steht daneben eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen — „alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnzimmer“ —, ist auch die angreifbar.

Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen trägt der Vermieter die Renovierung ohnehin. Eine Abwälzung scheitert dann schon an der Übergabe.

Wenn Geld im Spiel ist, lass den Vertrag von einem Anwalt für Mietrecht ansehen. Eine halbe Stunde Prüfung ist billiger als eine Rückzahlung mit Zinsen.

Verwandte Begriffe

Was ein Mieter beim Auszug zurückbauen muss, klärt die Rückbaupflicht. Der Zustand bei Übergabe wird im Übergabeprotokoll festgehalten. Die Pflicht, sorgsam mit der Wohnung umzugehen, heißt Obhutspflicht. Rahmen und Grenzen setzt der Mietvertrag, und für Mängel gilt der Mangelbeseitigungsanspruch.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Schönheitsreparaturen im Mietvertrag weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Die Quotenabgeltungsklausel verlangt anteilige Renovierungskosten für Zeit, die noch gar nicht abgelaufen ist. In Formularmietverträgen ist sie unwirksam, und gezahltes Geld lässt sich meist zurückholen. Wer vermietet, sollte seine Vertragsmuster prüfen, statt auf eine tote Klausel zu setzen. Wie sich saubere Verträge, Übergaben und Abrechnungen im Alltag organisieren lassen, zeigt die Seite zur professionellen Mietverwaltung.