Realteilung

Hinter dem Haus liegen 400 Quadratmeter Garten, den niemand mehr braucht. Die Frage, die dann kommt, lautet: Lässt sich das abtrennen und einzeln verkaufen? Der Fachbegriff dafür ist Realteilung — im Unterschied zur ideellen Teilung, bei der nur Anteile am selben Grundstück entstehen.

Nach der Realteilung existieren zwei selbstständige Grundstücke. Jedes hat eine eigene Flurstücksnummer, kann einzeln verkauft, beliehen und bebaut werden. Genau das macht sie interessant und zugleich anspruchsvoll.

Was das für dich bedeutet

Der Weg führt über drei Stellen. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nimmt die neue Grenze auf, das Katasteramt schreibt sie fort, das Grundbuchamt legt das neue Blatt an. Rechnen musst du mit einigen Monaten, nicht mit Wochen.

Bevor das losgeht, entscheidet das Baurecht. Ist die Teilfläche überhaupt bebaubar? Antwort geben Bebauungsplan, Abstandsflächen und die Frage, wie viel Grundfläche das Restgrundstück nach der Teilung noch ausnutzen darf. Ohne Bauvoranfrage ist das Raten.

Der zweite Knackpunkt ist die Erschließung. Ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenanbindung braucht eine gesicherte Zufahrt, meist über eine Baulast und ein Wegerecht im Grundbuch. Auch Wasser, Abwasser und Strom müssen erreichbar sein.

Beispiel: was eine Realteilung einbringt und kostet

Beispielrechnung mit gerundeten Annahmen. Bodenwert, Vermessungs- und Erschließungskosten unterscheiden sich je Lage und Grundstückszuschnitt erheblich.

Der Restwert des Hauses sinkt durch den kleineren Garten meist etwas. Trotzdem bleibt die Rechnung in vielen Fällen deutlich positiv, weil Bauland je Quadratmeter mehr bringt als Gartenfläche am Haus.

Worauf du achten solltest

Denk an die Steuer, bevor du teilst. Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit teilt und verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Dann werden aus einem privaten Verkauf steuerpflichtige Gewinne. Diese Frage gehört vorab zum Steuerberater.

Sprich früh mit der Stadt. Das Bauamt sagt dir, ob die Teilfläche als Baugrundstück in Betracht kommt und welche Zuwegung akzeptiert wird. Diese Auskunft ist kein Bescheid, spart aber viele Wochen und manchmal die ganze Investition in eine Vermessung, die am Ende nichts bringt.

Prüfe alte Eintragungen. Grundschulden, Wegerechte und Leitungsrechte lasten nach der Teilung zunächst auf beiden Flurstücken und müssen gezielt aufgeteilt oder gelöscht werden.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in Umlegungsverfahren braucht die Teilung eine Genehmigung. Ein Blick in die städtischen Satzungen kostet nichts und spart Ärger.

Rechne auch mit der Zeit. Bauvoranfrage, Vermessung, Fortführung im Kataster und Eintragung im Grundbuch laufen nacheinander, nicht parallel. Wer die Teilfläche schon verkauft hat, bevor das neue Flurstück existiert, arbeitet mit aufschiebenden Bedingungen im Kaufvertrag — das kann der Notar abbilden, es macht den Vertrag aber komplizierter.

Kläre die Grenze mit den Nachbarn vor der Vermessung. Ein alter Zaun steht selten dort, wo das Kataster ihn vermutet.

Verwandte Begriffe

Der Oberbegriff für den Vorgang ist die Grundstücksteilung. Die neue Einheit heißt Flurstück. Geführt wird sie beim Katasteramt. Den Wert der Fläche schätzt du über den Bodenrichtwert, und ob überhaupt gebaut werden darf, hängt an den Abstandsflächen.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Bei der Realteilung entstehen echte neue Grundstücke, die einzeln verkauft und bebaut werden können. Entscheidend sind Bebaubarkeit, Erschließung und die Aufteilung alter Grundbuchrechte. Die Steuerfrage klärst du vor der Vermessung, nicht danach. Ob sich die Teilung für dein Grundstück rechnet, zeigt der Vergleich zwischen Teilfläche und Gesamtobjekt — beides gehört in eine saubere Vorbereitung beim Verkauf einer Immobilie.