Sonderkündigungsrecht

Was das für dich bedeutet

Das Gesetz gibt in bestimmten Situationen ein zusätzliches Kündigungsrecht. Der Gedanke dahinter ist einfach: Wenn sich die Bedingungen des Vertrags einseitig ändern, soll die andere Seite aussteigen dürfen, statt das Ergebnis hinnehmen zu müssen.

Der häufigste Fall ist die Mieterhöhung. Bekommt ein Mieter ein Erhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, kann er stattdessen kündigen. Tut er das fristgerecht, wird die Erhöhung für ihn gar nicht erst wirksam. Er zahlt bis zum Auszug die alte Miete.

Der zweite Fall ist die Modernisierungsankündigung. Wer den Brief mit Gerüst, Baulärm und höherer Miete bekommt, darf zum nächstmöglichen Termin gehen. Auch das ist ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter etwas verlangt, was im Vertrag so nicht stand.

Wichtig ist: Diese Rechte gehen einem Zeitmietvertrag und einem vereinbarten Kündigungsverzicht vor. Wer sich für drei Jahre gebunden hat, kommt in diesen Fällen trotzdem heraus.

Beispiel: die wichtigsten Fälle mit Frist

Übersicht: eigene Darstellung nach dem BGB, Mietrecht. Stand: 09/2026.

Nach der Kündigung wegen einer Mieterhöhung endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. In der Praxis bleibt einem Mieter damit rund ein halbes Jahr Zeit zum Umzug, gerechnet ab dem Brief des Vermieters.

Worauf du achten solltest

Die Fristen sind kurz und laufen ab Zugang, nicht ab Datum des Schreibens. Wer zwei Wochen im Urlaub war, hat schon einen großen Teil verbraucht. Notiere dir den Tag, an dem der Brief im Kasten lag, und rechne von dort.

Der zweite Punkt ist die Form. Eine Kündigung braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger reicht nicht. Bei mehreren Mietern im Vertrag müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein.

Der dritte Punkt für Vermieter: Ein fehlerhaftes Erhöhungsverlangen löst Unruhe aus, ohne etwas zu bringen. Prüfe die Kappungsgrenze, die Wartefristen und die Begründung, bevor du das Schreiben verschickst. Und rechne damit, dass ein guter Mieter die Erhöhung zum Anlass nimmt, sich umzusehen.

Der vierte Punkt betrifft die Wohnung, die schon leer ist. Ein Sonderkündigungsrecht ersetzt keine Übergabe. Auch wer wirksam gekündigt hat, schuldet die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, mit Schlüsseln, Zählerständen und Protokoll. Wer in der Aufregung auszieht und die Schlüssel in den Briefkasten wirft, zahlt am Ende oft doppelt.

Und beim Todesfall: Erben und Vermieter haben jeweils einen Monat ab Kenntnis. Läuft dieser Monat ab, läuft der Mietvertrag mit den Erben weiter, samt Miete und Nebenkosten. Reagiere deshalb schnell und klar, so schwer die Situation auch ist.

Verwandte Begriffe

• Kündigungsfrist im Mietvertrag — die normale Regel
• Mieterhöhungsverlangen — der häufigste Auslöser
• Modernisierung — der zweithäufigste
• Kündigungsverzicht — die Bindung, die hier überspielt wird
• Außerordentliche Kündigung — der Ausstieg aus wichtigem Grund

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer Fristen, Schreiben und Nachvermietung nicht selbst im Blick behalten will, gibt genau diese Aufgaben ab — wie das organisiert ist, steht auf der Seite zur Mietverwaltung in Bochum.