Tilgungsaussetzung

Klingt bequem: Die monatliche Belastung fällt kleiner aus, und die Schulden werden trotzdem weniger — nur eben nicht auf dem Kreditkonto, sondern in einem Vertrag daneben. Ob die Rechnung aufgeht, zeigt sich erst ganz am Schluss.

Technisch ist das ein endfälliges Darlehen. Die Darlehenssumme bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert stehen. Parallel bespartst du einen Tilgungsersatz: einen Bausparvertrag, eine Renten- oder Lebensversicherung, manchmal einen Fondssparplan. Am Ende wird das Guthaben in einer Summe auf das Darlehen gezahlt.

Was das für dich bedeutet

Weil die Restschuld nie sinkt, sinkt auch der Zins nie. Du zahlst über die Laufzeit spürbar mehr Zinsen als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Dieser Nachteil muss von der Ersatzanlage wieder hereingeholt werden — nach Kosten und nach Steuern. Eine Anlage, die weniger bringt als dein Kreditzins, ist ein sicheres Minusgeschäft.

Sinnvoll ist die Konstruktion vor allem in zwei Fällen. Erstens bei vermieteten Objekten: Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung ist es nicht, deshalb kann eine gleichbleibend hohe Zinslast steuerlich attraktiv sein. Zweitens, wenn eine große Auszahlung terminlich feststeht, etwa aus einem ablaufenden Vertrag. Wer selbst in der Immobilie wohnt, hat den steuerlichen Vorteil nicht.

Es gibt noch eine dritte, harmlosere Variante: die zeitlich befristete Tilgungsaussetzung. Manche Banken lassen dich die Tilgung für ein paar Monate pausieren, wenn das Einkommen einbricht. Das ist keine Anlagestrategie, sondern ein Notventil — und es verlängert die Laufzeit, weil in dieser Zeit nur Zinsen fließen.

Beispiel: 200.000 Euro über 15 Jahre

Sollzins 4 Prozent, Vergleich zwischen einem Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung und einem endfälligen Darlehen:

Quelle: eigene Beispielrechnung, 200.000 Euro zu 4 Prozent Sollzins über 15 Jahre, jährliche Verrechnung.

Rund 20.000 Euro mehr Zinsen — das ist der Preis der niedrigeren Rate. Er lohnt sich nur, wenn Steuervorteil und Anlageertrag zusammen darüber liegen.

Dazu kommt ein Denkfehler, der oft übersehen wird: Die niedrigere Rate an die Bank ist keine niedrigere Belastung. Neben den 667 Euro Zins läuft die Sparrate für den Tilgungsersatz, und zusammen liegen beide meist über den 1.000 Euro der Annuität. Wer nur auf die Kreditrate schaut, rechnet sich reicher, als er ist.

Worauf du achten solltest

Die Bank lässt sich den Tilgungsersatz abtreten. Kündigen oder umschichten kannst du ihn dann nicht mehr frei. Vergleiche die garantierte Ablaufleistung mit der Darlehenssumme, nicht die Prognose mit dem schönen Schlussbetrag: Prognosen sind unverbindlich, die Schuld ist es nicht. Rechne die Abschluss- und Verwaltungskosten der Ersatzanlage mit ein, sie fressen bei Versicherungslösungen einen guten Teil der Rendite.

Bleibt am Ende eine Lücke, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für den Rest — zu Konditionen, die heute niemand kennt. Bevor du dich für dieses Modell entscheidest, lass die steuerliche Seite von einem Steuerberater durchrechnen. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Antwort meistens schlicht: Ein normales Darlehen mit ordentlicher Tilgung ist günstiger.

Verwandte Begriffe

Der Gegenentwurf ist die laufende Tilgung, offen bleibt in beiden Fällen die Restschuld. Die Bank sichert sich über eine Sicherungsabtretung des Tilgungsersatzes ab, oft eines Bausparvertrags. Steuerlich landen die Zinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Welche Finanzierungsform zu einem Objekt passt, hängt am Ende daran, was du kaufst und wie du es nutzt. Worauf es beim Kaufpreis, bei den Nebenkosten und bei der Reihenfolge der Schritte ankommt, steht auf der Seite zum Immobilienkauf in Bochum.