Wohnungsaufsichtsgesetz NRW

Schimmel an der Außenwand, seit Monaten keine funktionierende Heizung, ein undichtes Dach — und der Eigentümer reagiert nicht. An dieser Stelle kommt das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW ins Spiel, kurz WoAufG NRW. Es legt fest, welchen Mindeststandard eine Wohnung haben muss, und es gibt der Kommune Werkzeuge, diesen Standard durchzusetzen. In Bochum ist die Wohnungsaufsicht bei der Stadtverwaltung angesiedelt und wird auf Hinweis oder von Amts wegen tätig.

Wichtig ist der Unterschied zum Mietrecht. Mietminderung, Schadenersatz und Kündigung regelt das BGB zwischen dir und deinem Vertragspartner. Das WoAufG NRW ist öffentliches Recht: Hier handelt die Behörde, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Was das für dich bedeutet

Als Mieter hast du eine zweite Tür. Wenn Aufforderung und Mangelbeseitigungsanspruch nichts bewirken, kannst du die Wohnungsaufsicht einschalten. Das kostet dich nichts und setzt keinen Prozess voraus.

Als Eigentümer heißt es: Ein Missstand wird nicht dadurch kleiner, dass niemand klagt. Die Behörde kann eine Instandsetzung anordnen, eine Frist setzen und bei Nichterfüllung die Arbeiten selbst beauftragen — auf deine Kosten. Im äußersten Fall erklärt sie die Wohnung für unbewohnbar. Dann verlierst du die Mieteinnahmen komplett und musst trotzdem sanieren.

Beispiel: Überbelegung und ihre Grenze

Das Gesetz nennt eine feste Mindestfläche je Person. Wird sie unterschritten, gilt die Wohnung als überbelegt.

Quelle: § 7 Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WoAufG NRW).

Für eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern über sechs Jahren ergibt das eine Untergrenze von 36 Quadratmetern reiner Wohnfläche. Ziehst du in Bochum eine 55-Quadratmeter-Wohnung heran, wäre eine Belegung mit sechs Erwachsenen bereits überbelegt. Als Vermieter darfst du eine solche Belegung nicht dulden — auch dann nicht, wenn der Mieter sie selbst herbeigeführt hat und du dadurch keine Arbeit hast.

Worauf du achten solltest

Dokumentiere. Ein Foto mit Datum, ein Schreiben mit Zugangsnachweis, ein Protokoll der Wohnungsbesichtigung — das ist die Währung in solchen Verfahren, für beide Seiten. Reagiere auf behördliche Schreiben in der gesetzten Frist, auch wenn du den Vorwurf für falsch hältst; ein sachlicher Zwischenbescheid mit Terminplan verhindert oft die Ersatzvornahme.

Und trenne die Ebenen sauber: Wer eine Miete mindert, ist damit noch nicht von seiner Pflicht befreit, richtig zu lüften und zu heizen. Wer als Eigentümer ein Gerüst stellt, hat den Mangel noch nicht beseitigt. Bei Bußgeldbescheiden oder einer angekündigten Unbewohnbarkeitserklärung solltest du einen Anwalt einschalten, statt selbst zu formulieren.

Was als Missstand gilt

Das Gesetz verlangt keinen Neubaustandard, sondern Bewohnbarkeit. Dazu gehören eine funktionierende Heizung, warmes Wasser, dichte Fenster und Dächer, sichere Elektrik und Räume ohne dauerhafte Feuchtigkeit. Fehlt eines davon über längere Zeit, liegt ein Missstand vor.

Nicht jeder Mangel erreicht diese Schwelle. Ein tropfender Wasserhahn, abgenutztes Laminat oder eine altmodische Küche sind Sache des Mietvertrags, nicht der Behörde. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil ein unbegründeter Hinweis an die Wohnungsaufsicht nichts bewirkt und das Verhältnis zum Vermieter belastet. Bei Bochumer Bestandshäusern, von denen 65 Prozent aus der Zeit vor Baujahr 1970 stammen, sind Feuchtigkeit im Souterrain und alte Heizungen die häufigsten Anlässe.

Verwandte Begriffe

• Mangelbeseitigungsanspruch — Anspruch des Mieters auf Reparatur.
• Schimmelbefall — häufigster Anlass für ein Verfahren.
• Wohnraumschutzsatzung — kommunale Regeln gegen Leerstand und Zweckentfremdung.
• Obhutspflicht — Sorgfaltspflicht des Mieters für die Wohnung.
• Wohnflächenverordnung — Regeln zur Berechnung der Fläche.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Behördenpost, Fristen und Handwerkerkoordination sind genau die Arbeit, die eine Mietverwaltung in Bochum übernimmt — inklusive der Frage, welcher Handwerker kurzfristig kommt, wenn eine Frist läuft.