Wohnungsbindung

Eine geförderte Wohnung gehört dir — aber du entscheidest nicht allein, wer einzieht und wie viel du verlangst. Genau das ist die Wohnungsbindung. Sie besteht aus zwei Teilen, die oft verwechselt werden: der Mietbindung und dem Belegungsrecht. Die Mietbindung begrenzt die Höhe der Miete. Das Belegungsrecht bestimmt, wer als Mieter in Frage kommt.

In Bochum betrifft das einen relevanten Teil des Bestands. Wer eine ältere Wohnung kauft oder erbt, sollte deshalb früh prüfen, ob eine Bindung anhängt — sie steht nicht im Grundbuch, sondern ergibt sich aus dem Förderbescheid.

Was das für dich bedeutet

Du darfst nur an Haushalte vermieten, die einen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Den bekommt, wer bestimmte Einkommensgrenzen einhält. Verlangst du mehr als die zulässige Miete, ist die Überzahlung nicht wirksam vereinbart — der Mieter kann sie zurückfordern, und die Behörde kann zusätzlich eingreifen.

Beim Verkauf ist die Bindung ein Preisfaktor. Ein Käufer, der die Wohnung selbst beziehen möchte, kann das nur, wenn er selbst berechtigt ist oder eine Freistellung erhält. Der Interessentenkreis ist also kleiner. Dafür ist die Vermietung stabil: Der Bedarf an gebundenem Wohnraum ist in einer Stadt mit rund 75 Prozent Mieterhaushalten dauerhaft hoch.

Die Bindung endet nicht durch einen Eigentümerwechsel und auch nicht dadurch, dass eine Wohnung länger leer steht. Sie hängt am Objekt, nicht an der Person. Wer sie ignoriert und zum freien Marktpreis vermietet, riskiert Rückforderungen des Mieters für die gesamte überzahlte Zeit — und die reicht mehrere Jahre zurück.

Beispiel: was die Bindung im Monat ausmacht

Eine gebundene Zweizimmerwohnung mit 58 Quadratmetern in Wattenscheid-Mitte, bewilligte Miete 6,50 Euro je Quadratmeter.

Quelle: eigene Beispielrechnung; Vergleichswert amtlicher Median-Angebotsmiete Wattenscheid-Mitte. Stand: September 2026.

Rund 1.044 Euro im Jahr Unterschied — bei praktisch null Leerstandsrisiko und einem Darlehen, das dich weniger Zinsen kostet. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie lange die Bindung noch läuft und wie hoch dein Förderdarlehen war.

Worauf du achten solltest

Kläre vor jedem Kauf schriftlich, wann die Bindung endet. Frage beim Amt für Wohnungswesen nach, statt dich auf mündliche Auskünfte des Verkäufers zu verlassen. Prüfe auch, ob eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens die Bindung wirklich beendet — in der Regel folgt darauf eine mehrjährige Nachwirkungsfrist, in der die Beschränkungen weiterlaufen.

Lass dir bei jeder Neuvermietung den Wohnberechtigungsschein im Original zeigen und nimm eine Kopie zur Mietakte. Und rechne nicht damit, dass ein auslaufender Bindungszeitraum die Miete automatisch nach oben spült: Nach dem Ende gilt normales Mietrecht mit Kappungsgrenze und Begründungspflicht.

Wenn die Bindung ausläuft

Mit dem Ende der Bindung wird aus der geförderten Wohnung eine ganz normale Mietwohnung. Der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter — niemand muss ausziehen, und niemand muss einen neuen Vertrag unterschreiben.

Eine Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau ist möglich, aber nur schrittweise. In Bochum darfst du innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht. Bei einem Abstand von 87 Euro im Monat brauchst du dafür je nach Ausgangsmiete zwei Schritte. Plane das früh, statt im ersten Monat nach Bindungsende ein Schreiben zu schicken, das die Grenze überschreitet und deshalb angreifbar ist.

Verwandte Begriffe

• Wohnberechtigungsschein — Zugangsvoraussetzung für den Mieter.
• Wohnungsbauförderung NRW — Grundlage der Bindung.
• Kappungsgrenze — Grenze für Mieterhöhungen nach Bindungsende.
• Ortsübliche Vergleichsmiete — Maßstab im freien Bestand.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wer eine gebundene Wohnung vermietet, braucht Ordnung bei Nachweisen und Fristen. Wie das mit sauberer Mieterauswahl zusammengeht, liest du unter Immobilie vermieten in Bochum.