Befristeter Mietvertrag: Wann ist er wirksam?

In zwei Jahren zieht deine Tochter aus dem Studienort zurück, und bis dahin soll die Wohnung vermietet sein. Also schreibst du zwei Jahre in den Vertrag und fühlst dich sicher. Bist du aber nicht: Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nur wirksam, wenn du als Vermieter bei Vertragsschluss einen von genau drei gesetzlichen Gründen schriftlich nennst. Fehlt der Grund oder ist er zu vage, gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen — und du bekommst die Wohnung nur noch über eine Kündigung zurück.

Diese Regel gilt für Wohnraum. Bei Gewerberäumen ist die Lage völlig anders: Dort kannst du frei befristen, sogar über zehn Jahre. Wer beides vermietet, verwechselt das leicht.

Die drei zulässigen Gründe

Das Gesetz nennt sie abschließend. Ein vierter Grund existiert nicht, auch nicht mit dem besten Willen beider Seiten.

• Eigenbedarf: Du willst die Räume nach Ablauf für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts nutzen.
• Bauliche Maßnahmen: Du willst die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen, und die Maßnahme würde durch ein laufendes Mietverhältnis erheblich erschwert.
• Dienstwohnung: Du willst die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten, etwa an einen Hausmeister.

Der Grund muss konkret sein. Eventuell Eigenbedarf reicht nicht. Schreib, wer einziehen soll und warum — also nicht Eigenbedarf, sondern: Die Tochter des Vermieters beendet ihr Studium und zieht in die Wohnung ein. Diese Angabe muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich vorliegen, ein nachgereichtes Blatt heilt den Fehler nicht.

Was passiert, wenn der Grund fehlt

Dann ist nicht der Vertrag unwirksam, sondern nur die Befristung. Es gilt ein unbefristetes Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen. Du kannst dann nur noch ordentlich kündigen, und dafür brauchst du ein berechtigtes Interesse — in aller Regel Eigenbedarf. Rechne den Unterschied einmal durch.

Modellrechnung nach §§ 573, 573c, 574 BGB und üblichen Gebührensätzen. Verfahrensdauern sind Erfahrungswerte und variieren je nach Gericht. Keine Rechtsberatung. Stand: 09/2026.

Aus zwei Jahren Planung können so vier werden. Wie eine Eigenbedarfskündigung aufgebaut sein muss, damit sie hält, ist ein eigenes Thema — und der Widerspruch wegen Härte ebenfalls.

Die bessere Alternative: der befristete Kündigungsverzicht

Häufig willst du gar nicht, dass der Mieter zu einem festen Termin auszieht — du willst nur, dass er nicht nach drei Monaten wieder weg ist. Dafür gibt es ein einfacheres Werkzeug: den beiderseitigen Kündigungsverzicht. Beide Seiten verzichten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung. Danach läuft der Vertrag normal weiter.

Einordnung nach §§ 573c Abs. 4, 575 BGB und der Rechtsprechung zum beiderseitigen Kündigungsverzicht. Stand: 09/2026.

Ein Kündigungsverzicht über zwei Jahre gibt dir Ruhe bei der Vermietung und dem Mieter Sicherheit. Er kostet nichts und geht kaum schief. Wie du ihn und die übrigen Bausteine sauber formulierst, steht unter Mietvertrag aufsetzen — und wenn du den Entwurf gar nicht selbst schreiben willst, kannst du das Vermieten deiner Wohnung komplett abgeben.

Was Vermieter während der Laufzeit beachten müssen

Während eines wirksam befristeten Vertrags kann keine Seite ordentlich kündigen. Die außerordentliche fristlose Kündigung bleibt möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug. Ein Mieter, der vorzeitig raus will, ist auf deine Zustimmung angewiesen — du musst keinen Nachmieter akzeptieren, es sei denn, ihr habt das vereinbart.

Mieterhöhungen sind auch im befristeten Vertrag möglich, aber nur, wenn ihr sie im Vertrag angelegt habt. Praktisch sind dafür zwei Modelle: die Staffelmiete mit festen Beträgen zu festen Terminen oder die Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Ohne solche Klausel bleibt die Miete für die gesamte Laufzeit unverändert — bei einem Vertrag über fünf Jahre ist das ein spürbarer Verzicht.

Vier Monate vor Ablauf darf der Mieter von dir Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortest du nicht oder verzögert, kann er eine Verlängerung um den Zeitraum der Verzögerung verlangen. Fällt der Grund ganz weg, hat er Anspruch auf Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Verschiebt er sich nur, verlängert sich der Vertrag entsprechend.

Wann ein befristeter Mietvertrag sich für dich wirklich lohnt

Es gibt drei Situationen, in denen der Zeitmietvertrag das richtige Werkzeug ist, und viele, in denen er nur Risiko ohne Nutzen bedeutet.

Klar terminierte Eigennutzung. Du weißt, dass deine Tochter in drei Jahren zurückkommt oder du selbst nach dem Auslandsaufenthalt wieder einziehst. Dann schreib genau das hinein, mit Name und Anlass. Der Grund muss beim Ablauf noch bestehen, sonst hat der Mieter Anspruch auf Verlängerung.

Geplanter Abriss oder Kernsanierung. Steht die Maßnahme fest, ist die Befristung sauberer als eine spätere Verwertungs- oder Modernisierungskündigung. Vage Absichten reichen dagegen nicht — das Vorhaben muss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret sein.

Dienstwohnung. Der seltenste Fall, aber der klarste. Endet das Dienstverhältnis, endet auch die Wohnraumüberlassung.

In allen anderen Fällen — und dazu gehört der Wunsch nach mehr Kontrolle über die Mietdauer — fährst du mit dem Kündigungsverzicht besser. Er hält, was er verspricht, und fällt bei einem Fehler nicht auf den ganzen Vertrag zurück.

Die fünf Fehler, die Befristungen kippen lassen

1. Grund nur pauschal genannt

   Eigenbedarf allein reicht nicht. Person und Anlass gehören in den Text.

2. Grund erst nachgereicht

   Er muss bei Vertragsschluss vorliegen. Ein späterer Nachtrag rettet die Befristung nicht.

3. Verlängerungsklausel eingebaut

   Verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn niemand widerspricht, ist es kein Zeitmietvertrag mehr.

4. Befristung nur für eine Seite

   Ein einseitiges Lösungsrecht zugunsten des Vermieters ist unwirksam.

5. Kombination mit Probezeit

   Eine Probezeit im Wohnraummietrecht gibt es nicht. Solche Klauseln sind wirkungslos.

Wenn du unsicher bist, ob dein Grund trägt, lass den Entwurf von einem Anwalt für Mietrecht ansehen, bevor unterschrieben wird. Das kostet einmal eine Beratungsgebühr und spart dir im Zweifel Jahre.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Kurz zusammengefasst

Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum hält nur mit einem der drei gesetzlichen Gründe, konkret benannt und bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt. Fehlt der Grund, läuft der Vertrag unbefristet, und die Rückgabe kann Jahre und mehrere tausend Euro kosten. Wenn du nur Planungssicherheit willst, ist der beiderseitige Kündigungsverzicht über zwei bis vier Jahre der stabilere Weg. Denk in beiden Fällen an eine Staffel- oder Indexklausel, sonst steht die Miete still.