Zwischenfinanzierung

Das neue Haus ist gefunden, das alte noch nicht verkauft. Zwischen beiden klafft eine Lücke aus Geld und Zeit, und der Notartermin wartet nicht. Genau diese Lücke schließt eine Zwischenfinanzierung. Sie ist ein Kredit auf Zeit: Du bekommst jetzt Kapital und zahlst es in einer Summe zurück, sobald dein Verkaufserlös kommt.

Typisch sind Laufzeiten von wenigen Monaten bis zu zwei Jahren. Der Zins ist meistens variabel, du zahlst während der Laufzeit nur Zinsen und keine Tilgung, und du kannst jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Was das für dich bedeutet

Du gewinnst Handlungsfreiheit. Du kannst zugreifen, wenn das passende Objekt da ist, und musst dein altes nicht unter Zeitdruck verschleudern. Du kannst außerdem in Ruhe umziehen und renovieren, statt zwischen zwei Terminen zu jonglieren.

Dafür zahlst du zweimal: den Zins für die Zwischenfinanzierung und die Rate für dein neues Darlehen. Und du trägst ein Risiko, das viele unterschätzen — das Risiko, dass dein alter Verkauf länger dauert oder weniger bringt als gedacht.

Beispiel: was die Überbrückung kostet

Du kaufst für 455.000 Euro und erwartest aus dem Verkauf deiner Eigentumswohnung 210.000 Euro. Bis zum Notartermin des Verkaufs vergehen fünf Monate.

Quelle: eigene Beispielrechnung; Kaufpreis entspricht dem Bochumer Median für Eigenheime. Der Zinssatz ist eine Annahme, keine Konditionszusage.

Dauert der Verkauf statt fünf Monate zwölf, sind es rund 12.600 Euro. Das ist der eigentliche Hebel: nicht der Zinssatz, sondern die Dauer. Jeder Monat kürzere Vermarktung ist bares Geld — und ein realistischer Marktwert von Anfang an ist der stärkste Hebel auf diese Dauer.

Worauf du achten solltest

Kalkuliere den Verkaufserlös vorsichtig. Wer mit dem Wunschpreis rechnet und am Ende 20.000 Euro darunter abschließt, muss die Differenz aus Eigenkapital nachschießen oder dauerhaft mitfinanzieren. Setze lieber den unteren Rand einer realistischen Spanne an.

Plane die Laufzeit großzügig und kläre schriftlich, was bei einer Verlängerung passiert. Prüfe, ob die Bank eine feste Rückführung zu einem Stichtag verlangt — das erzeugt genau den Verkaufsdruck, den du vermeiden wolltest. Und frag nach den Nebenkosten: Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühr und die Kosten für zusätzliche Grundschulden gehören in deine Rechnung. Eine Alternative ist die Vereinbarung eines späten Übergabetermins im Kaufvertrag; das kostet nichts und löst manches Problem.

Wann du keine Zwischenfinanzierung brauchst

In vielen Fällen lässt sich die Lücke ohne Kredit schließen. Der einfachste Weg ist die Abstimmung der Notartermine: Verkauf und Kauf werden so gelegt, dass der Erlös rechtzeitig da ist. Zwei bis vier Wochen Abstand genügen häufig.

Ein zweiter Weg ist der Verkauf mit späterem Auszug. Du verkaufst zuerst, vereinbarst aber eine Übergabe in einigen Monaten oder mietest dich für eine Übergangszeit zurück. Der Käufer stimmt dem oft zu, weil er dafür Planungssicherheit bekommt. Ein dritter Weg ist die Kaufpreisfälligkeit in Raten. Alle drei Varianten kosten keine Zinsen — sie kosten nur Vorbereitung und den Mut, die Reihenfolge früh festzulegen.

Verwandte Begriffe

• Bereitstellungszinsen — Kosten für nicht abgerufenes Darlehen.
• Vollfinanzierung — Finanzierung ohne Eigenkapital.
• Tilgungsaussetzung — Zahlung nur der Zinsen.
• Grundschuld — Sicherheit der Bank im Grundbuch.
• Kaufpreisfälligkeit — Zeitpunkt, an dem das Geld fließen muss.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ob du eine Zwischenfinanzierung überhaupt brauchst, hängt vor allem davon ab, wie schnell und zu welchem Preis dein bisheriges Objekt geht. Der Einstieg dazu steht unter Immobilie kaufen in Bochum.