Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Drei Jahre vor Ende der Zinsbindung liegt der Brief der Bank im Kasten, und darin steht eine Zahl, die vor zehn Jahren noch unvorstellbar war. Wer die Anschlussfinanzierung plant, hat drei Wege: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen, oder ein Forward-Darlehen, mit dem du dir den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu fünf Jahren sicherst. Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag — üblich sind grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat. Ob sich das lohnt, hängt allein davon ab, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln. Und das weiß niemand.

Was du stattdessen tun kannst: den Aufschlag als Versicherungsprämie betrachten und ausrechnen, was er kostet und wovor er schützt. Genau das macht diese Seite.

Die drei Wege im Vergleich

Prolongation

Die einfachste Variante. Deine Bank schickt ein neues Zinsangebot, du unterschreibst, alles läuft weiter. Kein Notar, keine Grundbuchänderung, keine Unterlagen. Der Preis für die Bequemlichkeit ist, dass Banken Prolongationsangebote selten scharf kalkulieren — sie wissen, wie viele Kunden nicht vergleichen. Mehr zum Ablauf steht im Lexikoneintrag zur Prolongation.

Umschuldung

Du wechselst zu einer anderen Bank. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld im Wege der Abtretung, was einige hundert Euro Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Dafür holst du oft einen spürbar besseren Zins. Rechne den Wechsel immer mit diesen Kosten durch, bevor du vergleichst — Details im Beitrag zur Umschuldung.

Forward-Darlehen

Du schließt heute einen Vertrag ab, der erst in ein bis fünf Jahren ausgezahlt wird. Der Zins steht ab Unterschrift fest. Dafür zahlst du den Forward-Aufschlag. Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Du musst es abnehmen, auch wenn der Marktzins bis dahin gefallen ist. Wer nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung.

Rechenbeispiel: 205.000 Euro Restschuld

Angenommen, deine Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus, die Restschuld beträgt dann 205.000 Euro. Der heutige Zins für eine zehnjährige Bindung liegt bei 3,6 Prozent. Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Vorlaufmonat kostet dich das Forward-Darlehen 0,48 Prozentpunkte mehr, also 4,08 Prozent.

Eigene Beispielrechnung: 205.000 € Restschuld, zehnjährige Zinsbindung, 3 % Anfangstilgung, monatliche Zahlweise. Zinssätze und Forward-Aufschlag sind Annahmen und kein Angebot.

Der Forward kostet dich gegenüber dem heutigen Zins rund 984 Euro im ersten Jahr. Fällt der Zins um zwei Zehntelpunkte, hast du rund 1.394 Euro im Jahr zu viel gezahlt. Steigt er auf fünf Prozent, sparst du rund 1.886 Euro im Jahr — über zehn Jahre ein deutlich fünfstelliger Betrag.

Anschlussfinanzierung: wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist

Es passt gut, wenn dein Budget wenig Luft hat und eine deutlich höhere Rate dich in Schwierigkeiten brächte. Es passt auch, wenn du eine Immobilie mit hoher Restschuld hältst, weil dort jeder Prozentpunkt sofort dreistellig im Monat durchschlägt.

Weniger sinnvoll ist es, wenn deine Restschuld klein ist, wenn du ohnehin über eine größere Sondertilgung nachdenkst oder wenn du planst, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen. Beim Verkauf bindest du dich sonst an ein Darlehen, das du gar nicht brauchst.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nicht übersehen

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Wer damals lang gebunden hat und heute günstiger finanzieren könnte, hat diesen Ausstieg. Prüfe das, bevor du über einen Forward nachdenkst.

Praktisch heißt das: Eine lange Zinsbindung ist keine Falle, sondern eine einseitige Absicherung zu deinen Gunsten. Wie du die passende Bindungsdauer wählst, behandelt der Beitrag zur Zinsbindung. Und wie Zins und Tilgung im Detail zusammenspielen, erklärt der Text zum Annuitätendarlehen.

Der Zeitplan, an den du dich halten solltest

1. 36 Monate vorher

   Restschuld zum Bindungsende ausrechnen und im Kalender vermerken.

2. 24 bis 12 Monate vorher

   Angebote vergleichen und entscheiden, ob ein Forward zu deiner Lage passt.

3. 6 Monate vorher

   Prolongationsangebot der Bank einholen und gegen mindestens zwei Alternativen halten.

4. 3 Monate vorher

   Unterschreiben, damit Grundschuldabtretung und Auszahlung ohne Lücke laufen.

Wer diesen Zeitplan einhält, verhandelt aus einer entspannten Position. Wer erst vier Wochen vorher anfängt, nimmt, was da ist. Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung werden übrigens auch davon beeinflusst, wie viel deine Immobilie inzwischen wert ist — ist der Beleihungsauslauf durch Tilgung und Wertentwicklung gesunken, verbessert das deine Konditionen. Was Objekte deiner Art heute am Markt kosten, lässt sich über die aktuellen Preisdaten einordnen.

Was du für den Vergleich brauchst

Vier Angaben reichen, um vergleichbare Angebote zu bekommen: die genaue Restschuld zum Ablauftag, den gewünschten Auszahlungstermin, die neue Zinsbindung und den Tilgungssatz. Die Restschuld steht in deinem Tilgungsplan, den die Bank einmal jährlich schickt. Wer den Plan nicht mehr findet, fordert ihn kostenlos an.

Hilfreich ist außerdem eine aktuelle Einschätzung des Immobilienwerts. Sinkt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, greifen bei vielen Banken bessere Zinsstaffeln. Nach zehn Jahren Tilgung und in einem Markt mit steigenden Preisen ist das häufiger der Fall, als Kreditnehmer vermuten — es wird nur selten von allein angeboten. Wer die Anschlussfinanzierung mit einem zweiten Objekt verbindet, sollte beides zusammen rechnen — der Überblick zum Kauf mit Begleitung zeigt, welche Schritte dabei ineinandergreifen.

Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Kurz zusammengefasst

Für die Anschlussfinanzierung hast du drei Wege: bei der Bank bleiben, wechseln oder heute schon den Zins für später sichern. Das Forward-Darlehen kostet einen Aufschlag je Vorlaufmonat und ist bindend — es ist eine Absicherung, keine Wette. Entscheide danach, wie viel höhere Rate dein Haushalt verkraften würde, nicht danach, was du über künftige Zinsen vermutest. Und denk an das gesetzliche Kündigungsrecht zehn Jahre nach Auszahlung, das dir jederzeit einen Ausstieg lässt.