Annuitätendarlehen: Zins, Tilgung, Restschuld verstehen

Auf dem Zettel der Bank stehen drei Zahlen: 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, 1.450 Euro im Monat. Was sie bedeuten, erklärt selten jemand. Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Rate, in der Zins und Tilgung stecken. Weil der Zins immer nur auf die verbliebene Schuld anfällt, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung — und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil im selben Maß. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die du neu finanzieren musst. Das ist die ganze Mechanik.

Entscheidend ist eine Zahl, die auf keinem Zettel steht: die Anfangstilgung. Sie bestimmt, wie lange du zahlst, wie viel Zins insgesamt fließt und wie hoch die Restschuld ausfällt.

Annuitätendarlehen: wie sich Rate und Tilgung zusammensetzen

Die Annuität ist die Summe aus Zinssatz und Anfangstilgung. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,8 Prozent der Darlehenssumme im Jahr. Auf 300.000 Euro macht das 17.400 Euro jährlich, also 1.450 Euro im Monat.

Im ersten Jahr gehen davon rund 11.300 Euro an Zinsen weg, nur rund 6.100 Euro landen als Tilgung auf deiner Schuld. Zehn Jahre später hat sich das Verhältnis gedreht. Diese Verschiebung ist der Zinseszinseffekt, nur in deine Richtung.

Das Rechenbeispiel: 300.000 Euro über zehn Jahre

Eigene Beispielrechnung: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, monatliche Zahlweise, keine Sondertilgung. Der Zinssatz ist eine Annahme und kein Angebot.

In zehn Jahren zahlst du 174.000 Euro. Davon sind rund 101.100 Euro Zinsen und rund 72.900 Euro Tilgung. Anders gesagt: Nach einem Jahrzehnt hast du nicht einmal ein Viertel des Darlehens abgebaut. Das ist kein Fehler in der Rechnung, sondern das normale Bild bei zwei Prozent Anfangstilgung.

Was ein Prozentpunkt mehr Tilgung bewirkt

Dieselbe Summe, derselbe Zins, aber drei Prozent Anfangstilgung. Die Annuität steigt auf 6,8 Prozent, also 1.700 Euro im Monat — 250 Euro mehr.

Eigene Beispielrechnung, gleiche Annahmen wie oben; Laufzeit bei durchgehend unverändertem Zinssatz.

250 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um sechseinhalb Jahre und senken die Restschuld nach der Zinsbindung um 36.400 Euro. Das ist der wirksamste Hebel, den du hast — wirksamer als ein Zehntelprozentpunkt beim Zins.

Die Restschuld ist der Punkt, an dem es unangenehm wird

Nach zehn Jahren Zinsbindung stehen im Beispiel noch 227.100 Euro offen. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung — zu dem Zins, der dann gilt. Liegt er höher, steigt deine Rate, oder du streckst die Laufzeit.

Rechne diesen Fall vorher durch. Was passiert bei zwei Prozentpunkten mehr? Im Beispiel wären das bei gleicher Tilgung rund 380 Euro mehr im Monat. Wenn diese Zahl deine Haushaltsrechnung sprengt, ist die Zinsbindung zu kurz oder die Tilgung zu niedrig gewählt. Welche Bindungsdauer wann sinnvoll ist, behandelt der Beitrag zur Wahl der Zinsbindung. Und wie du dich früh gegen steigende Zinsen absicherst, steht im Text zur Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen.

Sondertilgung: kleine Beträge, große Wirkung

Die meisten Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, oft kostenlos. Im Beispiel sind das 15.000 Euro pro Jahr. Das ist mehr, als die meisten aufbringen — aber schon 2.000 Euro jährlich verkürzen die Laufzeit spürbar, weil jeder eingezahlte Euro sofort die Zinsbasis senkt.

Frag im Vertragsgespräch nach zwei Dingen: nach der Höhe der kostenlosen Sondertilgung und nach dem Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Beides kostet in der Regel nichts, verschafft dir aber Bewegungsfreiheit. Mehr dazu im Beitrag zur Sondertilgung.

Sollzins, Effektivzins und was du vergleichst

Der Sollzins ist der reine Preis fürs Geld. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich Bearbeitungsmodalitäten, Auszahlungskurs und Zahlungsweise ein — er ist die Vergleichsgröße zwischen zwei Angeboten. Für die Berechnung deiner Rate brauchst du dagegen den Sollzins.

Achte außerdem auf Bereitstellungszinsen. Sie fallen an, wenn das Darlehen bewilligt, aber noch nicht abgerufen ist. Bei einem Kauf mit späterem Übergabetermin oder bei einer Sanierung in Etappen kann das ein spürbarer Posten werden. Üblich sind bereitstellungszinsfreie Zeiten von sechs bis zwölf Monaten — verhandelbar ist das durchaus.

Volltilger, variabel, endfällig: die Alternativen

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform, aber nicht die einzige. Beim Volltilgerdarlehen wird die Tilgung so gewählt, dass die Schuld exakt am Ende der Zinsbindung bei null steht. Es gibt keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko, dafür eine höhere Rate und keinerlei Flexibilität. Für Haushalte mit stabilem Einkommen und Sicherheitsbedürfnis ist das eine gute Wahl.

Ein variables Darlehen passt sich alle drei Monate dem Marktzins an. Es ist jederzeit kündbar und deshalb als Zwischenfinanzierung interessant, etwa wenn du auf den Verkaufserlös deiner alten Immobilie wartest. Als Dauerlösung ist es riskant, weil deine Rate ohne Vorwarnung steigen kann.

Das endfällige Darlehen tilgst du gar nicht, sondern zahlst nur Zinsen und legst parallel Geld an, mit dem du am Ende ablöst. Weil die Zinsbasis nie sinkt, zahlst du insgesamt deutlich mehr Zinsen. Für selbst genutztes Wohneigentum spielt diese Form fast keine Rolle. Welche Darlehensform zu deinem Vorhaben passt, klärst du am besten parallel zur Objektsuche — wie beides zusammenläuft, beschreibt der Überblick zum Kauf mit Begleitung.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

Kurz zusammengefasst

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil wächst. Die Anfangstilgung entscheidet über Laufzeit und Restschuld: Im Beispiel verkürzen 250 Euro mehr im Monat die Rückzahlung um sechseinhalb Jahre. Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst — rechne vorher durch, was zwei Prozentpunkte mehr Zins für dich bedeuten. Und lass dir die konkreten Zahlen von einer Finanzierungsberatung auf deine Situation rechnen.