Besichtigungs-Checkliste für Käufer: 40 Punkte

Du hast 45 Minuten. Danach klingelt die nächste Partei. In dieser Zeit musst du entscheiden, ob du für eine halbe Million Euro unterschreibst. Die ehrliche Antwort: In 45 Minuten prüfst du nicht alles. Du prüfst aber genug, um die drei bis vier Objekte auszusortieren, die dich teuer werden würden. Die folgende Besichtigungs-Checkliste für Käufer mit 40 Punkten ist genau dafür gebaut.

Arbeite sie in dieser Reihenfolge ab: erst außen, dann Keller, dann Technik, dann Wohnräume, zum Schluss Unterlagen. Fotografiere jeden Punkt, an dem dir etwas auffällt. Und geh nie allein zur zweiten Besichtigung.

Außen und Dach: Punkt 1 bis 9

1. Dacheindeckung: verschobene, gerissene oder bemooste Ziegel, durchhängender First
2. Dachrinnen und Fallrohre: Rost, Überlauf, Bewuchs, Anschluss an die Kanalisation
3. Schornstein: Fugen, Verblechung, Zustand des Kopfes
4. Fassade: Risse, Abplatzungen, Algen, dunkle Sockelzone
5. Sockel und Spritzwasserzone: Putzschäden als Zeichen aufsteigender Feuchte
6. Faserzementplatten an Fassade, Garage oder Balkon — Asbestverdacht bei Baujahr vor 1993
7. Balkone und Terrassen: Abdichtung, Gefälle, Rostfahnen am Geländer
8. Grundstück: Gefälle zum Haus, Bäume dicht am Fundament, Zustand der Einfahrt
9. Nebengebäude: Garage, Schuppen, Carport — oft ungenehmigt oder marode

Keller und Feuchte: Punkt 10 bis 16

Der Keller ist in Bochum der wichtigste Raum der Besichtigung. rund 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970, und Häuser dieser Jahrgänge wurden fast nie mit einer Außenabdichtung gebaut. Bring eine Taschenlampe mit, keine Handy-Leuchte.

10. Geruch: modrig, erdig oder muffig ist ein Warnsignal, bevor du irgendetwas siehst
11. Salzausblühungen und abplatzender Putz im unteren Wanddrittel
12. Frisch gestrichene Kellerwände ohne erkennbaren Anlass
13. Wasserränder an Kartons, Regalen und Sockelleisten
14. Zustand der Bodenplatte, Risse, Feuchtigkeit an den Ecken
15. Rückstauklappe vorhanden und gängig
16. Kellerfenster und Lichtschächte: Abläufe frei, Fenster dicht

Haustechnik: Punkt 17 bis 24

17. Heizungsart und Typenschild fotografieren, Baujahr des Kessels notieren
18. Bei Fernwärme: Übergabestation, Vertragslaufzeit und Anschlusskosten erfragen
19. Öltank: Alter, Zustand, doppelwandig, Auffangwanne
20. Heizkörper: Rost, Thermostate, gleichmäßige Wärme, hydraulischer Abgleich
21. Warmwasser: zentral oder Durchlauferhitzer, Speichergröße, Legionellenrisiko
22. Zählerschrank: Sicherungsautomaten oder Schmelzsicherungen, Fehlerstromschutzschalter vorhanden
23. Steckdosen: Anzahl je Raum, Schutzkontakt vorhanden
24. Wasserleitungen: Blei oder verzinkter Stahl erkennbar, Wasserdruck an zwei Hähnen testen

Die Heizung ist der teuerste Einzelposten dieser Liste. Wenn der Kessel älter als 25 Jahre ist, planst du den Tausch besser sofort ein. Wie du das Alter sicher abliest und was die 65-Prozent-Regel für dein Objekt bedeutet, steht unter Heizung vor dem Kauf prüfen.

Wohnräume, Fenster, Bäder: Punkt 25 bis 36

25. Raumecken und Fensterlaibungen auf Schimmel prüfen, auch hinter Möbeln
26. Fenster: Baujahr, Verglasung, Beschläge, Dichtungen, Öffnen und Schließen testen
27. Rollladenkästen: gedämmt oder Kältebrücke
28. Haustür und Nebeneingänge: Dichtung, Schließzylinder, Einbruchschutz
29. Böden: Knarren, Schwingen, Höhenversprünge — Hinweis auf Holzbalkendecken
30. Wände und Decken: Risse über Türstürzen, Setzrisse diagonal
31. Bad: Fugen, Silikon, Feuchtigkeit hinter der Wanne, Lüftung oder Fenster
32. Küche: Anschlüsse, Abluft, verbleibt die Einbauküche
33. Dachboden: Unterspannbahn, Tageslicht durch die Eindeckung, Dämmung der obersten Geschossdecke
34. Dachstuhl: Holzwurm, Nagekäfer, schwarze Verfärbungen, alte Holzschutzmittel
35. Schallschutz: Trittschall aus der Wohnung darüber, Straßenlärm bei geöffnetem Fenster
36. Handyempfang und Anschluss für Glasfaser oder Kabel

Unterlagen und Umfeld: Punkt 37 bis 40

37. Energieausweis — muss dir bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden
38. Grundbuchauszug: Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden in Abteilung II und III
39. Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand
40. Umfeld zu zwei Tageszeiten ansehen — abends klingt eine Straße anders als mittags

Was in den Abteilungen des Grundbuchs steht und welche Einträge dich Geld kosten, erklärt Grundbuch lesen. Bei Wohnungen gehört die Instandhaltungsrücklage zwingend auf den Tisch, bevor du ein Gebot abgibst.

Sieben Fragen, die du dem Verkäufer stellst

Die Checkliste zeigt dir den Zustand. Die Fragen zeigen dir die Geschichte des Hauses — und die Geschichte erklärt oft, warum etwas so aussieht, wie es aussieht.

• Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Elektrik zuletzt erneuert, und gibt es dazu Rechnungen?
• Gab es jemals Wasser im Keller, und was wurde danach gemacht?
• Warum wird verkauft, und wie lange steht das Objekt schon am Markt?
• Welche Arbeiten hat der Verkäufer selbst ausgeführt, und wurden sie abgenommen?
• Sind alle Anbauten, Wintergärten und Garagen genehmigt?
• Wie hoch waren die Heizkosten in den letzten drei Abrechnungen?
• Gibt es Streit mit Nachbarn über Grenzen, Bäume oder Wege?

Antworten, die du bekommst, notierst du mit Datum. Alles, was der Verkäufer mündlich zusichert, gehört anschließend in den Notarvertrag. Ohne Eintrag im Vertrag ist eine Zusage im Streitfall kaum etwas wert, weil die Gewährleistung beim Bestandskauf regelmäßig ausgeschlossen wird.

Was die Punkte der Checkliste im Ernstfall kosten

Damit die Liste nicht abstrakt bleibt: Ein Reihenhaus in Bochum kostet im Median 390.000 €. Wenn bei der Besichtigung drei der oben genannten Punkte auffallen, verschiebt sich deine Rechnung schnell so:

Aus 390.000 € werden 500.000 €. Das ist kein Argument gegen das Haus — es ist ein Argument dafür, die drei Punkte vor der Preisverhandlung zu kennen statt danach. Jeder dokumentierte Mangel ist ein Verhandlungsargument, das du belegen kannst.

Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zur Besichtigung

Kurz zusammengefasst

Vierzig Punkte klingen nach viel, sind aber in 45 Minuten machbar, wenn du in der Reihenfolge außen, Keller, Technik, Räume, Unterlagen vorgehst. Der Keller und die Heizung sind die zwei Stationen, an denen sich in Bochum entscheidet, ob ein Objekt teuer wird.

Fotografiere alles, notiere jeden Fund und nimm zur zweiten Besichtigung jemanden mit, der Bausubstanz beurteilen kann. Aus über 400 begleiteten Verkäufen wissen wir, an welcher Stelle Käufer nachher am häufigsten sagen: Das hätte ich sehen können. Wenn du dabei jemanden an deiner Seite willst, sieh dir Haus kaufen in Bochum und den Suchauftrag an.