Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Die erste Frage der Bank ist immer dieselbe: Wie viel bringst du mit? Die kurze Antwort auf die Frage nach dem Eigenkapital beim Immobilienkauf lautet: die Kaufnebenkosten in voller Höhe plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger geht, kostet aber spürbar mehr Zins — und unter die Nebenkosten zu gehen, ist die Grenze, an der die meisten Banken aussteigen.

Warum das so ist, was in Bochum konkret dahintersteckt und wie sich die Rate mit jedem zusätzlichen Euro Eigenkapital verändert, rechnen wir hier durch. Eine persönliche Empfehlung ist das nicht — die gehört in ein Gespräch mit deiner Finanzierungsberatung.

Warum die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf die harte Grenze für dein Eigenkapital sind

Eine Bank finanziert das Objekt, nicht das Drumherum. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision landen nicht als Wert im Haus — sie sind weg, sobald sie bezahlt sind. Deshalb gelten sie als Eigenkapitalanteil, den du selbst aufbringst.

In Nordrhein-Westfalen summiert sich das auf rund 8,5 Prozent ohne Makler und rund 12 Prozent mit Makler. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,5 Prozent und ist damit einer der höchsten Sätze bundesweit. Die einzelnen Posten erklärt Kaufnebenkosten im Detail, überschlagen kannst du sie mit dem Nebenkostenrechner.

Der Prozentsatz ist überall in NRW gleich. Was sich unterscheidet, ist die Summe darunter — und genau hier ist Bochum im Vorteil.

Zwischen Bochum und Hattingen liegen bei den Nebenkosten rund 5.500 €, und das bei gleichem Steuersatz. In den teuren Rheinstädten fällt der Unterschied noch deutlich größer aus. Die Einstiegshürde ist hier also niedriger — nicht weil die Regeln andere wären, sondern weil die Basis kleiner ist.

Rechenbeispiel: Reihenhaus in Bochum für 390.000 €

Der Median für ein Reihenhaus in Bochum liegt bei 390.000 €. Die Nebenkosten mit Provision betragen darauf 47.073 €. Drei Varianten, wie viel du mitbringst — bei einem angenommenen Sollzins von 3,8 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung. Der Zins ist eine Rechenannahme, dein tatsächlicher Zins hängt von Bank, Bonität und Zeitpunkt ab.

Zwischen A und C liegen 377 € im Monat. Über zehn Jahre sind das mehr als 45.000 € — und in Variante A kommt oben drauf noch der Zinsaufschlag, den Banken für einen hohen Beleihungsauslauf verlangen. In der Praxis ist der Unterschied also größer, als die Tabelle zeigt.

Rückwärts rechnen: vom Budget zum Kaufpreis

Der ehrlichere Weg führt nicht über den Kaufpreis, sondern über die Rate. Fang bei der Summe an, die du im Monat dauerhaft zahlen kannst, ohne dass jeder Urlaub gestrichen wird. Alles andere ergibt sich daraus.

Angenommen, du kannst 1.400 € im Monat tragen. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung trägt diese Rate ein Darlehen von rund 290.000 €. Was du dafür kaufen kannst, hängt dann allein am Eigenkapital:

Bemerkenswert daran: 60.000 € mehr Eigenkapital bringen dir nur rund 54.000 € mehr Kaufpreis. Der Rest wird von den Nebenkosten aufgefressen, die mit dem Preis mitwachsen. Wer diesen Effekt kennt, verhandelt anders — jeder gesparte Euro am Kaufpreis spart zusätzlich zwölf Cent Nebenkosten.

Was der Beleihungsauslauf mit deinem Zins macht

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern ein vorsichtig gerechneter Wert, den die Bank selbst ermittelt — meist 10 Prozent unter dem Kaufpreis.

Banken staffeln ihre Zinsen in Stufen. Unter 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent noch gute, darüber wird es teurer, und ab 100 Prozent verlangen viele Häuser deutliche Aufschläge oder lehnen ab. Jeder Sprung über eine Stufengrenze ist bares Geld. Es kann sich lohnen, den Kauf ein halbes Jahr zu verschieben, um eine Stufe tiefer zu landen.

Was als Eigenkapital zählt — und was nicht

Als Eigenkapital anerkannt wird alles, was kurzfristig verfügbar ist und nicht zurückgezahlt werden muss:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Bausparguthaben, sobald es zuteilungsreif ist
• Wertpapierdepots, meist mit einem Sicherheitsabschlag bewertet
• Ein bereits bezahltes Grundstück
• Geschenktes oder vorzeitig übertragenes Vermögen aus der Familie
• Eigenleistung am Bau, in engen Grenzen und mit Nachweis

Nicht als Eigenkapital zählen dagegen ein Privatkredit von der Bank nebenan, ein laufender Ratenkredit oder Geld, das du für Umzug, Küche und Rücklage brauchst. Wer sein letztes Guthaben in die Finanzierung steckt, hat beim ersten defekten Heizkessel ein Problem. Drei bis sechs Nettomonatsgehälter sollten liegen bleiben.

Und wenn das Eigenkapital fehlt?

Dann gibt es drei Wege, die Lücke zu schließen, ohne dass die Rate aus dem Ruder läuft. Erstens: ein günstigeres Objekt. Eine Eigentumswohnung liegt in Bochum im Median bei 2.318 € je Quadratmeter — bei 70 Quadratmetern also rund 162.000 €, mit Nebenkosten knapp 182.000 €. Das ist eine ganz andere Hausnummer als ein Einfamilienhaus für 569.000 €.

Zweitens: Förderdarlehen. Die NRW.BANK und die KfW bieten zinsverbilligte Programme für Wohneigentum, die Eigenkapital zwar nicht ersetzen, die Rate aber senken. Drittens: eine Vollfinanzierung, bei der auch die Nebenkosten mitfinanziert werden. Sie ist teuer und nur bei sehr sicherem Einkommen sinnvoll — die Voraussetzungen stehen unter Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.

Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zum Eigenkapital

Kurz zusammengefasst

Die Nebenkosten aus eigener Tasche sind Pflicht, 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises obendrauf sind der Komfortbereich. Bei einem Bochumer Reihenhaus für 390.000 € heißt das rund 47.000 € als Minimum und rund 125.000 € für gute Konditionen.

Jeder Sprung unter eine Beleihungsstufe senkt deinen Zins spürbar, und die Rate hängt stärker am Beleihungsauslauf als am Kaufpreis. Was du dir bei welchem Budget in Bochum leisten kannst, siehst du unter Immobilie kaufen in Bochum. Die Konditionen selbst rechnest du am besten mit einer unabhängigen Finanzierungsberatung durch.