Vollfinanzierung: eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen, geht das?

Zwei feste Gehälter, keine Schulden, aber auch kein Erbe und kein Depot: Genau in dieser Lage stellt sich die Frage, ob eine Immobilie ohne Eigenkapital überhaupt möglich ist. Die Antwort lautet ja, aber unter Bedingungen. Banken finanzieren bis zum Kaufpreis, in Einzelfällen auch die Nebenkosten mit. Sie verlangen dafür ein sicheres, gut planbares Einkommen, eine saubere Bonität und ein Objekt, das sich im Zweifel gut verkaufen lässt — und sie lassen sich das Risiko mit einem deutlich höheren Zins bezahlen. Der Aufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital liegt schnell bei einem ganzen Prozentpunkt.

Zwei Begriffe helfen beim Verstehen. Die 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis, du zahlst die Nebenkosten selbst. Die Vollfinanzierung, oft 110-Prozent-Finanzierung genannt, deckt zusätzlich die Erwerbsnebenkosten. Der Unterschied zwischen beiden ist größer, als die zehn Prozentpunkte vermuten lassen.

Warum die Nebenkosten der eigentliche Knackpunkt sind

Die Erwerbsnebenkosten sind verlorenes Geld — sie stecken nicht im Objekt und erhöhen nicht seinen Wert. In Nordrhein-Westfalen sind sie hoch: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,0 bis 1,5 Prozent Notar und etwa 0,5 Prozent für das Grundbuch. Kommt eine Maklerprovision hinzu, sind es insgesamt rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Wenn die Bank diesen Teil mitfinanziert, steht deine Schuld vom ersten Tag an über dem Wert der Immobilie. Verkaufst du in den ersten Jahren, reicht der Erlös nicht, um das Darlehen abzulösen. Das ist das eigentliche Risiko der Vollfinanzierung, nicht die Höhe der Rate.

Rechenbeispiel: Doppelhaushälfte für 415.000 Euro

Der Median-Kaufpreis einer Doppelhaushälfte liegt bei 415.000 Euro. Die Tabelle vergleicht drei Finanzierungsvarianten. Die Zinssätze sind Annahmen und stehen für die üblichen Aufschläge nach Beleihungsauslauf.

Eigene Beispielrechnung. Median-Kaufpreis Doppelhaushälfte nach Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, Notar rund 1,5 %, Grundbuch rund 0,5 %, Käuferanteil Provision 3,57 %. Zinssätze sind Annahmen.

Zwischen der ersten und der dritten Spalte liegen 1.009 Euro Monatsrate. Über zehn Jahre sind das rund 121.000 Euro mehr, die du zahlst — und du stehst am Ende trotzdem mit 95.000 Euro mehr Restschuld da. Das ist der Preis dafür, ohne Erspartes zu starten.

Der Punkt, an dem es gefährlich wird

Rechne den Verkaufsfall durch. Bei der 110-Prozent-Variante beträgt die Restschuld nach sechs Jahren rund 401.000 Euro. Verkaufst du in dieser Zeit für 415.000 Euro, bleiben nach Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufskosten kaum 5.000 Euro übrig. Fällt der Preis um zehn Prozent, machst du Verlust und musst Geld mitbringen, um aus dem Kredit zu kommen.

Genau deshalb fragen Banken so hartnäckig nach Beruf, Befristung und Familienplanung. Eine Vollfinanzierung verträgt keinen ungeplanten Umzug in den ersten Jahren. Was der Beleihungsauslauf für deine Konditionen bedeutet, erklärt der Lexikoneintrag im Detail.

Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen will: was Banken sehen wollen

Fünf Dinge entscheiden. Erstens ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen drei Jahresabschlüsse. Zweitens eine saubere Schufa ohne Negativmerkmale. Drittens eine hohe Sparquote in den Kontoauszügen der letzten Monate — sie belegt, dass du die Rate tatsächlich stemmen kannst. Viertens ein Objekt in gutem Zustand und marktgängiger Lage. Fünftens keine laufenden Konsumkredite und kein geleastes Auto, das die Haushaltsrechnung belastet.

Hilfreich sind außerdem Sicherheiten, die kein Bargeld sind: eine lastenfreie Immobilie der Eltern als Zusatzsicherheit, ein Bausparguthaben, eine Lebensversicherung. Und Eigenleistung zählt bei manchen Banken als Eigenkapitalersatz, wenn sie fachlich belegt ist.

Alternativen, bevor du voll finanzierst

Prüfe zuerst, ob es einen Weg gibt, wenigstens die Nebenkosten selbst zu tragen. Wie viel dafür nötig ist und woher es kommen kann, ordnet der Beitrag zum Eigenkapital beim Immobilienkauf ein. Häufig übersehen werden zwei Hebel: ein zinsgünstiges Landesdarlehen aus der Wohnraumförderung, das die Mischbelastung senkt, und der Verzicht auf Käuferprovision bei Objekten, die direkt vom Eigentümer kommen. Welche Posten überhaupt zusammenkommen, zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten.

Und dann gibt es den unbequemen dritten Weg: ein günstigeres Objekt. Ein Reihenhaus statt einer Doppelhaushälfte senkt die Finanzierungssumme um rund 25.000 Euro und die Rate spürbar. Ob sich das rechnet, siehst du erst, wenn du beide Varianten nebeneinander legst. Welche Objektarten in welcher Preisklasse überhaupt angeboten werden, zeigt der Überblick zum Immobilienkauf mit Begleitung.

Wie du das Risiko kleiner machst

Drei Stellschrauben helfen, auch wenn du wenig Erspartes hast. Die erste ist die Tilgung: Wer voll finanziert, sollte nicht bei zwei Prozent anfangen, sondern höher — sonst dauert es zu lange, bis die Schuld unter den Objektwert sinkt. Drei Prozent bedeuten zwar eine höhere Rate, verkürzen die kritische Phase aber deutlich.

Die zweite ist die Zinsbindung. Bei einer Vollfinanzierung ist eine kurze Bindung besonders riskant, weil du am Ende mit hoher Restschuld neu verhandeln musst. Fünfzehn oder zwanzig Jahre kosten etwas mehr Zins, nehmen dafür das größte Risiko heraus. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt dir trotzdem erhalten.

Die dritte ist die Objektwahl. Ein marktgängiges Objekt in gefragter Lage lässt sich im Notfall zügig verkaufen. Ein Sonderobjekt mit ungewöhnlichem Zuschnitt oder in schwacher Lage kann dich Monate kosten — genau die Monate, in denen die Rate weiterläuft.

Was Steuer, Notar und Grundbuch bei deinem Kaufpreis zusammen ausmachen, rechnet dir der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW vor. Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Vollfinanzierung

Kurz zusammengefasst

Ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, aber teuer: höherer Zins, höhere Rate, höhere Restschuld. Der kritische Punkt sind die Erwerbsnebenkosten von rund 8,5 Prozent ohne und 11 bis 12 Prozent mit Provision — sie stecken nicht im Objekt und fehlen dir beim Verkauf. Im Beispiel liegt die 110-Prozent-Variante um rund 1.000 Euro im Monat über der Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Wenn du diesen Weg gehst, dann mit sicherem Einkommen, langem Zeithorizont und einem Puffer auf dem Konto.