Energieausweis lesen: was die Kennwerte wirklich sagen

Ein Farbbalken von grün nach rot, ein Pfeil irgendwo im Orangen, daneben eine Zahl mit drei Stellen. Wer einen Energieausweis lesen will, braucht davon nur zwei Angaben: den Endenergiewert und die Frage, ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist. Die Endenergie sagt, wie viel Energie das Gebäude je Quadratmeter und Jahr braucht — daraus folgt die Effizienzklasse und daraus deine Heizkostenrechnung.

Alles andere im Dokument ist Beiwerk oder Politik. Der Primärenergiewert bewertet den Energieträger, nicht deinen Geldbeutel. Und die Modernisierungsempfehlungen auf der letzten Seite sind unverbindlich. Hier steht, wie du die Angaben auseinandernimmst und in Euro umrechnest.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: der Unterschied entscheidet

Es gibt zwei Sorten, und sie messen völlig Verschiedenes.

Der Verbrauchsausweis

Er beruht auf den Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Er beschreibt also, wie die letzten Bewohner geheizt haben. Ein sparsames älteres Paar, das nur zwei Zimmer warm hält, erzeugt einen prächtigen Wert in einem schlecht gedämmten Haus. Eine Familie mit Kleinkind erzeugt im gleichen Haus einen doppelt so hohen. Der Wert wird zwar auf ein normales Klima umgerechnet und um Leerstand korrigiert, aber das Nutzerverhalten bleibt drin.

Der Bedarfsausweis

Er beruht auf einer Berechnung: Bauteile, Dämmstärken, Fenster, Heizung, Lüftung. Er sagt, was das Gebäude bei normiertem Verhalten brauchen würde. Das ist die ehrlichere Aussage über die Bausubstanz, liegt in der Praxis aber oft höher als der spätere echte Verbrauch.

Für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. In allen anderen Fällen darf gewählt werden — und gewählt wird meist der billigere Verbrauchsausweis.

Die Kennwerte im Einzelnen

Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr: die Menge Energie, die vorne ins Haus geht — Gas, Öl, Fernwärme, Strom. Das ist die Zahl, die du bezahlst.

Primärenergiebedarf: derselbe Wert, aber mit einem Faktor für Gewinnung und Transport des Energieträgers multipliziert. Holz und Fernwärme schneiden hier gut ab, Strom aus dem Netz schlechter. Für die Heizkosten ist die Zahl ohne Bedeutung, für Förderanträge und gesetzliche Anforderungen zählt sie.

Die Effizienzklasse folgt allein aus der Endenergie:

Quelle: Gebäudeenergiegesetz, Anlage 10 (Energieeffizienzklassen für Wohngebäude).

Von der Kennzahl zur Heizkostenrechnung

Die Rechnung ist simpel: Endenergiewert mal Wohnfläche mal Arbeitspreis je Kilowattstunde. Für eine Wohnung mit 110 Quadratmetern und einem angenommenen Arbeitspreis von 11 Cent sieht das so aus:

Beispielrechnung, 110 m² Wohnfläche, Arbeitspreis 11 Cent je Kilowattstunde als Annahme. Der echte Preis steht in deiner Abrechnung und schwankt nach Energieträger und Vertrag.

Zwischen Klasse B und Klasse H liegen in diesem Beispiel rund 2.540 Euro im Jahr. Über zehn Jahre sind das mehr als 25.000 Euro — Geld, das im Kaufpreis eingepreist sein sollte. Genau deshalb gehört der Energieausweis in jede Verhandlung. Wie du den Rest der Substanz einschätzt, steht in der Besichtigungs-Checkliste für Käufer.

Woran du erkennst, dass ein Ausweis wenig taugt

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Steht das Ausstellungsdatum kurz vor dem Ablauf, beschreibt er womöglich einen Zustand vor der letzten Modernisierung — oder er kaschiert, dass seither nichts passiert ist.

Diese Punkte solltest du abgleichen:

Die angegebene Wohnfläche im Ausweis weicht häufig von der Wohnfläche im Exposé ab, weil der Ausweis mit der Gebäudenutzfläche rechnet. Wenn beide Zahlen weit auseinanderliegen, frag nach. Der genannte Energieträger muss zur Heizung im Keller passen. Und das Baujahr der Heizungsanlage steht ebenfalls im Ausweis — eine alte Anlage ist ein Kostenrisiko, das die Prüfung der Heizung vor dem Kauf aufdeckt.

Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung komplett, ist das kein Kavaliersdelikt: Verkäufer müssen ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Pflichtangaben gehören außerdem schon ins Inserat — Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse.

Was der Ausweis über die nächsten Investitionen verrät

Eine schlechte Klasse ist kein Ausschlussgrund, sondern eine Preisfrage. Ein Haus in Klasse G oder H braucht in absehbarer Zeit Dämmung, Fenster oder eine neue Wärmeerzeugung, und das kostet fünfstellig. Wer das vor dem Notartermin weiß, verhandelt anders.

Die Modernisierungsempfehlungen auf der letzten Seite geben dabei die Richtung vor, ersetzen aber keine Planung. Für eine belastbare Zahl brauchst du Angebote oder einen individuellen Sanierungsfahrplan. Wie sich daraus eine Kalkulation bauen lässt, zeigt der Text zu den Sanierungskosten. Und welche Pflichten beim Kauf eines Altbaus tatsächlich greifen, klärt der Beitrag zu den Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Wer noch mitten in der Suche steckt, findet die Grundlagen im Überblick zum Immobilienkauf — von der Budgetfrage bis zum Notartermin.

Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zum Energieausweis

Kurz zusammengefasst

Der Endenergiewert ist die Zahl, die deine Heizkosten bestimmt; der Primärenergiewert bewertet den Energieträger. Ein Verbrauchsausweis zeigt das Heizverhalten der Vorbewohner, ein Bedarfsausweis den Zustand des Gebäudes. Rechne den Wert mit deiner Wohnfläche und einem realistischen Arbeitspreis in Euro um, dann siehst du sofort, was eine schlechte Klasse im Jahr kostet.

Eine schwache Klasse ist verhandelbar, wenn du weißt, was die Verbesserung kostet. Nimm den Ausweis mit in die Besichtigung, gleiche ihn mit Heizung, Fenstern und Dach ab und lass dir die Abrechnungen zeigen.