Mehrfamilienhaus kaufen: die Kalkulation

„Faktor 23, sechs Wohnungen, voll vermietet“ — so steht es im Exposé, und es klingt gut. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen und die Kalkulation ernst nehmen will, kommt aber erst am dritten Rechenschritt zur Wahrheit. Die kurze Antwort lautet: Ein Bochumer Bestandsobjekt aus den Fünfzigern trägt sich beim heutigen Zinsniveau selten aus der Miete allein. Du brauchst Eigenkapital, einen Sanierungspuffer und die Bereitschaft, monatlich etwas zuzuschießen — dafür baust du Vermögen auf und hast einen Inflationsschutz. Diese Rechnung machen wir hier komplett auf.

Die drei Schritte sind immer dieselben: Rohertrag ermitteln, Bewirtschaftungskosten abziehen, Kapitaldienst gegenrechnen. Wer beim ersten Schritt stehen bleibt, kauft ein Objekt, das ihn später überrascht.

Schritt eins: den Rohertrag ehrlich ansetzen

Der Rohertrag ist die Jahresnettokaltmiete, also ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Entscheidend ist, dass du die Ist-Miete nimmst und nicht die Wunschmiete. In Bochum liegt die Median-Angebotsmiete bei 8,76 Euro je Quadratmeter, aber Bestandsmieten in einem seit Jahrzehnten gehaltenen Haus liegen oft ein bis zwei Euro darunter. Genau diese Lücke wird in Exposés gern als „Mietsteigerungspotenzial“ verkauft.

Das Potenzial existiert, es kommt nur langsam. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes, es gibt also keine Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darfst du den Marktpreis nehmen. Im laufenden Mietverhältnis gilt aber die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, und die Obergrenze bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Mietspiegel. Wer sechs Wohnungen hat und pro Jahr eine frei bekommt, braucht sechs Jahre bis zur vollen Marktmiete.

Schritt zwei: die Kosten, die nicht auf den Mieter umgehen

Vier Blöcke bleiben immer bei dir: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und der nicht umlegbare Teil der Betriebskosten. In der Kalkulation sind das zusammen schnell 20 bis 25 Prozent des Rohertrags. Für Instandhaltung sind zehn bis fünfzehn Euro je Quadratmeter und Jahr eine brauchbare Größe, bei einem Nachkriegsbau eher am oberen Rand. Das Mietausfallwagnis setzt du mit zwei Prozent an — es deckt Leerstand zwischen zwei Mietern und ausbleibende Zahlungen.

Der Bochumer Sanierungspuffer

65 Prozent aller Bochumer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1970. Bei einem Mehrfamilienhaus dieser Jahrgänge stehen typischerweise vier Dinge an: Dach mit Dämmung, Fenster, Heizungstausch und die Strangsanierung der Steigleitungen. Diese Posten kommen nicht gleichmäßig, sondern in Brocken von 40.000 bis 120.000 Euro. Rechne sie als eigenen Block neben der laufenden Instandhaltung, nicht darin. Wie du solche Beträge sauber abschätzt, steht im Beitrag zum Kalkulieren von Sanierungskosten.

Mehrfamilienhaus kaufen: die Kalkulation an einem Sechsfamilienhaus, Baujahr 1958

Sechs Wohnungen à 62 Quadratmeter, zusammen 372 Quadratmeter, voll vermietet zu durchschnittlich 6,90 Euro je Quadratmeter. Kaufpreis 720.000 Euro. Bei einem Mehrfamilienhaus greift die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision nicht — sie gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Die Provision ist hier frei verhandelbar; im Beispiel sind 3,57 Prozent angesetzt.

Eigene Beispielrechnung. Mietniveau nach Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025; Kaufnebenkosten NRW. Provisionssatz als Annahme.

Schritt drei: der Kapitaldienst entscheidet

Bringst du 200.000 Euro Eigenkapital mit, bleiben 606.904 Euro Darlehen. Bei angenommenen vier Prozent Sollzins sind das 24.276 Euro Zinsen im ersten Jahr — mehr als der Jahresreinertrag von 23.422 Euro. Das Objekt trägt sich also nicht einmal vor Tilgung. Jede Sanierung kommt on top.

Jetzt derselbe Fall mit 640.000 Euro Kaufpreis, also Faktor 20,8. Die Gesamtinvestition sinkt auf 717.248 Euro, das Darlehen auf 517.248 Euro. Vier Prozent Zins sind 20.690 Euro. Der Reinertrag deckt den Zins und lässt 2.732 Euro übrig. Mit zwei Prozent Anfangstilgung liegt die Annuität bei 31.035 Euro. Unterm Strich zahlst du rund 635 Euro im Monat zu — und tilgst dafür 10.345 Euro im Jahr.

Was Banken bei einem Mehrfamilienhaus sehen wollen

Anders als beim Eigenheim schaut die Bank zuerst auf das Objekt und dann auf dich. Vorbereitet gehören: Mieterliste mit Vertragsbeginn und Kaltmiete, die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über durchgeführte Sanierungen, Energieausweis, Grundrisse und Flurkarte. Fehlen die Unterlagen, sinkt der Beleihungswert, und der Zins steigt.

Kalkuliere außerdem mit einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent inklusive Nebenkosten. Vollfinanzierungen sind bei Anlageobjekten seltener und teurer als bei selbstgenutzten Häusern. Die konkreten Konditionen besprichst du mit einer Finanzierungsberatung — die Zahlen hier zeigen die Mechanik, nicht dein Angebot.

Steuern: der Teil, der die Rechnung wieder verbessert

Bei Vermietung ziehst du Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung von den Mieteinnahmen ab. Die Abschreibung betrifft nur das Gebäude, nicht den Boden — wie du diese Kaufpreisaufteilung für die AfA rechnest, ist ein eigenes Thema und bei Mehrfamilienhäusern besonders relevant, weil die Grundstücke groß sind. Ob sich daraus für dich ein Vorteil ergibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Das gehört auf den Tisch deines Steuerberaters, bevor du ein Gebot abgibst. Welche Objektarten sich in welcher Bochumer Lage überhaupt rechnen, ordnet die Seite zur Kapitalanlage in Bochum ein.

Wer später verkaufen will, sollte die Spekulationsfrist von zehn Jahren kennen und im Blick behalten, wie sich Mieterhöhungen auf den erzielbaren Preis auswirken. Was ein Objekt heute am Markt bringt, zeigt die Seite zum Mehrfamilienhaus verkaufen in Bochum.

Mit deinen eigenen Zahlen probierst du das im Rechner für die Mietrendite aus. Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Kalkulation

Kurz zusammengefasst

Rechne ein Mehrfamilienhaus in drei Schritten: Ist-Miete, Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten, dann Kapitaldienst. Bei Bochumer Nachkriegsbauten gehört ein eigener Sanierungsblock dazu, weil Dach, Fenster, Heizung und Stränge oft gleichzeitig fällig werden. Ein Faktor über 23 trägt sich beim aktuellen Zinsniveau meist nicht aus der Miete — Verhandeln ist deshalb der wirksamste Hebel. Und bevor du bietest: Finanzierungsberatung und Steuerberater in die Zahlen schauen lassen.