Erbschein oder Testament: Immobilie verkaufen nach dem Erbfall

Der Brief vom Nachlassgericht liegt seit drei Wochen auf dem Küchentisch, und der Makler fragt schon nach den Unterlagen. Wer eine Erbschein für den Immobilienverkauf braucht, hängt allein davon ab, welche Art von Testament es gibt. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts vor, reicht das dem Grundbuchamt in aller Regel aus — ein Erbschein ist dann nicht nötig.

Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, verlangt das Grundbuchamt meist einen Erbschein. Das steht so in § 35 der Grundbuchordnung und ist der Grund, warum manche Erbengemeinschaften nach vier Wochen verkaufen können und andere nach vier Monaten.

Wann du eine Immobilie ohne Erbschein verkaufen kannst

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit dem, was du vorlegst. Danach muss aber das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vollziehen, und dafür braucht es einen Nachweis, dass du wirklich Erbe bist. Diesen Nachweis akzeptiert es in drei Formen.

Rechtsgrundlage: § 35 Grundbuchordnung. Ob das Grundbuchamt im Einzelfall ausnahmsweise auch ein handschriftliches Testament genügen lässt, entscheidet der Rechtspfleger.

Ein handschriftliches Testament kann ausnahmsweise reichen, wenn es eindeutig, unstreitig und ohne Auslegungsbedarf ist. Sobald darin Begriffe wie „soll bekommen“ oder „nach meinem Tod“ ohne klare Erbeinsetzung stehen, verlangt das Amt den Erbschein. Diese Einschätzung solltest du dir vom Notar geben lassen, bevor du einen Antrag stellst, der vielleicht gar nicht nötig ist.

Erbschein beantragen: Ablauf beim Amtsgericht Bochum

Zuständig ist das Nachlassgericht, und das ist in Bochum eine Abteilung des Amtsgerichts. Maßgeblich ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen: Wer zuletzt in Bochum gelebt hat, dessen Nachlass wird hier bearbeitet, auch wenn die Immobilie woanders steht. Den Antrag stellst du entweder direkt beim Gericht oder bei einem Notar, der ihn beurkundet und weiterleitet.

Mitbringen musst du die Sterbeurkunde, das Familienstammbuch oder Geburts- und Heiratsurkunden zum Nachweis der Verwandtschaft, deinen Ausweis und eine Aufstellung des Nachlasswerts. Zum Antrag gehört immer eine eidesstattliche Versicherung, in der du bestätigst, dass dir kein weiteres Testament und kein weiterer Erbe bekannt ist. Diese Versicherung ist der Grund für die zweite Gebühr.

1. Unterlagen sammeln

   Sterbeurkunde, Personenstandsurkunden, Ausweis, Nachlassverzeichnis mit dem Wert der Immobilie.

2. Antrag stellen

   Beim Nachlassgericht oder beim Notar, verbunden mit der eidesstattlichen Versicherung.

3. Wartezeit

   Je nach Auslastung und Klarheit des Falls einige Wochen bis mehrere Monate.

4. Grundbuch berichtigen

   Mit dem Erbschein die Umschreibung beantragen — innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Was der Erbschein kostet

Die Gebühr richtet sich nach dem Reinnachlass, also nach dem Wert des Nachlasses abzüglich der Schulden. Für Erbschein und eidesstattliche Versicherung fällt jeweils eine volle Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes an — zusammen also der doppelte Satz.

Ein Beispiel: Das geerbte Haus ist 455.000 € wert, darauf lastet noch ein Restdarlehen von 65.000 €, dazu kommen 20.000 € auf dem Konto. Der Reinnachlass beträgt 410.000 €.

Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 12210 und 23300 in Verbindung mit Tabelle B. Ohne Auslagen und Dokumentenpauschalen. Stand: September 2026.

Der Wert des Hauses ist dabei kein Bauchgefühl. Das Gericht setzt den Verkehrswert zum Todestag an, und derselbe Wert wird später für die Erbschaftsteuer gebraucht. Warum dieser Stichtag über beides entscheidet, steht im Ratgeber zur Wertermittlung zum Todestag.

Erbengemeinschaft: ein Erbschein für alle

Erben mehrere Personen gemeinsam, reicht ein gemeinschaftlicher Erbschein. Er nennt alle Erben mit ihren Quoten, und jeder Miterbe darf ihn allein beantragen. Das ist der günstigste Weg: Beantragt jeder einzeln einen Teilerbschein, zahlt die Gemeinschaft mehrfach.

Wie eine geerbte Immobilie insgesamt an den Markt kommt, steht auf der Seite geerbte Immobilie verkaufen in Bochum. Verkaufen kann die Erbengemeinschaft die Immobilie nur gemeinsam. Ein einzelner Miterbe kann zwar seinen Anteil am Nachlass verkaufen, nicht aber das Haus. Wenn sich die Gemeinschaft nicht einigt, droht am Ende die Teilungsversteigerung — und die bringt fast immer weniger als ein normaler Verkauf. Was in dieser Lage hilft, steht auf der Seite zur Erbengemeinschaft mit Immobilie.

Vom Erbschein zum Kaufvertrag

Mit dem Erbschein beantragst du beim Grundbuchamt die Berichtigung: Statt des Verstorbenen stehen dann die Erben im Grundbuch. Wichtig ist die Frist. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach kostet sie eine volle Gebühr nach dem Nachlasswert — bei 410.000 € also rund 785 €, die niemand zahlen müsste.

Verkaufen kannst du grundsätzlich schon vorher. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist, und die Grundbuchberichtigung läuft parallel zur Abwicklung. Der Käufer und seine Bank wollen allerdings sehen, dass der Nachweis vorliegt. Ohne Erbschein oder notarielles Testament wird kein Kreditinstitut die Auszahlung freigeben. Welche Papiere sonst noch gebraucht werden, listet der Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zum Erbschein beim Immobilienverkauf

Kurz zusammengefasst

Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag ersetzt den Erbschein. Fehlt beides, verlangt das Grundbuchamt in aller Regel einen Erbschein, und der kostet bei einem Reinnachlass von 410.000 € rund 1.570 €. Zuständig ist das Nachlassgericht am Amtsgericht Bochum, wenn der Verstorbene zuletzt hier gelebt hat. Beantrage die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren, dann ist sie kostenlos. Und kläre vor dem Antrag, ob du ihn überhaupt brauchst.