Nach dem Verkauf: Versicherungen, Grundsteuer, Finanzamt

Der Kaufpreis ist auf dem Konto, die Schlüssel sind übergeben, und im Flur steht noch der Karton mit den Ordnern. Genau jetzt beginnt der Teil, den fast alle unterschätzen.

Kurz gesagt: Nach der Kaufpreiszahlung sind acht Dinge fällig — Übergabeprotokoll, Gebäudeversicherung, Versorgerverträge, Grundbesitzabgaben, Grundschuldlöschung, Finanzamt, Ummeldung bei der Stadt Bochum und die Aufbewahrung der Unterlagen. Die meisten davon erledigst du an einem Vormittag. Wer sie liegen lässt, bekommt im Frühjahr darauf einen Grundsteuerbescheid für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört.

Schritt eins: der Übergabetag entscheidet über alles Weitere

Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der wirtschaftliche Übergang — Nutzen, Lasten, Gefahr — findet dagegen am vereinbarten Übergabetag statt, meist direkt nach der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag zahlt der Käufer Strom, Wasser und Heizung, und ab diesem Tag trägt er das Risiko für Sturmschäden.

Halte deshalb im Protokoll fest: alle Zählerstände mit Datum und Foto, die Zahl der übergebenen Schlüssel je Schließung, den Ölstand oder Pelletbestand, den Zustand der Räume und offene Absprachen. Eine ausführliche Vorlage und die typischen Streitpunkte findest du im Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Versicherungen: eine läuft weiter, die anderen musst du beenden

Die Wohngebäudeversicherung ist der Sonderfall. Sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, sobald er als Eigentümer im Grundbuch steht — § 95 VVG. Kündigen darfst du sie nicht, sonst steht das Haus in der Zwischenzeit ohne Schutz da. Der Käufer hat danach ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats ab Kenntnis der Eintragung.

Alle anderen Verträge liegen bei dir: Hausratversicherung ummelden oder kündigen, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kündigen, Öltankversicherung beenden, Glasversicherung prüfen. Melde dem Versicherer immer den Verkauf mit Datum und schicke eine Kopie der Kaufvertragsseite mit den Beteiligten. Ohne diese Meldung läuft die Beitragsrechnung weiter.

Grundsteuer, Grundbesitzabgaben und die Ummeldung in Bochum

Die Grundsteuer schuldet immer der, dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres steuerlich zugerechnet ist. Der Verkauf ändert daran zunächst nichts: Bis das Finanzamt die Zurechnung fortschreibt und die Stadt Bochum einen neuen Bescheid ausstellt, bekommst du weiterhin Post — und musst weiterhin zahlen. Ausgeglichen wird das nicht vom Amt, sondern zwischen dir und dem Käufer über die Regelung im Kaufvertrag.

Melde deshalb aktiv: Der Notar zeigt den Verkauf dem Finanzamt an, die Anzeige beim Steueramt der Stadt Bochum solltest du zusätzlich selbst machen. Nimm dazu Aktenzeichen des Grundsteuerbescheids, Übergabedatum und Käuferdaten. Erst danach wechselt auch das Lastschriftmandat für die Grundbesitzabgaben, in denen neben der Grundsteuer die Abfall-, Straßenreinigungs- und Entwässerungsgebühren stecken. Was genau dazugehört, steht im Lexikoneintrag zu den Grundbesitzabgaben.

Rechenbeispiel: die Abrechnung zum Übergabetag

Übergabe am 1. Oktober, Grundbesitzabgaben für das ganze Jahr im Beispiel 1.080 €, im Tank liegen 900 Liter Heizöl zu einem angenommenen Einkaufspreis von 0,95 € je Liter.

Beispielrechnung mit angenommenen Beträgen; Grundbesitzabgaben und Ölpreis variieren je Objekt. Kosten der Grundschuldlöschung nach der Gebührentabelle des GNotKG. Stand: 09/2026.

Wichtig ist nicht die Höhe, sondern der Zeitpunkt: Diese Posten werden zwischen den Parteien abgerechnet, nicht über die Ämter. Steht dazu nichts im Kaufvertrag, führst du die Diskussion nach der Übergabe — und damit ohne Druckmittel.

Finanzamt: Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist und Anlage SO

Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent des Kaufpreises zahlt in Nordrhein-Westfalen der Käufer. Erst wenn sie beim Finanzamt eingegangen ist, gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst mit dieser trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein. Verzögert sich die Zahlung, verzögert sich damit auch dein Ende als eingetragener Eigentümer.

Deine eigene Steuerfrage ist eine andere: Lagen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre und hast du die Immobilie nicht selbst bewohnt, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig — § 23 EStG. Er gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs. Die Einzelheiten, auch zur Ausnahme bei Eigennutzung, stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, rechnet dir am zuverlässigsten ein Steuerberater aus.

Versorger und Verträge: die Liste, die niemand gern schreibt

Strom, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Abfall, Kabelanschluss, Internet, Telefon, Schornsteinfeger, Wartungsvertrag für Heizung und Aufzug, Gartenpflege, Winterdienst. Jeder dieser Verträge hat einen anderen Ansprechpartner und eine andere Kündigungsfrist, und jeder läuft weiter, bis ihn jemand beendet.

Geh die Liste am Tag der Übergabe durch und melde überall dasselbe: Vertragskonto, Zählernummer, Zählerstand, Übergabedatum, Name und Anschrift des Käufers. Strom und Gas kannst du kündigen, Wasser und Abwasser laufen über die Stadtwerke und werden auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Beim Schornsteinfeger genügt eine kurze Mitteilung, sonst kommt die nächste Feuerstättenschau auf deinen Namen.

Ein Sonderfall sind laufende Wartungsverträge. Sie enden nicht mit dem Verkauf, sondern zum vereinbarten Termin. Steht im Kaufvertrag, dass der Käufer sie übernimmt, brauchst du dafür die Zustimmung des Dienstleisters — sonst zahlst du weiter für die Wartung einer Heizung, die dir nicht mehr gehört.

Grundschuld, Unterlagen, Post: der letzte Block

Steht im Grundbuch noch eine alte Grundschuld deiner Bank, wird sie im Rahmen der Lastenfreistellung gelöscht. Diese Kosten trägst du als Verkäufer. Wie der Ablauf über Löschungsbewilligung und Treuhandauftrag funktioniert, erklärt der Beitrag zum Löschen der Grundschuld.

Zum Schluss die Ordnung: Bewahre Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Energieausweis, Übergabeprotokoll, Kontoauszug über den Kaufpreiseingang und die Abrechnungen mindestens zehn Jahre auf. Richte einen Nachsendeauftrag ein, melde dich beim Rundfunkbeitrag um und denke an die Meldebehörde, wenn du selbst umziehst. Wenn du im Anschluss neu kaufst, lohnt vorher der Blick auf die aktuellen Immobilienpreise in Bochum. Und wenn der nächste Verkauf ansteht, findest du den vollständigen Ablauf auf der Seite zur Immobilie verkaufen in Bochum.

Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Nach der Übergabe zählen acht Punkte: Protokoll sichern, Gebäudeversicherung melden statt kündigen, Versorger und übrige Policen beenden, Grundbesitzabgaben zum Stichtag abrechnen, Verkauf beim Steueramt der Stadt Bochum anzeigen, Grundschuld löschen lassen, Anlage SO prüfen, Unterlagen zehn Jahre aufbewahren.

Der teuerste Fehler ist nicht ein vergessener Schlüssel, sondern eine Abrechnung, die im Kaufvertrag nicht geregelt ist. Kläre Grundsteueranteil, Restbrennstoff und Nebenkosten vor dem Notartermin — danach verhandelst du ohne Hebel.