Hausübergabe: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel

Zwei Schlüsselbunde, ein Handschlag im Hausflur, fertig. Genau so läuft es oft, und genau so geht es schief. Übergeben wird erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf deinem Konto ist, und alles, was dabei passiert, gehört in ein schriftliches Protokoll: Zählerstände mit Zählernummern, jeder einzelne Schlüssel, der Zustand der Räume und alle offenen Punkte. Ohne dieses eine Blatt Papier hast du bei jeder späteren Diskussion nichts in der Hand.

Das Protokoll schützt übrigens beide Seiten. Der Käufer weiß, in welchem Zustand er übernommen hat, du weißt, dass später keine Schäden auftauchen, die es am Übergabetag noch nicht gab. Es ist das billigste Stück Rechtssicherheit im ganzen Verkauf.

Der richtige Zeitpunkt: erst Geld, dann Schlüssel

Viele bringen den Notartermin und die Übergabe durcheinander. Beim Notar wird beurkundet, aber Eigentum und Besitz wechseln nicht in diesem Moment. Der Notar veranlasst erst eine Auflassungsvormerkung, prüft die Löschung alter Grundschulden und gibt dann die Kaufpreiszahlung frei. Zwischen Beurkundung und Zahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen.

Übergeben wird nach dem Zahlungseingang, so steht es in fast jedem Kaufvertrag. Wer vorher die Schlüssel herausgibt, weil der Käufer schon Möbel liefern lassen will, geht ein unnötiges Risiko ein. Kommt das Geld nicht, sitzt jemand in deinem Haus, den du nicht ohne Weiteres wieder herausbekommst. Wenn es aus praktischen Gründen doch früher sein soll, muss das ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt sein, samt Haftung, Nutzungsentschädigung und Gefahrübergang. Sprich das mit dem Notar durch, bevor beurkundet wird.

Was im Protokoll stehen muss

Dazu kommen die Formalien: Datum, Uhrzeit, Anschrift, Namen aller Anwesenden, Angabe der Urkundennummer des Kaufvertrags und am Ende die Unterschriften beider Seiten. Jeder bekommt ein Original. Ein Protokoll, das nur du unterschrieben hast, ist im Streitfall nicht mehr wert als eine Notiz.

Übergib außerdem die Unterlagen, die zum Haus gehören: Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise der Heizung, Schornsteinfegerprotokolle, Handwerkerrechnungen, Baupläne, Energieausweis. Notiere im Protokoll, was du übergeben hast. Der Energieausweis ist ohnehin spätestens zu diesem Zeitpunkt Pflicht, dazu steht mehr im Ratgeber zum Energieausweis beim Verkauf.

Beispiel: der Zählerteil eines Protokolls

So sieht der Abschnitt aus, an dem später am häufigsten gestritten wird. Ein Reihenhaus mit Gasheizung, Übergabe an einem Freitagvormittag.

Beispielhafter Auszug zur Veranschaulichung. Zählernummern und Stände sind frei gewählt.

Warum das so genau sein muss, zeigt eine kleine Rechnung. Wird der Gaszähler nicht abgelesen, schätzt der Versorger die Verbrauchsanteile. Bei einem Jahresverbrauch von rund 18.000 Kilowattstunden und einer Schätzung, die um zwei Monate danebenliegt, reden wir über etwa 3.000 Kilowattstunden. Bei einem angenommenen Arbeitspreis von 10 Cent sind das rund 300 Euro, die entweder du oder der Käufer zu viel bezahlt. Diskutieren müsst ihr darüber trotzdem, und die Zeit kostet mehr als der Betrag.

Der Bochumer Teil: Stadtwerke und Fernwärme

Melde die Zählerstände nach der Übergabe zeitnah an die Versorger. Für Strom, Gas und Wasser sind das in Bochum in vielen Fällen die Stadtwerke Bochum, wobei die Lieferverträge auch bei anderen Anbietern liegen können. Schau also auf die letzte Jahresabrechnung, nicht auf die Straßenlaterne vor dem Haus.

Ein Bochumer Sonderfall ist die Fernwärme. In etlichen Quartieren wird nicht mit einer eigenen Therme geheizt, sondern über eine Übergabestation im Keller. Dann gibt es keinen Gaszähler, dafür einen Wärmemengenzähler, und der wird beim Termin oft übersehen. Notiere hier zusätzlich, ob eine laufende Wartungs- oder Contractingvereinbarung besteht und wer sie fortführt.

Ummelden musst du außerdem die Abfallentsorgung, den Schornsteinfegerbezirk und, bei einer Eigentumswohnung, die Hausverwaltung. Die Grundsteuer läuft weiter, bis das Finanzamt den neuen Eigentümer erfasst hat, was regelmäßig einige Monate dauert. Wer im Kaufvertrag keine Regelung dazu hat, rechnet die Beträge untereinander ab.

Mängel beim Termin: ruhig bleiben, sauber notieren

Es kommt vor, dass der Käufer beim Rundgang etwas entdeckt, das vorher nicht zu sehen war. Ein Wasserfleck hinter dem Schrank, der bis zuletzt dort stand. Eine Steckdose ohne Funktion. In diesem Moment gilt: notieren, nicht diskutieren.

1. Aufnehmen

   Den Punkt sachlich ins Protokoll schreiben, mit Ort und kurzer Beschreibung, dazu ein Foto. Kein Schuldeingeständnis, keine Bewertung.

2. Einordnen

   War der Mangel vorher bekannt und im Kaufvertrag benannt, ist er in aller Regel erledigt. War er nicht bekannt, greift bei gebrauchten Immobilien meist der vereinbarte Gewährleistungsausschluss.

3. Klären

   Wenn wirklich Streit droht, gehört die Frage zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilienrecht, und zwar bevor jemand eine Zusage macht, die er nicht halten muss.

Der Ausschluss der Gewährleistung hilft dir allerdings nicht, wenn du einen Mangel gekannt und verschwiegen hast. Deshalb ist die saubere Vorbereitung wichtiger als jede Formulierung im Protokoll. Was du offenlegen musst, steht im Ratgeber zur Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Bei einer vermieteten Wohnung sieht der Termin anders aus. Übergeben werden dann nicht die Wohnungsschlüssel, sondern Mietvertrag, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen und die Schlüssel zu Gemeinschaftsflächen. Worauf du dabei achtest, steht im Beitrag zur vermieteten Immobilie. Wo die Übergabe im Gesamtablauf steht, zeigt der Ablauf eines Immobilienverkaufs, und was vorher besorgt sein muss, listet die Checkliste. Wenn du den ganzen Weg lieber begleiten lässt, findest du das Wichtigste auf der Seite zum Immobilienverkauf in Bochum.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Übergeben wird erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht am Notartermin. Ins Protokoll gehören Zählerstände mit Zählernummern, jeder einzelne Schlüssel, der Zustand aller Räume, übergebene Unterlagen und offene Punkte, unterschrieben von beiden Seiten. In Bochum solltest du an den Wärmemengenzähler denken, wenn das Haus an der Fernwärme hängt, und die Stände zeitnah an die Versorger melden. Eine halbe Stunde Sorgfalt an diesem Vormittag erspart dir Monate an Rückfragen.