CO2-Kosten aufteilen: das Stufenmodell für Vermieter

Auf der Gasrechnung deines Mehrfamilienhauses steht eine Position, die früher nicht da war: die CO2-Kosten. Diese Kosten darfst du als Vermieter nicht mehr vollständig auf die Mieter umlegen. Die CO2-Kostenaufteilung folgt einem Stufenmodell, das sie zwischen dir und deinen Mietern aufteilt, und maßgeblich dafür ist allein der Kohlendioxid-Ausstoß deines Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei einem gut gedämmten Haus trägst du nichts, bei einem unsanierten bis zu 95 Prozent.

Die Rechnung machst du selbst, und zwar in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Wie das geht, welche Stufe dein Haus trifft und was eine Sanierung an dieser Stelle konkret bringt, steht hier.

CO2-Kostenaufteilung: wie das Stufenmodell funktioniert

Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Für Wohngebäude gibt es zehn Stufen. Du brauchst dafür zwei Zahlen: den CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm und die Wohnfläche in Quadratmetern. Beides teilst du durcheinander und liest den Vermieteranteil in der Tabelle ab.

Quelle: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, Stufenmodell für Wohngebäude.

Die CO2-Menge und die darauf entfallenden Kosten muss dir dein Energieversorger auf der Rechnung ausweisen. Bei Heizöl steht die Angabe auf der Lieferrechnung, bei Fernwärme auf der Jahresabrechnung. Fehlt sie, fordere sie an — ohne diese Zahl kannst du nicht korrekt abrechnen.

Rechenbeispiel: ein unsaniertes Mehrfamilienhaus

Nimm ein typisches Nachkriegshaus mit zehn Wohnungen und 800 Quadratmetern Wohnfläche, beheizt mit Erdgas, nie energetisch saniert. Der Verbrauch liegt bei 190 Kilowattstunden je Quadratmeter im Jahr. Daneben stellst du dasselbe Haus nach einer Dämmung von Dach und Fassade mit 90 Kilowattstunden.

Eigene Beispielrechnung. Rechengröße für Erdgas: 0,201 kg CO2 je Kilowattstunde. Die CO2-Kosten auf der Rechnung sind angenommene Werte, weil der CO2-Preis jährlich neu festgelegt wird.

Der Unterschied von 1.061 Euro im Jahr ist keine Sanierungsförderung und kein Zuschuss, sondern schlicht Geld, das nicht mehr aus deiner Tasche fließt. Über zwanzig Jahre sind das gut 21.000 Euro. Diese Zahl gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung für eine Dämmung oder einen Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz — sie wird fast immer vergessen.

Warum Bochumer Bestandshäuser meist in den oberen Stufen landen

Rund 65 Prozent aller Wohngebäude in Bochum sind älter als Baujahr 1970. In den Beständen der Wiederaufbaujahre steckt selten eine nachträgliche Fassadendämmung, häufig noch eine alte Gastherme und fast immer ein hoher Verbrauch. Genau diese Häuser landen in den Stufen ab 37 Kilogramm — also dort, wo du 60 bis 95 Prozent der CO2-Kosten trägst.

Dazu kommt die Struktur des Marktes: In Bochum sind rund drei von vier Haushalten Mieterhaushalte, und über 70 Prozent der angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre. Wer hier mehrere Einheiten vermietet, hat es fast immer mit dem oberen Ende der Tabelle zu tun. Umgekehrt gilt: In einem Neubau oder einem durchsanierten Objekt zahlst du null, und der Vorteil wächst mit jedem Jahr, in dem der CO2-Preis steigt. Was das für den Wert deines Hauses bedeutet, ordnet die Seite zur Mietverwaltung in den laufenden Betrieb ein.

Sonderfälle, die Vermieter kennen müssen

Der Mieter hat einen eigenen Gasvertrag

Bei einer Etagenheizung mit eigenem Liefervertrag zahlt dein Mieter die CO2-Kosten zunächst allein. Er kann deinen Anteil von dir zurückverlangen — dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Er muss dir die Rechnung vorlegen, du musst innerhalb von zwölf Monaten erstatten. Rechne damit und leg das Geld zurück, statt dich überraschen zu lassen.

Denkmal, Erhaltungssatzung, Anschlusszwang

Darfst du wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben nicht sanieren oder die Heizung nicht tauschen, halbiert sich dein Anteil, in engen Fällen entfällt er ganz. Das betrifft in Bochum die vier ausgewiesenen Erhaltungsgebiete und einzelne Baudenkmäler. Die Voraussetzungen sind streng — lass dir das vom Amt für Stadtplanung und Wohnen schriftlich bestätigen, bevor du kürzt.

Du rechnest gar nicht ab

Nimmst du die Aufteilung nicht vor, darf dein Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Das klingt wenig, ist aber ein Dauerärgernis: Es fällt bei jeder Abrechnung erneut an, und es bringt dir eine Diskussion ein, die du nicht gewinnst.

So bringst du die Aufteilung in die Abrechnung

1. Zahlen sammeln

   CO2-Menge und CO2-Kosten aus der Brennstoff- oder Fernwärmerechnung, Wohnfläche aus dem Mietvertrag.

2. Stufe bestimmen

   CO2-Menge durch Wohnfläche teilen, Zeile in der Tabelle ablesen, Vermieteranteil in Prozent notieren.

3. Anteile ausweisen

   Deinen Anteil ziehst du von den umlagefähigen Heizkosten ab, bevor du sie auf die Wohnungen verteilst. Beides gehört sichtbar in die Abrechnung.

4. Belege beilegen

   Rechnungskopie mit CO2-Ausweis und die Berechnung der Stufe. Damit ist die Position prüfbar und wird selten bestritten.

Wie die übrige Abrechnung aufgebaut ist und welche Fristen gelten, steht unter Heizkostenabrechnung. Welche Posten überhaupt auf den Mieter dürfen, klärt der Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zur CO2-Kostenaufteilung

Kurz zusammengefasst

Die CO2-Kosten teilst du nach zehn Stufen auf, und deine Stufe hängt allein am Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche. Unsanierte Bestände liegen fast immer über 37 Kilogramm — dort trägst du 60 Prozent und mehr. Die Zahlen holst du aus der Brennstoffrechnung, die Aufteilung gehört sichtbar in die Heizkostenabrechnung, und wer sie weglässt, muss eine Kürzung um drei Prozent hinnehmen. Rechne den Betrag, den du selbst trägst, in jede Sanierungsplanung ein: Bei einem 800-Quadratmeter-Haus geht es um über tausend Euro im Jahr, die dauerhaft an dir hängen bleiben.