Heizungstausch nach GEG: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Die Gastherme in deinem Mehrfamilienhaus läuft seit 28 Jahren. Musst du sie jetzt herausreißen? Nein. Ein Heizungstausch nach dem GEG wird erst fällig, wenn du ohnehin eine neue Anlage einbaust — bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und dürfen repariert werden. Erst die neue Anlage muss zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, und wann diese Pflicht im Bestand greift, hängt an der kommunalen Wärmeplanung deiner Stadt.

Für dich als Vermieter kommen zwei Fragen dazu, die selbstnutzende Eigentümer nicht haben: Eine Austauschpflicht für alte Kessel trifft dich härter, und bei der Förderung bekommst du weniger. Beides lässt sich einplanen, wenn du es vorher weißt.

Heizungstausch nach GEG: was gilt, solange die alte Anlage läuft

Drei Sätze fassen die Rechtslage zusammen. Erstens: Eine funktionierende Heizung darfst du weiter betreiben, unabhängig vom Brennstoff. Zweitens: Du darfst sie reparieren lassen, auch mehrfach, auch teuer. Drittens: Die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie greift erst, wenn die Anlage nicht mehr reparabel ist oder du dich freiwillig für einen Tausch entscheidest. Und selbst dann gilt bei einem plötzlichen Totalausfall eine mehrjährige Übergangsfrist. In dieser Zeit darfst du zunächst auch eine konventionelle Anlage einbauen.

Eine Ausnahme gilt für sehr alte Kessel: Konstanttemperaturkessel für Öl oder Gas dürfen nach 30 Betriebsjahren nicht weiterbetrieben werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen. Wichtig für dich: Die Befreiung, die selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern genießen, gilt für vermietete Objekte nicht. Wer vermietet, muss den alten Kessel austauschen. Auf dem Typenschild oder im Schornsteinfegerprotokoll steht, was in deinem Keller steht.

Der Bochumer Zeitplan: die kommunale Wärmeplanung

Im Bestand greift die 65-Prozent-Regel erst, wenn die Stadt ihre Wärmeplanung vorgelegt und die Gebiete ausgewiesen hat — also festgelegt hat, wo ein Wärmenetz kommt, wo ein Wasserstoffnetz geplant ist und wo jeder für sich sorgen muss. Für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist die gesetzliche Frist dafür inzwischen abgelaufen; Bochum hat rund 375.000 Einwohner und fällt in diese Gruppe.

Praktisch heißt das für dich: Bevor du eine Anlage bestellst, frag beim Amt für Stadtplanung und Wohnen oder bei den Stadtwerken nach, in welchem Gebiet dein Haus liegt. Ist ein Fernwärmeanschluss geplant, ist eine Wärmepumpe womöglich die teurere Lösung — und umgekehrt. Diese Auskunft kostet dich einen Anruf und entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.

Der Bochumer Bestand macht die Frage dringlich: Rund 65 Prozent aller Wohngebäude der Stadt sind älter als Baujahr 1970, und über 70 Prozent der angebotenen Mietwohnungen sind älter als 50 Jahre. In diesen Häusern steckt selten eine Fußbodenheizung, oft aber ein hoher Verbrauch — und damit ein hoher Anteil an den CO2-Kosten, den du selbst trägst.

Rechenbeispiel: Wärmepumpe im Sechsfamilienhaus

Ein Haus mit sechs Wohnungen und 420 Quadratmetern Wohnfläche. Die Gaszentralheizung wird gegen eine Wärmepumpe getauscht, dazu kommen größere Heizkörper und der hydraulische Abgleich.

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen Kosten. Grundlage der Umlage ist die Sonderregelung für den Heizungstausch im BGB: 10 Prozent der um die Förderung gekürzten Kosten, gedeckelt auf 0,50 € je m² und Monat. Fördersätze und Höchstbeträge nach den Richtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Die Zahl unter dem Strich ist unbequem, und sie gehört trotzdem auf den Tisch: Von 67.200 Euro Eigenanteil holst du über die Umlage rund 2.520 Euro im Jahr zurück. Rechnerisch dauert das über 26 Jahre. Was die Rechnung besser macht, sind drei Posten, die in dieser Tabelle nicht stehen: der eingesparte Anteil an den CO2-Kosten, die Abschreibung, und der Wert einer Immobilie, deren Heizung nicht in fünf Jahren wieder zur Debatte steht.

Und ein Hinweis zur Förderung: Den Geschwindigkeits- und den Einkommensbonus bekommen nur selbstnutzende Eigentümer. Als Vermieter bleibt dir die Grundförderung, in bestimmten Konstellationen ergänzt um einen Effizienzbonus. Was daneben an Landes- und Kreditprogrammen infrage kommt, ordnet der Text zu Fördermitteln für Modernisierung ein.

Wie du die Kosten auf die Miete umlegst

Für den Heizungstausch gibt es eine eigene Regel: 10 Prozent der Kosten je Jahr, aber nur nach Abzug aller öffentlichen Zuschüsse, und begrenzt auf 0,50 Euro je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren. Alternativ bleibt die allgemeine Modernisierungsumlage mit 8 Prozent und einer Kappung von 3 Euro je Quadratmeter — bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter sind es 2 Euro. Rechne beide Wege durch, denn je nach Förderquote ist mal der eine, mal der andere günstiger.

In jedem Fall musst du die Maßnahme rechtzeitig ankündigen, in Textform, mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung. Formfehler an dieser Stelle kosten dich die gesamte Umlage. Die Einzelheiten stehen unter Modernisierungsumlage und Modernisierung ankündigen. Wer mehrere Objekte hat und die Termine, Ankündigungen und Abrechnungen nicht selbst führen will, gibt das an die Mietverwaltung ab.

Was Vermieter in den nächsten Monaten tun sollten

1. Anlage einordnen

   Baujahr und Kesseltyp aus dem Schornsteinfegerprotokoll ablesen. Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre bedeutet Handlungsbedarf, alles andere bedeutet Zeit.

2. Gebiet klären

   Bei Stadt oder Stadtwerken erfragen, ob für deine Straße ein Wärmenetz vorgesehen ist. Davon hängt ab, welche Lösung überhaupt sinnvoll ist.

3. Angebote und Förderung parallel

   Zwei bis drei Angebote einholen und den Förderantrag vor der Beauftragung stellen. Wer zuerst beauftragt, verliert den Zuschuss.

4. Mieter informieren

   Ankündigung in Textform mit Umfang, Zeitraum und erwarteter Mieterhöhung. Frühe Information senkt die Zahl der Duldungsstreitigkeiten deutlich.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zum Heizungstausch

Kurz zusammengefasst

Laufende Heizungen darfst du behalten und reparieren. Pflicht wird die 65-Prozent-Regel erst bei einer neuen Anlage — und im Bestand erst mit der kommunalen Wärmeplanung, deren Frist für Großstädte wie Bochum abgelaufen ist. Prüfe deinen Kesseltyp: Ein über 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel muss im vermieteten Haus raus. Klär vor jeder Bestellung, ob für deine Straße ein Wärmenetz vorgesehen ist, und stelle den Förderantrag vor der Beauftragung. Rechne damit, dass die Umlage gedeckelt ist und du den größeren Teil selbst trägst: Der Ausgleich kommt über gesparte CO2-Kosten, Abschreibung und einen Bestand, der vermietbar bleibt.