Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug: die Voraussetzungen

Der Dritte des Monats ist vorbei, und auf dem Konto steht wieder nichts. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zulässig, wenn dein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist — oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei vollen Monatsmieten angesammelt hat. Eine Abmahnung brauchst du dafür nicht. Was du brauchst, ist ein Schreiben, das die Rückstände Monat für Monat auflistet, und ein zweiter Satz, mit dem du hilfsweise ordentlich kündigst.

Dieser zweite Satz ist der wichtigste des ganzen Textes. Ohne ihn kann dein Mieter die Kündigung noch nach Monaten mit einer einzigen Überweisung aushebeln.

Wann der Rückstand für eine fristlose Kündigung reicht

Es gibt zwei Wege. Der erste: An zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen ist mehr als eine Monatsmiete offen. Der zweite: Über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, hat sich ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgebaut. Gerechnet wird jeweils mit der vollen Miete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, nicht nur mit der Kaltmiete.

Eigene Beispielrechnung: Bruttomiete 820 € aus 620 € netto kalt und 200 € Vorauszahlung. Rechtsgrundlage § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Die zweite Variante läuft langsamer, greift aber genauso. Zahlt dein Mieter fünf Monate lang jeweils 350 Euro zu wenig, steht ein Rückstand von 1.750 Euro — mehr als zwei Monatsmieten. Auch das trägt eine fristlose Kündigung, obwohl nie ein ganzer Monat komplett ausgefallen ist. Genau diese Variante wird häufig übersehen, weil jeden Monat Geld eingeht.

Vorsicht bei zwei Punkten: Hat dein Mieter die Miete berechtigt gemindert, etwa wegen eines Mangels, zählt der geminderte Betrag als geschuldet — dann ist der Rückstand kleiner, als du denkst. Und wenn die Betriebskostenvorauszahlung zu hoch angesetzt und die Abrechnung überfällig ist, kann er ein Zurückbehaltungsrecht haben. Kläre offene Mängel und Abrechnungen, bevor du kündigst. Wie du bis dahin richtig mahnst, steht unter Mietrückstand: Mahnung und Fristsetzung.

Was in das Kündigungsschreiben gehört

1. Form

   Papier, eigenhändig unterschrieben von allen Vermietern. Mail, Fax oder Messenger sind unwirksam. Adressiert an alle Mieter, die im Vertrag stehen.

2. Aufstellung

   Jeder offene Monat mit Soll, Ist und Differenz. Eine Gesamtsumme ohne Aufschlüsselung reicht nicht, weil dein Mieter prüfen können muss, was du meinst.

3. Doppelte Kündigung

   Erst fristlos, dann in einem eigenen Satz hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Beides in einem Schreiben, beides begründet.

4. Zugang sichern

   Persönlich einwerfen lassen, mit Zeugen, oder als Einwurf-Einschreiben. Der Zugang ist im Prozess deine Beweislast.

Die Schonfristzahlung — und warum du immer doppelt kündigst

Das Gesetz gibt deinem Mieter eine zweite Chance: Zahlt er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn ein Sozialleistungsträger sich zur Zahlung verpflichtet. Das kann sehr spät passieren — nach Monaten, in denen du bereits einen Anwalt bezahlt hast.

Diese Schonfrist gilt aber nur für die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen. Wer beide Kündigungen in ein Schreiben packt, steht deshalb auch nach einer Nachzahlung nicht mit leeren Händen da — die Wohnung wird dann eben nicht sofort, sondern nach Ablauf der ordentlichen Frist frei. Wer nur fristlos kündigt, fängt von vorn an.

Was danach passiert: Räumung, Dauer, Kosten

Zieht dein Mieter nach der Kündigung nicht aus, hilft nur die Räumungsklage. Du darfst weder das Schloss tauschen noch die Möbel herausstellen noch Strom oder Wasser abstellen — das ist verbotene Eigenmacht und macht dich schadensersatzpflichtig. Der Streitwert einer Räumungsklage entspricht der Jahresnettokaltmiete, im Beispiel oben also 7.440 Euro. Rechne mit mehreren Monaten Verfahrensdauer, bei Widerspruch und Beweisaufnahme auch mit über einem Jahr.

In dieser Zeit läuft der Ausfall weiter. Bei 820 Euro Bruttomiete summieren sich zehn Monate auf 8.200 Euro, und der Titel gegen einen zahlungsunfähigen Mieter ist am Ende oft nichts wert. Deshalb lohnt sich in vielen Fällen die unbequeme Alternative: ein Aufhebungsvertrag mit fester Auszugsfrist, gegen Verzicht auf einen Teil der Rückstände. Rechne beides gegeneinander, bevor du klagst. Der Ablauf im Detail steht unter Räumungsklage.

Vorbeugen ist billiger als räumen

Der Ausfall beginnt nicht im dritten Monat, sondern bei der Auswahl. Drei Unterlagen — Einkommensnachweis, Bonitätsauskunft, Erklärung zu Mietschulden — sortieren die meisten Risiken aus, wie der Text zur Bonitätsprüfung des Mieters zeigt. Dazu kommen drei Gewohnheiten, die im Alltag mehr bringen als jede Klausel: die Kaution vollständig einfordern, bevor der Schlüssel übergeben wird; jeden Zahlungseingang monatlich abgleichen statt einmal im Jahr; und beim ersten Fehlbetrag freundlich, aber sofort schriftlich nachfragen.

Der letzte Punkt ist der wirksamste. Ein Mieter, der nach zwei Wochen einen Brief bekommt, meldet sich meist und erklärt, was los ist — oft eine Krankheit, eine verspätete Lohnzahlung, ein gekündigter Job. Daraus lässt sich eine Ratenvereinbarung machen. Ein Mieter, der drei Monate lang nichts hört, hat sich innerlich längst eingerichtet. Wer mehrere Einheiten hat und diesen Rhythmus nicht selbst halten will, gibt das Mahnwesen an die Mietverwaltung ab. Und weil jede Kündigung im Einzelfall an Details hängt: Lass das Schreiben vor dem Versand von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug

Kurz zusammengefasst

Zwei Termine mit mehr als einer Monatsmiete Rückstand, oder insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum: Dann kannst du fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen. Gerechnet wird mit der Bruttomiete, und berechtigte Minderungen ziehen den Rückstand nach unten. Schreib die Kündigung auf Papier, liste jeden Monat einzeln auf, unterschreibe eigenhändig und kündige im selben Schreiben hilfsweise ordentlich — sonst hebelt eine Nachzahlung nach Zustellung der Klage alles aus. Und rechne ehrlich nach: Ein Aufhebungsvertrag mit festem Auszugstermin ist oft günstiger als ein Titel gegen jemanden, bei dem nichts zu holen ist.