Mietrückstand: Mahnung, Fristsetzung und nächste Schritte für Vermieter

Der Achte ist vorbei, das Konto zeigt nichts, und im Kopf läuft schon die Frage: kündigen oder abwarten? Als Vermieter musst du für einen Mietrückstand nichts tun – er entsteht von selbst: die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig, und der Mieter kommt automatisch in Verzug, ohne dass du mahnen musst. Fristlos kündigen darfst du erst, wenn der Rückstand entweder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete erreicht oder insgesamt zwei volle Monatsmieten ausmacht. Bis dahin ist die Mahnung dein Werkzeug – und sie ist mehr wert, als die meisten denken, weil sie die Grundlage für alles Spätere dokumentiert.

Ab wann ein Rückstand ein Rückstand ist

Die meisten Mietverträge sehen Vorauszahlung vor: Die Miete ist bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Maßgeblich ist bei Überweisung, dass der Mieter den Auftrag rechtzeitig erteilt hat – nicht, wann das Geld bei dir ankommt. Samstage zählen bei dieser Frist nicht als Werktag.

Verzug tritt ohne Mahnung ein, weil die Leistungszeit im Kalender bestimmt ist. Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter Verzugszinsen – fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz – und die Kosten der Rechtsverfolgung. Bei 780 € Miete und zwei Monaten Verzug sind das wenige Euro Zinsen. Der eigentliche Wert der Mahnung liegt woanders: Das Schreiben hält fest, wann du was gefordert hast.

Der Ablauf in fünf Schritten

1. Zahlungserinnerung

   Kurz, sachlich, mit Betrag, Zeitraum und Kontonummer. Frist von zehn Tagen. Kein Vorwurf, keine Drohung.

2. Mahnung mit Frist

   Zweites Schreiben mit klarer Aufstellung aller offenen Monate und dem Hinweis auf die Folgen weiteren Verzugs.

3. Gespräch anbieten

   Bei erkennbarer Notlage eine schriftliche Ratenzahlung vereinbaren. Die Vereinbarung darf die Kündigungsrechte nicht stillschweigend aufheben.

4. Kündigung

   Ist die Schwelle erreicht: fristlos und vorsorglich zugleich ordentlich, mit vollständiger Aufstellung des Rückstands.

5. Räumungsklage

   Zieht der Mieter nicht aus, folgt die Klage. Rückstände klagst du im selben Verfahren mit ein.

Der dritte Schritt wird oft übersprungen, obwohl er der wirtschaftlichste ist. Ein Mieter, der nach einem Jobverlust drei Monate hinterherhängt und danach wieder zahlt, ist immer noch billiger als ein Wechsel mit Leerstand, Renovierung und Neuvermietung. Rechne es einmal durch, bevor du das Kündigungsschreiben aufsetzt.

Rechenbeispiel: wann die Kündigungsschwelle erreicht ist

Eine Wohnung mit 780 € Gesamtmiete. Der Mieter zahlt unregelmäßig. So entwickelt sich der Rückstand – und so erkennst du den Tag, an dem du kündigen darfst.

Beispielrechnung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB. Maßgeblich ist die Gesamtmiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung. Stand: 09/2026.

Wichtig ist die dritte Zeile: Das Kündigungsrecht entsteht schon dort, obwohl noch keine zwei vollen Monatsmieten offen sind. Es genügt, dass an zwei aufeinanderfolgenden Terminen zusammen mehr als eine Monatsmiete fehlt. Viele Vermieter warten unnötig zwei weitere Monate – und finanzieren damit den Rückstand mit.

Wie eine Mahnung aussieht, die vor Gericht hilft

Vier Angaben machen den Unterschied. Erstens die vollständige Aufstellung: jeder Monat mit Soll, Ist und Differenz, darunter die Summe. Zweitens das Datum, zu dem gezahlt werden soll – ein konkreter Kalendertag, keine Formulierung wie „umgehend“. Drittens die Nennung der Bankverbindung und des Verwendungszwecks, damit die Zahlung eindeutig zuzuordnen ist. Viertens der Hinweis, welche Folgen weiterer Verzug hat.

Schicke das Schreiben so, dass du den Zugang belegen kannst. Ein Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg reicht in der Praxis; besser ist der Bote, der den Umschlag vorher gelesen hat und den Einwurf bezeugen kann. Ein Übergabe-Einschreiben ist ungeeignet, weil es als nicht zugegangen gilt, wenn der Empfänger es nicht abholt. Und hebe alles auf: Kontoauszüge, Schreiben, Zugangsnachweise, Gesprächsnotizen mit Datum. Wer sechs Monate später klagt, rekonstruiert nichts mehr aus dem Gedächtnis.

Die Schonfristzahlung: warum du immer doppelt kündigst

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt. Diese Schonfristzahlung wirkt nur einmal in zwei Jahren – aber sie wirkt, und sie hat schon viele Räumungsverfahren in letzter Sekunde beendet.

Die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung wird davon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geheilt. Deshalb lautet die Regel: immer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, im selben Schreiben. Wer nur fristlos kündigt, steht nach einer Nachzahlung wieder am Anfang. Wie es danach weitergeht, steht unter fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug und unter Räumungsklage.

Wenn das Jobcenter zahlt

Bei Mietern im Leistungsbezug übernimmt die Behörde die Kosten der Unterkunft, zahlt sie aber häufig an den Mieter aus. Bleibt die Miete aus, kannst du eine Direktzahlung an dich anregen. Das setzt in der Regel voraus, dass die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist – ein aufgelaufener Rückstand ist genau dieser Fall. Der Mieter muss dem nicht zustimmen.

Der zweite Weg ist die Übernahme von Mietschulden durch das Sozialamt zur Abwendung von Wohnungslosigkeit. Dieser Weg kommt oft erst dann in Gang, wenn eine Räumungsklage bereits zugestellt ist. Für dich ist das der Grund, das Gericht über die Zustellung hinaus nicht zu bremsen: Die Aussicht auf die Zahlung entsteht häufig erst durch den Druck des Verfahrens. Zahlt die Behörde, greift die Schonfristregel – und deine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt trotzdem stehen.

Was im Mahnschreiben nichts zu suchen hat

Keine Drohung mit Schlossaustausch, Stromsperre oder Räumung durch dich selbst. Das wäre verbotene Eigenmacht und macht dich schadensersatzpflichtig. Keine Sammelposten – jeder offene Monat gehört einzeln aufgeführt, mit Datum, Soll, Ist und Differenz. Keine unklare Verrechnung: Zahlt der Mieter einen Teilbetrag ohne Angabe, wird zuerst auf Kosten, dann auf Zinsen und erst dann auf die Hauptforderung verrechnet – das solltest du im Schreiben transparent machen.

Und keine Aufrechnung mit der Kaution. Die Kaution sichert deine Ansprüche, sie ist keine laufende Zahlungsreserve. Wer sie während des Mietverhältnisses verbraucht, steht am Ende ohne Sicherheit da. Was dabei zulässig ist, steht unter Mietkaution. Wer den monatlichen Abgleich der Zahlungseingänge nicht selbst führen will, gibt ihn an die Mietverwaltung ab. Sobald es um die Kündigung geht, prüft ein Fachanwalt für Mietrecht das Schreiben – ein Formfehler kostet dich Monate.

Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zum Mietrückstand

Kurz zusammengefasst

Die Miete ist am dritten Werktag fällig, und der Verzug tritt ohne Mahnung ein. Kündigen darfst du, sobald an zwei aufeinanderfolgenden Terminen zusammen mehr als eine Monatsmiete fehlt oder insgesamt zwei Monatsmieten offen sind – im Beispiel oben ist das bereits im dritten Monat der Fall. Kündige immer fristlos und hilfsweise ordentlich, weil eine Schonfristzahlung sonst alles zurückdreht. Und rechne vorher ehrlich nach, ob eine Ratenvereinbarung nicht günstiger ist als ein Mieterwechsel.