Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Die Frage kommt fast immer in derselben Form: Soll ich warten, bis der Mieter auszieht? Eine Zahl dafür gibt es, sie steht oben. Ob sie für dich trägt, entscheidet dein Mietvertrag. Den vollständigen Ablauf beschreibt die Seite Vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.

Zwei völlig verschiedene Käufergruppen

Ein Selbstnutzer kauft ein Zuhause. Er zahlt für Gefühl, Lage und Grundriss und kann sich in einen Balkon verlieben. Ein Kapitalanleger kauft eine Zahlung. Er rechnet: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis ergibt die Rendite, davon gehen Hausgeld, Instandhaltung und Steuern ab.

Wenn ein Mieter drin wohnt, fällt die erste Gruppe weg. Weniger Interessenten bedeuten weniger Konkurrenz um dein Objekt — und damit in der Regel einen niedrigeren Preis.

Rund 20 Prozent — aber nur bei einem üblichen Mietvertrag

Aus der eigenen Vermarktungspraxis lässt sich eine Zahl nennen: Eine vermietete Wohnung bringt rund 20 Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Das ist ein Erfahrungswert, keine Statistik. Und er gilt nur, wenn dein Mietvertrag üblich ist.

Üblich heißt vier Dinge:

• Keine Inklusivmiete. Der Mieter zahlt Kaltmiete und darauf eine Vorauszahlung für die Nebenkosten. Ein Käufer sieht dann sofort, was am Ende übrig bleibt.
• Alle Betriebskosten sind umlegbar. Was der Eigentümer selbst trägt, zieht ein Anleger von seiner Rendite ab. Jeder Euro, der monatlich bei dir hängen bleibt, kostet dich im Kaufpreis ein Vielfaches.
• Die Miete liegt nicht deutlich unter Markt. Die Lücke zur ortsüblichen Vergleichsmiete verkaufst du mit. Sie ist der teuerste Posten im ganzen Vorgang.
• Das Verhältnis zum Mieter ist unbelastet. Kein Streit, keine Rückstände, keine offene Akte. Ein Käufer kauft die Geschichte mit, die im Ordner liegt.

Passt einer dieser Punkte nicht, wird der Abschlag größer. Passen mehrere nicht, wird er sehr viel größer.

Was den Abschlag groß oder klein macht

Einordnung aus der eigenen Vermarktungspraxis, keine amtliche Statistik. Nur die Median-Angebotsmiete Bochum gesamt von 8,76 €/m² nettokalt stammt aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum. Stand: 09/2026.

Ein Fall aus Grumme: rund 50 Prozent Abschlag

Wie weit es nach unten gehen kann, zeigt ein Objekt aus der eigenen Vermarktung. 104 Quadratmeter in Grumme, gefragte Lage, auf dem Papier ein gutes Objekt.

Der Mieter zahlte 410 Euro warm. Das Hausgeld allein lag bei 450 Euro. Der Eigentümer hat also jeden Monat draufgezahlt. Die Wohnung war keine Einnahme. Sie war eine Rechnung.

Dazu kam die rechtliche Lage. Ein unbefristeter Mietvertrag endet nur mit einem gesetzlichen Grund, und der lag nicht vor. Der Mieter hat schon bei den Besichtigungen offen gesagt, dass er seine Rechte kennt und sich beraten lässt. Genau dafür ist das Mietrecht da. Für den Preis heißt das trotzdem: Der Vertrag lief weiter, und jeder Käufer musste damit rechnen.

Für den Eigentümer blieben zwei Wege. Weiter jeden Monat Geld verlieren. Oder verkaufen und den Mietvertrag mitgeben. Gekauft hat am Ende jemand, der die Wohnung selbst nutzen wollte und deshalb bereit war, Risiko und ungewisse Wartezeit zu tragen. Genau dieses Risiko hat er sich bezahlen lassen. Die Wohnung ging mit rund 50 Prozent Abschlag gegenüber dem leeren Wert weg.

Was du aus dem Fall mitnimmst

Der Punkt an dieser Geschichte ist nicht der Mieter. Der Punkt ist der Vertrag. Ein stark untersetzter Mietvertrag ist der größte einzelne Hebel nach unten, den eine Wohnung hat — größer als Zustand, größer als Lage.

Und er ist der einzige Hebel, an dem du drehen kannst, solange dir die Wohnung gehört. Die Miete im gesetzlichen Rahmen an die ortsübliche Miete heranführen, die Betriebskosten sauber umlegen, die Vorauszahlung anpassen oder mit dem Mieter über einen Aufhebungsvertrag mit Abfindung sprechen. Wer das früh weiß, kann handeln. Wer es erst im Verkauf erfährt, zahlt es.

Warum Bochum ein guter Anlegermarkt ist

Drei von vier Haushalten in Bochum wohnen zur Miete. Bei rund 200.000 Wohnungen in der Stadt ist der Markt für vermietete Objekte entsprechend groß. Dazu kommt: Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Daraus folgt für Käufer konkret, dass keine Mietpreisbremse gilt, die Kappungsgrenze bei 20 Prozent in drei Jahren liegt statt bei 15 und die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung drei Jahre beträgt statt acht.

Für Anleger sind das messbare Vorteile. Sie machen eine vermietete Wohnung in Bochum attraktiver als in Städten mit strengerem Mieterschutz. Was die Miete lokal hergibt, zeigt die Übersicht der Mietpreise in Bochum.

Warten oder jetzt verkaufen?

Wer auf den Auszug wartet, trägt weiter Hausgeld, Instandhaltung und Zinsen — und hat kein Datum. Eine Eigenbedarfskündigung kommt nur infrage, wenn du selbst oder Angehörige einziehen wollen; sie ist kein Werkzeug, um leer zu verkaufen. Ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung ist möglich, aber freiwillig, und der Mieter muss zustimmen.

Rechne beide Wege durch: erwarteter Mehrerlös bei Leerstand gegen Kosten des Wartens plus Abfindung. Häufig ist der Unterschied kleiner als gedacht. Wie der Wert vermietet ermittelt wird, erklärt das Lexikon zum Ertragswertverfahren.

Kurz zusammengefasst

Vermietet kaufen nur Anleger, leer kaufen alle. Der Abschlag liegt erfahrungsgemäß bei rund 20 Prozent — solange dein Mietvertrag üblich ist.

Üblich heißt: keine Inklusivmiete, alle Betriebskosten umlegbar, Miete nicht deutlich unter Markt, Verhältnis zum Mieter unbelastet. Fehlt davon etwas, wird der Abschlag größer. In Grumme waren es rund 50 Prozent, weil die Miete das Hausgeld nicht deckte und der Vertrag praktisch nicht kündbar war.

Bochum ist ein starker Anlegermarkt: 75 Prozent Mieterhaushalte, kein Eintrag in der Mieterschutzverordnung, Kappungsgrenze 20 Prozent.

Warten kostet Geld und hat kein Datum. Rechne beide Wege durch — die Zahlen dafür liefert die Wohnungsbewertung in Bochum.