Wohnberechtigungsschein: Was Vermieter geförderter Wohnungen beachten

Drei Bewerber, alle sympathisch, alle mit ordentlichem Einkommen — und keiner hat das Papier, nach dem die Stadt fragt. Der Wohnberechtigungsschein ist die amtliche Bestätigung, dass ein Haushalt in eine öffentlich geförderte Wohnung einziehen darf. Als Vermieter einer geförderten Wohnung darfst du sie ausschließlich an Haushalte mit gültigem Schein überlassen, und du musst die Vermietung der Bewilligungsbehörde anzeigen. Frei finanzierte Wohnungen sind davon nicht betroffen — dort spielt der Schein keine Rolle.

In Bochum betrifft das einen überschaubaren, aber keineswegs kleinen Teil des Marktes: rund 12.000 geförderte Wohnungen. Wer eine davon geerbt oder gekauft hat, merkt oft erst beim ersten Mieterwechsel, dass an der Wohnung eine Bindung hängt. Dieser Text erklärt, woran du das erkennst, was du bei der Vermietung prüfen musst und welche Fristen dich betreffen.

Wohnberechtigungsschein: was er ist und wen er bindet

Öffentlich geförderter Wohnraum entsteht durch ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss des Landes. Als Gegenleistung übernimmt der Eigentümer zwei Bindungen: eine Belegungsbindung, die vorschreibt, wer einziehen darf, und eine Mietbindung, die festlegt, was er zahlen muss. Der Wohnberechtigungsschein ist das Werkzeug, mit dem die erste Bindung kontrolliert wird.

Ausgestellt wird er in Bochum vom Amt für Stadtplanung und Wohnen. Geprüft werden das Haushaltseinkommen, die Zahl der Haushaltsangehörigen und die daraus zulässige Wohnungsgröße. Die Einkommensgrenzen stehen im Wohnraumförderungsgesetz Nordrhein-Westfalen und werden von Zeit zu Zeit angepasst; es gibt zwei Einkommensgruppen, wobei die zweite spürbar höher liegt und für Wohnungen mit entsprechender Förderzusage gilt. Nenn Interessenten deshalb nie selbst eine Zahl, sondern verweise auf das Amt. Der Schein ist in der Regel ein Jahr gültig und gilt für eine bestimmte Haushaltsgröße und eine bestimmte Wohnungsgröße, nicht für eine konkrete Wohnung.

Wann du betroffen bist — und wann nicht

Die Bindung hängt an der Wohnung, nicht am Eigentümer. Beim Verkauf und beim Erbfall geht sie mit über. Drei Wege führen zur Klarheit: der Förderbescheid in deinen Unterlagen, ein Blick in den alten Mietvertrag, in dem die Kostenmiete oder Bewilligungsmiete auftaucht, und die direkte Anfrage beim Amt.

Nicht betroffen bist du bei frei finanzierten Wohnungen, bei Gewerbeflächen und bei Objekten, deren Bindung abgelaufen ist. Eine wichtige Ausnahme kennt das Gesetz außerdem: Wer das Förderdarlehen vorzeitig zurückzahlt, wird die Bindung nicht sofort los. Nach der Rückzahlung läuft sie noch eine gesetzlich festgelegte Zeit weiter. Frag vor einem solchen Schritt beim Amt nach, sonst kaufst du dir eine Bindung, die du längst beendet glaubst.

Geförderter Wohnraum in Bochum in Zahlen

Die Größenordnung hilft beim Einordnen: Der geförderte Bestand schrumpft, weil jedes Jahr mehr Bindungen auslaufen als neue entstehen.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Datenstand 31.12.2024; Angebotsmieten empirica/VALUE, Auswertungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025.

Zwei Zahlen aus dieser Tabelle sind für dich als Vermieter entscheidend. Die Differenz zwischen 5,51 € und 8,76 € je Quadratmeter zeigt, was eine Bindung wirtschaftlich bedeutet: bei 65 Quadratmetern rund 211 € Unterschied im Monat, also gut 2.500 € im Jahr. Und die 2.540 unversorgten Haushalte sagen dir, dass du für eine gebundene Wohnung nicht suchen musst. Interessenten mit Schein gibt es reichlich. Wie das im frei finanzierten Bestand aussieht, steht unter Mietpreise in Bochum.

Was du bei der Vermietung konkret tun musst

1. Schein im Original ansehen

   Prüf das Ausstellungsdatum, die Gültigkeit, die zulässige Haushaltsgröße und die zulässige Wohnungsgröße oder Raumzahl. Eine Kopie gehört in deine Mieterakte.

2. Passung zur Wohnung prüfen

   Ein Schein für zwei Personen passt nicht auf eine Vierzimmerwohnung. Passt es nicht, darfst du nicht vermieten, auch wenn dir der Bewerber am besten gefällt.

3. Bewilligungsmiete einhalten

   Die zulässige Miete ergibt sich aus dem Förderbescheid, nicht aus dem Markt und nicht aus dem Mietspiegel. Wer darüber liegt, muss zurückzahlen.

4. Überlassung anzeigen

   Die Vermietung ist der Bewilligungsstelle anzuzeigen. Manche Förderzusagen enthalten außerdem ein Benennungsrecht der Stadt — dann schlägt dir das Amt Haushalte vor.

5. Unterlagen aufbewahren

   Schein, Anzeige, Mietvertrag und Bescheid gehören zusammen abgelegt. Bei einer Prüfung fragt niemand nach dem Gedächtnis.

Die Miete: warum die Bochumer Sonderlage hier nicht hilft

Für frei finanzierte Wohnungen ist Bochum ein ungewöhnlich freier Markt. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Das bedeutet: keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung, die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren statt der abgesenkten 15 Prozent, und die Regelsperrfrist von drei Jahren nach einer Umwandlung statt acht. Auch ein Umwandlungsverbot nach dem Baugesetzbuch gilt hier nicht.

Im geförderten Bestand nützt dir davon nichts. Dort gilt die Bewilligungsmiete, und die ist unabhängig von jeder dieser Regeln. Der Unterschied ist erheblich.

Quelle: Mieterschutzverordnung NRW (Bochum nicht enthalten), §§ 558, 558d, 577a BGB, Wohnraumförderungsgesetz NRW; Mietspiegel der Stadt Bochum. Rechtsstand kann sich ändern, keine Rechtsberatung.

Warum das für dich zählt: Wenn eine Bindung ausläuft, wechselst du von der engsten in eine der freiesten Regelungslagen des Landes. Der Sprung will vorbereitet sein. Wie du dabei mit dem Mietspiegel arbeitest, steht unter Mietspiegel Bochum; warum die Mietpreisbremse hier nicht greift, erklärt der Beitrag Gilt die Mietpreisbremse in Bochum.

Leerstand: die Sechs-Monats-Falle

Gerade bei gebundenen Wohnungen zieht sich die Neuvermietung manchmal hin: Der Schein des Bewerbers passt nicht, die Erbengemeinschaft ist sich uneins, die Sanierung dauert. Genau dann greift eine örtliche Regel, die viele Eigentümer nicht kennen. Nach der Wohnraumschutzsatzung, die für das gesamte Stadtgebiet gilt, ist Leerstand von Wohnraum anzeigepflichtig, sobald absehbar ist, dass er länger als sechs Monate dauert. Dasselbe gilt für den Abbruch von Wohnraum.

Nicht erfasst sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Leerstand von Nichtwohnraum wie Ladenlokalen. Für eine gebundene Mietwohnung, die nach einem Auszug leer steht, gilt die Anzeigepflicht dagegen voll. Der Beitrag Zweckentfremdung von Wohnraum geht auf die Einzelheiten ein.

Wenn die Bindung ausläuft

Mit dem Ende der Bindung wird aus der geförderten eine normale Mietwohnung. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter — das Ende der Bindung ist kein Kündigungsgrund und auch keine automatische Mieterhöhung. Was du darfst, ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den allgemeinen Regeln, begründet über den qualifizierten Mietspiegel und gedeckelt auf 20 Prozent in drei Jahren.

Rechne das vorher durch. Eine Wohnung mit 65 Quadratmetern, die bisher 5,51 € je Quadratmeter bringt, liegt bei 358 € nettokalt. Selbst mit der vollen Kappungsgrenze kommst du in drei Jahren nur auf rund 430 €, nicht auf die 8,76 €, die der Markt im Median hergibt. Der Weg dorthin dauert also mehrere Erhöhungsrunden oder führt über einen Mieterwechsel. Wie eine Erhöhung formal halten muss, steht unter Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Und wenn du die ganze Vermietung nicht selbst führen willst, findest du den Ablauf unter Immobilie vermieten in Bochum.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zum Wohnberechtigungsschein für Vermieter

Kurz zusammengefasst

Eine geförderte Wohnung darfst du nur an Haushalte mit gültigem Wohnberechtigungsschein vermieten, zur Bewilligungsmiete, und die Überlassung musst du anzeigen. In Bochum betrifft das rund 12.016 Wohnungen oder 6,0 Prozent des Bestands, und weil dort im Median 5,51 € statt 8,76 € je Quadratmeter gezahlt werden, ist die Bindung wirtschaftlich spürbar. Bleibt eine solche Wohnung länger als sechs Monate leer, kommt die Anzeigepflicht aus der Wohnraumschutzsatzung dazu. Prüf den Förderbescheid, bevor du inserierst — nachträglich ist jede Korrektur teurer als eine Nachfrage beim Amt.