Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Fast jedes verkaufte Haus ist noch belastet. Der Notar leitet aus dem Kaufpreis zuerst die Restschuld an deine Bank, die dafür die Löschungsbewilligung für die Grundschuld liefert. Erst der Rest geht auf dein Konto. Du musst nichts vorher abbezahlen.
Diese Seite erklärt den Ablauf. Wie die Grundschuld technisch aus dem Grundbuch verschwindet, steht im Beitrag Grundschuld löschen. Der gesamte Verkaufsweg steht unter Immobilie verkaufen in Bochum.
Wie die Ablösung praktisch läuft
Ablösesumme anfordern
Deine Bank nennt dir die Restschuld zu einem Stichtag, samt einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Treuhandauftrag
Die Bank schickt dem Notar die Löschungsunterlagen unter der Auflage, sie erst nach Zahlung zu verwenden.
Kaufpreis fließt
Der Käufer zahlt, meist direkt aufgeteilt: ein Teil an die Bank, der Rest an dich.
Grundbuch wird bereinigt
Die Grundschuld wird gelöscht oder auf den Käufer übertragen, der Eigentümerwechsel eingetragen.
Der Posten, der wehtun kann
Löst du dein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit wird der entgangene Zins ausgeglichen, und je nach Restlaufzeit fällt der Betrag vier- bis fünfstellig aus.
Zwei Wege führen daran vorbei. Erstens: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darfst du mit sechs Monaten Frist kündigen, dann entfällt sie. Zweitens: Bei kurzer Restlaufzeit ist der Betrag oft klein genug, um ihn einfach mitzunehmen. Die Rechnung steht unter Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt
Das kommt vor, besonders bei Finanzierungen ohne Eigenkapital und bei sanierungsbedürftigen Objekten. Die Bank gibt die Löschungsbewilligung dann nur heraus, wenn die Lücke anderweitig ausgeglichen wird.
Sprich früh mit deiner Bank. Oft lässt sich eine Restschuld in ein kleines Blankodarlehen umwandeln. Wird der Druck größer, sind die Wege unter Zwangsversteigerung abwenden beschrieben. Ein freihändiger Verkauf bringt fast immer mehr als eine Versteigerung.
Grundschuld löschen oder übernehmen lassen
Standard ist die Löschung. Manchmal ist es aber günstiger, wenn der Käufer deine Grundschuld übernimmt und für seine eigene Finanzierung nutzt. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren, setzt aber voraus, dass seine Bank mitspielt.
Entschieden wird das im Kaufvertrag. Sprich es mit dem Notar an, bevor der Entwurf steht.
Was davon der Käufer merkt
Wenig. Für ihn zählt nur, dass er ein lastenfreies Grundstück bekommt. Genau dafür sorgt der Notar über die Treuhandauflagen der Banken. Wie die Zahlung abgesichert wird, steht unter Kaufpreiszahlung absichern.
Häufige Fragen
Muss ich meine Bank vorher um Erlaubnis fragen?
Kann ich den Kredit auf ein neues Haus mitnehmen?
Wann bekomme ich meinen Anteil ausgezahlt?
Wie viel bleibt am Ende übrig?
Kurz zusammengefasst
Ein laufender Kredit steht dem Verkauf nicht im Weg. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, bevor du dein Geld bekommst.
Der einzige echte Kostenpunkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der Zinsbindung. Nach zehn Jahren Laufzeit entfällt sie durch das gesetzliche Kündigungsrecht.
Fordere die Ablösesumme schriftlich an, bevor du einen Preis festlegst. Wie die Löschung im Grundbuch abläuft, steht unter Grundschuld beim Verkauf löschen.
Reicht der Preis für deine Restschuld?
Wir rechnen dir vorab durch, was bleibt.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum