Grundbuch

Wie lösche ich die Grundschuld beim Verkauf?

Löschen musst du nicht immer. Ist dein Darlehen getilgt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, die der Notar beim Grundbuchamt einreicht. Läuft der Kredit noch, wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar wickelt das direkt mit deiner Bank ab, du beantragst nichts selbst.

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Diese Seite beantwortet nur die Frage nach der Löschung. Alle Varianten mit Kosten, Formularen und Sonderfällen stehen in der Anleitung zum Löschen der Grundschuld. Wie der Verkauf drumherum abläuft, zeigt Immobilie verkaufen in Bochum.

Drei Fälle, drei Wege

Deine Lage	Was passiert	Wer macht es
Kredit ist abbezahlt, Grundschuld steht noch drin	Bank gibt die Löschungsbewilligung heraus	Notar reicht sie ein
Kredit läuft noch	Ablösung aus dem Kaufpreis, danach Löschung	Notar und deine Bank
Käufer finanziert bei derselben Bank	Grundschuld kann stehen bleiben und wird übernommen	Notar, wenn beide Banken mitspielen

Übliche Abwicklung beim notariellen Immobilienkauf. Der konkrete Weg steht in deinem Kaufvertrag.

Warum die Grundschuld überhaupt raus muss

Ein Käufer will ein sauberes Grundbuch. Steht dort noch die Grundschuld deiner Bank, könnte diese theoretisch in das Haus vollstrecken, obwohl es längst einem anderen gehört. Deshalb verlangt jede finanzierende Bank die lastenfreie Übergabe.

Genau das regelt der Kaufvertrag: Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar alle Unterlagen für die Lastenfreistellung in der Hand hat. Was dahintersteckt, erklärt der Eintrag zur Lastenfreistellung im Grundbuch.

Du musst nicht vorher zur Bank rennen

Ein verbreiteter Irrtum: Viele Eigentümer glauben, sie müssten die Grundschuld vor dem Verkauf auf eigene Kosten löschen lassen. Das ist fast nie sinnvoll.

Solange der Kredit noch läuft, geht es ohnehin nicht. Und ist er getilgt, kostet die vorzeitige Löschung Geld, das du dir sparen kannst, wenn ohnehin ein Notartermin ansteht. Die Bank schickt die Löschungsbewilligung deiner Bank auf Anforderung des Notars.

Eine Ausnahme gibt es: Wenn du selbst keine Unterlagen mehr findest und nicht weißt, ob die alte Belastung überhaupt noch besteht, hilft ein Blick ins Grundbuch. Wie du dort hineinschaust, steht unter Grundbuchauszug beantragen.

Was die Löschung kostet

Die Gebühren richten sich nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld, nicht nach deiner Restschuld. Steht eine Grundschuld über 200.000 Euro im Grundbuch, obwohl nur noch 12.000 Euro offen sind, zählt die große Zahl.

Gerechnet wird zweimal: einmal beim Notar für die Beglaubigung, einmal beim Grundbuchamt für den Vollzug. In der Praxis bleibt es bei einem überschaubaren dreistelligen Betrag. Diese Kosten trägst du als Verkäufer, weil die Belastung deine ist.

Wenn der Kredit noch läuft

Dann passiert die Ablösung im selben Zug wie die Kaufpreiszahlung. Der Notar fragt bei deiner Bank die Ablösesumme ab und leitet diesen Teil des Kaufpreises direkt dorthin. Erst der Rest landet auf deinem Konto.

Rechne damit, dass deine Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, weil ihr Zinsen entgehen. Wie hoch die ausfällt, steht unter Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Ob ein Verkauf mit laufendem Kredit überhaupt geht, klärt Verkauf trotz laufendem Kredit.

Gut zu wissenDieser Text gibt dir eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Was in deinem Fall gilt, steht im Kaufvertrag und sagt dir dein Notar.

Häufige Fragen zur Grundschuld

Kann die Grundschuld einfach stehen bleiben?

Ja, wenn der Käufer sie übernimmt. Das kommt vor, wenn er bei derselben Bank finanziert und diese Bank zustimmt. Ihr spart euch dann die Löschung und die Neueintragung, was mehrere hundert Euro ausmachen kann. In den meisten Fällen will die Bank des Käufers aber ihre eigene Grundschuld im ersten Rang, und dann wird die alte gelöscht.

Wie lange braucht die Bank für die Löschungsbewilligung?

Üblich sind ein bis drei Wochen ab Anforderung durch den Notar. Bei großen Filialbanken kann es länger dauern, weil die Unterlagen zentral bearbeitet werden. Das ist einer der Gründe, warum zwischen Notartermin und Geldeingang mehrere Wochen liegen. Wer früh Bescheid gibt, dass ein Verkauf ansteht, verkürzt diese Wartezeit spürbar.

Was ist, wenn die Grundschuld noch für einen längst verstorbenen Voreigentümer eingetragen ist?

Dann kann es aufwendig werden. Manchmal existiert die Bank nicht mehr oder ist mehrfach fusioniert, und der Rechtsnachfolger muss erst ermittelt werden. In seltenen Fällen bleibt nur ein gerichtliches Aufgebotsverfahren. Damit das nicht kurz vor dem Notartermin auffällt, gehört ein aktueller Grundbuchauszug an den Anfang jeder Verkaufsvorbereitung.

Brauche ich den Grundschuldbrief?

Nur wenn es einen gibt. Bei einer Briefgrundschuld muss die Bank den Brief herausgeben, sonst kann das Grundbuchamt nicht löschen. Ist der Brief verloren, wird er durch ein gerichtliches Verfahren für kraftlos erklärt, was Monate dauern kann. Bei einer Buchgrundschuld gibt es kein solches Papier, dort reicht die Bewilligung der Bank.

Kurz zusammengefasst

Getilgter Kredit heißt: Die Bank gibt die Löschungsbewilligung, der Notar reicht sie ein. Laufender Kredit heißt: Ablösung aus dem Kaufpreis, danach Löschung.

Selbst aktiv werden musst du in keinem der beiden Fälle. Der Notar steuert den Ablauf und die Zahlungswege.

Die Kosten hängen am eingetragenen Betrag, nicht an deiner Restschuld, und bleiben meist dreistellig. Prüfe früh, was in Abteilung III wirklich steht — das erspart Überraschungen kurz vor dem Termin. Wer sonst noch zustimmen muss, klärt Zustimmung der Hausverwaltung.

Was bleibt nach Ablösung übrig?

Wert, Restschuld und Nebenkosten rechnen wir dir vorab durch.

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Dein Ansprechpartner

Christian Gottschling

Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.

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